苏鑫：打造城市更新的Android系统

9月20日，2017年中国城市更新论坛在北京盛大开幕。会上，城市更新论坛主席、高和资本董事长苏鑫以“打造城市更新的Android系统”为主题发表了演讲。他表示，城市更新作为一个复杂的有机体，不是房地产，也不是老旧建筑的改造，而是消费升级背景下的新商业和新办公，在此背景下，“转型”、“更新”、“合作”将成为城市更新未来发展过程中的关键词。

以下为苏鑫的演讲实录：

最近业内对城市更新的讨论和关注越来越多，首先大家需要有一个共识，“城市更新不是房地产”。房地产是制造业，具有高杠杆、高周转、高回报的特点。房地产被喻为中国经济的“癌细胞”，政府对其进行了一系列打压。但城市更新不是房地产，具有低杠杆、长投资、稳定回报的特点，更多是服务业。从国际经验看是推动经济发展的持续动力。如果说前者是加工房子，后者就是生产现金流的产业，是实体经济。

同时，面对新的市场环境，房企的转型方向在哪里？我认为房地产公司的出路是转型为资产管理机构。在国外成熟的市场中，通常会有三种角色：资产方、资金方和资管方。资管方的核心功能是把资产提升为稳定增长现金流的资产，并通过证券化手段配置给资本方。而目前开发商的角色是混乱的，皆有三方的职能。其在转变为成熟的资管机构过程中出现两个进程：进程一是开发商的三个功能分离，外包给专业的运营方和专业投资机构；进程二是开发商将资产从表内转移到表外，而手段就是证券化。

城市更新受到政府的支持，原因其实很简单，就是它实现了政府、市民、投资商的三赢。政府得到税收，市民得到了景观与服务，而投资商拿到了正常的回报。城市更新的核心动力是消费升级，科技（如AI）、艺术也是重要的动力来源。

城市更新是怎样创造价值的呢？它不是简单的“穿漂亮外衣”，而是通过“改硬性”、“装内容”和“促流动”来创造价值。“装内容”是顺应消费升级的要求，用创新的服务来满足市场需求。“促流动”就是通过类似REITs、CMBS等证券化手段来实现。商业资产的流动性较差，能促进流动性本身就有很大价值。

具体而言，资管方提升资产的价值主要有“三翼”。低现金流的楼宇资产对资本市场是“沉重”的，要使资产“轻盈”起来，产生稳定增长的现金流，需要“城市更新”这架直升机来搬运，而三个动力翼分别是资产管理、创新运营和证券化。资产管理不是简单的改造、招租或运营，而是有十三个流程的系统，涵盖了投资、定位、设计、施工、运营、退出（证券化）等所有环节，是苦活累活。

基于上述市场环境以及大家转型的方向，我们希望借助于“中国城市更新论坛”打造“城市更新”的Android系统。无论开发商、资产方还是管理运营方，仅靠自己的力量都无法拥有强有力的三翼——资产管理、创新运营和证券化能力。以高和资本为例，资产管理方面我们与金茂、首开合作；资金方与国开金融、华融融德等深度合作；运营方面，商业与大悦城合作，家居行业与红星美凯龙合作。合作是大家的共识，实践证明合作不仅是一种意识，更是一种能力。

为此，衷心希望以“千人城市更新大会”为契机，建立起行业的合作机制，打造出行业的Android系统。