“意料之中”的调控加码：房企放缓推盘着眼长线

“预期不会有很大改变，（调控政策）持续的补缺、加码都在意料之中。”对于近期不断加码的调控政策，北京某知名房企负责人向21世纪经济报道表示。

近期，房地产调控政策迎来新一轮加码。北京、广州、深圳、江苏等地传出严查消费贷流入楼市的消息，北京的房贷利率还出现上调。部分三四线城市则对调控全面加码。

虽然今年以来的调控举措始终在持续，但这给市场带来的影响仍需分开来看：热点城市的开发商早有心理准备，并在放缓推盘步伐的同时，将目光更多地着眼长线市场；而部分仍然旺盛的三四线城市市场，则需要面临市场骤然降温的挑战。

热点城市房企已有准备

从9月初开始，北京、深圳、江苏等地先后传出严查消费贷违规流入房地产市场的消息。到20日，广州也加入自查行列。由此，今年已经历过数次调控“洗礼”的热点城市，再度迎来一轮调整。

关于消费贷的影响，机构众说纷纭。上海易居房地产研究院发布报告称，3月以来估计至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额的30%。其中有90%流到粤、闽、苏、沪、川、冀六地，约2700亿元。

中原地产则指出，今年前8月，个人消费贷款、企业经营贷款等资金，约有8000亿流入楼市。

因此，无论按照哪个口径计算，严查消费贷都将对楼市带来较大影响。加之北京、上海、深圳、南京等地普遍上调首套房贷利率，热点城市面临的调控压力不可小看。

但房企似乎早有心理准备。亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示，以北京为例，自“3.17新政”之后，调控政策一直没有断档，而不断在拾遗补缺。本轮调控正是这种思路下的衍生政策之一。

上述房企人士也表示，北京的调控政策本身已经十分严厉，企业大幅缩减供应，市场成交量也跌至今年低点。虽然政策再度加码，但因主要针对购房者，企业能做的已经不多。

由于祭出严厉的“限价令”等条款，今年北京新房供应量大幅下降，即使迎来传统旺季“金九银十”，似乎也未有好转。

根据亚豪机构的统计，今年9月，北京市场预计仅有9个住宅项目入市，其中只有一个纯新盘，另外8个为老项目后期。从产品形态上看，别墅项目占据5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京预计有11个住宅项目入市，同样以老项目后期为主。

上述房企人士表示，由于早已对调控加码和市场下滑有所预期，目前的很多应对措施都着眼明后年的市场，如积极拿地、做好产品等。

三四线预期或反转

与热点城市的“修修补补”不同，三四线城市调控的动作要大得多。近期，句容、临沂、揭阳、洛阳、六安、泰安、亳州、扬州等城市均出台系列调控政策，推出包括限购、限价在内的多项调控措施。

同样在8月末和9月初，兰州、西安等一些西部省会城市也出台政策。两地除对“限购令”进行加码和扩围外，还对信贷政策进行了调整，兰州还将调控政策的期限设定为五年。

楼市调控向中西部和三四线城市扩围，成为本轮调控的主要特征。对于市场交易相对旺盛，且房价已有明显上涨的这些地区来说，压力可想而知。

西安某房企人士向21世纪经济报道表示，虽然房价已在过去一年间有明显上涨，但西安的均价水平仍在10000元左右，相对不高。政策出台前，部分项目已开始放慢推盘节奏，等待价格进一步上涨。

他认为，如果调控政策严格执行，西安楼市将很快出现降温。因为西安扩大了限购的范围和门槛，并调低了公积金贷款的限额，对需求的抑制十分明显。

“以前可以花钱办理购房资格，但今年审核很严，基本不可能。”该人士表示，执行层面的强化也是本轮调控的特征之一。

从供给方来看，他认为，按照经验，企业可能会进入观望期，供应量可能会有明显下降。但就长期来看，当地企业对西安市场颇有信心。

按照郭毅的观点，三四线城市和中西部地区的很多城市，调控仍有加码的空间。考虑到此前这些地区楼市交易较为旺盛，若调控进一步在这些区域扩围，市场预期很可能发生向下的反转。

对于未来的市场走势，郭毅认为，由于大部分城市的调控政策对供需两端都进行了限制，因此这些城市的供应和需求都可能出现下滑。由于三四线城市的市场表现滞后于一二线，楼市调控政策的影响将可能延续到明年。