房价下行是否会引爆银行业危机？经济会崩盘吗？

当前中国房地产行业所蕴含的风险有目共睹。虽然房地产在国民经济中的重要地位决定了政府不会袖手旁观，但在防风险、去杠杆的金融监管主题下，政府对于房地产泡沫的容忍度在显著降低。因此，我们有必要探讨当前银行及金融行业在多大程度上被房地产所“绑架”，以及房地产行业一旦发生风险暴露，可能给银行业及金融市场带来的连锁负面影响。

根据我们测算，商业银行总体涉房贷款规模接近四成。截止到2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元，占各项贷款余额37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿，其他房地产贷款1.8万亿，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。一旦房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。

不同类型银行的涉房贷款结构存在差异。①从规模上看：五大行涉房贷款规模最大，其次为城商/农商/其他机构，十二家股份制银行涉房贷款规模最小；②从占比上看：五大行涉房贷款占总贷款比例最低，其次为股份制银行，城商/农商/其他机构最高；③从房贷结构看：五大行个人住房贷款占比较高，开发贷占比较低；股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大，与各银行业务重点不同有关；城商/农商/其他机构一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。

涉房贷款风险近年来有所上升，但今年以来风险有所控制和收敛。房价下跌可能从持有资产价值变动、房企资负状况变化、抵押品价值变化等三个渠道向银行体系传导风险。个人住房抵押贷款的风险近年来随着房价的攀升而有所上升，不过随着调控升级与利率攀升，个人住房贷款增速已有显著放缓；房地产企业近年来资产负债率在不断上升，其结构性分化也较为显著，加上房企融资渠道受限，流动性风险也有所上升；房企集中度将进一步提高。

综合压力测试结果与其他定性角度考虑，我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。事实上，复杂的现实情况远非模型能够准确估计，房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过我们的预期。

展望未来，我们认为房地产短期内崩盘概率较小。因为各国历次典型的房地产泡沫破裂，导火索都是货币快速收紧和加息政策，而我国货币政策目前维持中性姿态，并且大概率不会大幅收紧。同时，我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击也是政府无法承受的。房地产横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。我们预计2018年二、三季度房地产下行将给宏观经济带来很大的压力，这场房地产泡沫危机能否成功化解，在于政府能否坚定不走老路，推进和落实房地产长效机制的建立，扭转市场预期。若是政府再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨，那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。

一、前言

房地产泡沫破裂对于金融行业、宏观经济和人民生活都是沉重的打击，典型案例有1991年的日本、1997年的东南亚国家，以及2007年的美国。中国虽然没有出现过全国性的房价崩盘，但也有几次区域性房地产泡沫破裂的案例。

以温州为例，这个三线城市2010年后房价飙升，2011年超过3万元/平方米，接近一线城市房价水平。温州拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，个人和实体企业纷纷高杠杆加入炒房大军。2011年货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退也给温州民营企业沉重的打击，当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时，银行只好处置拍卖作为抵押的房地产，导致房价一年内下跌20%，此后连续十几个月持续下跌，温州银行业也陷入困境。

我国房地产业已经历了十几年的高速发展，行业生产总值占GDP的6.7%，房地产固定投资总额占全社会投资总量的23%，接近四分之一，成为拉动经济增长的重要引擎。2015年以来，随着货币政策的不断宽松，各地调控政策的放松，以及棚改等去库存政策的推进，房地产行业开启了新一轮的上行周期，一线城市及重点二线城市房价先后暴涨，其示范效应也带动三四线城市房价的攀升。在这个过程中，房地产泡沫在逐渐膨胀，其中的金融风险也在逐渐累积：多个城市的房价创历史新高，居民住房贷款的攀升大大提升了居民部门的杠杆率；而房地产作为资本密集型行业，又与银行业深度捆绑，致使房价持续攀升的过程中，银行业也承受了巨大的压力。

当前中国房地产行业所蕴含的高风险有目共睹。虽然房地产在国民经济中的重要地位决定了政府不会袖手旁观，但在防风险、去杠杆的金融监管主题下，政府对于房地产泡沫的容忍度在显著降低。因此，我们有必要探讨当前银行及金融行业在多大程度上被房地产所“绑架”，以及房地产行业一旦发生风险暴露，可能给银行业及金融市场带来的连锁负面影响。

本篇文章后续的安排如下：第二部分是当前中国商业银行涉房贷款规模的测算；第三部分是对于各类涉房贷款风险的分析；第四部分是对于商业银行进行房价下跌的压力测试，考察商业银行对房价下跌的承受能力；第五部分是分析美国次贷危机的经验教训；第六部分是文章的结论。

二、从银行到房地产：涉房贷款规模测算

2.1资金流动渠道

银行信用创造有多个渠道，除传统的银行信贷之外，还包括银行持有的非金融债、银行同业业务、银信合作以及委托贷款。在发展过程中，银行信贷规模占银行整体信用创造的比重下降，非信贷业务如同业、委托贷款等成为银行资产业务增长的主要动力。

银行为房地产提供资金可以通过表内业务和表外业务两大方式实现。表内业务有传统的银行自营贷款和自营投资。银行自营贷款投向有三类：一是为购房人提供的个人住房贷款，二是为房地产开发企业提供的开发贷款，三是以房地产为抵押发放给地方融资平台以及其他企业的贷款。银行还可以使用其自营资金购买房地产企业发行的股票、债券等金融产品。表外业务则主要有委托贷款和理财产品。银行在委托贷款业务中作为通道，理论上不承担贷款风险。风险聚集点在于理财产品对接房地产非标融资，具体做法是银行借助理财产品，通过银信、银证、银基以及更长链条将资金注入到房地产中。

2.2 银行涉房贷款规模测算

根据上述资金流动渠道的分析可知，银行涉房贷款主要包括两个方面，一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；二是以房地产作为抵押物的其他贷款，包括地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。本节将主要对涉房贷款的规模进行测算。

1、与房地产行业直接相关的贷款

这类贷款的债务人为购房者或者房地产企业。按照央行的统计口径，第一类是为购房者提供的个人住房抵押贷款，其规模巨大，占银行零售贷款的比重已超过50%；第二类是为房企提供的房地产开发贷款，用于土地开发和房屋建造，既包括住房开发，也包括商业用房开发；第三类是其他房地产贷款，如经营性物业贷款、个人或企业购买商业性用房，企业购买住宅等贷款，这部分占比较低。

截至2017年6月末，银行类金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元，人民币房地产贷款余额为29.72万亿元，占银行类金融机构人民币贷款总额的25.9%。其中房产开发贷款余额6.4万亿元，地产开发贷款余额1.36万亿元，个人住房贷款余额20.1万亿元，分别占所有房贷余额的21.5%，4.6%和67.6%，其他房贷占比为6.3%。

2、以房地产作为抵押物的其他贷款

以房地产作为抵押物的其他贷款，主要包括地方政府融资平台以土地或房产为抵押物获得的银行贷款，以及其他非房地产企业以房地产作为抵押物获得的银行贷款。这类贷款虽未直接流入房地产市场，但房地产市场的波动影响抵押物的价值，从而影响贷款的收回风险。我们在银行抵押贷款总额中，剔除几乎全部以房地产为抵押的个人住房贷款，以及开发贷等直接房贷中的房地产抵押部分，来计算以房地产为抵押物的其他贷款规模。

商业银行贷款按照担保方式，分为信用贷款、担保贷款、质押贷款和抵押贷款。根据我们对四大行、13家股份制银行、10家城商行和8家农商行的数据统计，抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%，其中绝大多数抵押物为土地或者房产。由此我们测算，以房地产作为抵押物的贷款规模约为39.4万亿元，剔除以房地产作为抵押物的直接涉房贷款，可得出以房地产为抵押物的其他贷款规模约为13.6万亿（具体计算过程见图表7）。

3、涉房贷款总额及结构

综上，截止到2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元，占各项贷款余额37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿，其他房地产贷款1.8万亿，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。可见，商业银行涉房贷款占总贷款规模较高，一旦房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。

2.3 分类型银行房贷规模测算

按照上文所述测算方法，我们可以进一步测算不同类型的商业银行涉房贷款的规模。

截至到2017年上半年，在总规模为43.3万元的涉房贷款中：五大国有商业银行涉房贷款规模为18万亿元；占总量的42%；12家股份制商业银行涉房贷款规模为8.4万亿元，占总量的19%；城商行、农商行和其他银行类金融机构涉房贷款规模为16.9万亿元，占比为39%。从结构上看，五大行个人住房贷款规模大，城商行、农商行和其他银行类金融机构则有很大一部分是以房地产为抵押物的其他贷款。

全部银行涉房贷款占总贷款比重为37.8%，分银行类型来看，五大行涉房贷款占比最低为37.0%，其次是12家股份制商业银行的37.6%，涉房贷款占比最高的是其他行，达38.7%。五大行加12家股份制银行这17家银行中，中信银行、邮储银行和兴业银行涉房贷款占比最高，广发银行、华夏银行和广发银行则最低。

进一步观察各代表性银行房贷结构发现：其一，工农中建四大行在房贷总量是处于绝对领先地位，重点在个人住房贷款，余额超过总贷款的25%，开发贷占比则较低。其二，股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大：邮储、招商、兴业个人住房贷款占比较高，房贷结构类似四大行；浙商、平安个人住房贷款占比则较低。其三，城商行和农商行一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。

三、银行业涉房贷款风险研究

3.1 房价波动与银行风险联动机制

房地产市场若是出现严重恶化，将从三个渠道影响银行贷款的风险：

第一，持有资产价值渠道。房价下跌意味着企业、居民和银行部门持有的房地产资产价值下降，进而导致收入和财富缩水，借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大。第二，房产销售渠道。房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付。第三，抵押品价值渠道。房价下跌时房地产抵押品价值缩水，当抵押品价值跌破未偿贷款余额时，借款人可能会选择主动违约；同时，房价下跌也会使房地产抵押物流动性变差，最终导致银行收回资金减少。以上过程在造成银行贷款损失的同时，还会降低银行未来贷款的意愿，抽贷、惜贷现象将进一步打击房地产市场，形成恶性循环。

3.2 个人住房抵押贷款的风险分析

从相关风险指标来看，个人住房抵押贷款的风险近年来确有显著上升。

第一，居民部门杠杆率加速攀升。截至2015年末，中国居民部门贷款占GDP的比重为39.9%，与日本71.9%和美国80.9%的居民杠杆率相比仍然较低。但按照2016年居民新增贷款进行估算，2016年中国居民部门杠杆率或将升至45.5%，其中住房按揭贷款的大幅增长功不可没。

第二，中国个人住房抵押贷款占GDP的比重近年来也持续攀升。截至2016年，中国个人住房抵押贷款/GDP比重升至24.2%，接近同期日本25.7%的水平，低于美国的52.4%，同时大幅低于次贷危机之前美国的水平（72%）。

第三，中国房贷/居民可支配收入大致仍处于合理范围。截至2016年，中国该指标仅为39%，低于同期美国的98%与日本的166%，同时也远低于美日房地产危机之前的水平：日本房地产泡沫破灭前该指标为57%（1990年），美国次贷危机前该指标为134%（2006年）。

从住房抵押贷款未来的趋势看，风险正在逐渐的得到控制和收敛。2017年5月起，商业银行大幅调高了首套房贷款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基准利率的1.04倍。全国533家银行中提供房贷优惠的仅剩19家，占比不足4%。房贷利率大幅上升，一是商业银行主动落实金融监管要求，二是央行货币投放减少，同业利率飙升。加上此轮房地产调控严厉的限购限贷政策，个人住房贷款增速明显放缓，信贷风险有望降低。

3.3 房地产企业贷款的风险分析

房地产是资金密集的行业，一旦房地产下跌引发其营收下降或者银行信贷大幅收缩，房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险，从而极大提高银行信贷风险。

近年来房地产行业负债率不断上升。房地产快速发展时期，银行强力支持是双方共同利益的体现。地产行业剔除预收款的资产负债率2006年的50%，至2017年上半年已经上升到67%；净负债率也从2006年的57%大幅上升至2017上半年的115%。虽然现在银行公布的不良率还不高，但是随着房地产价格逐步回归合理，前期被持续上涨房价掩盖的低资质企业贷款风险将逐渐显露。

实体市场降温，中小房企盈利能力和偿债能力明显下降。由于营业收入能较好反映房企的规模，我们将数据完善的97家上市房企按照营业收入分为高营收和低营收两组。2017H1两组房企表现各异：高营收组房企毛利率相较去年同期有较大改善，用在手现金/（短期借款+1年内到期的长期负债）衡量的偿债能力虽然有所下降，但还是保持在2倍以上；而中小房企，毛利率和偿债能力均明显下降，在手现金已低于短期负债和一年内到期的长期负债之和。

房企融资渠道受限，流动性风险上升。2010年后没有一例在内地上市的房企，2016年10月以来房企公司债发行受限、银行贷款收缩、非标产品全面纳入监管，房地产融资渠道受到很大限制。对于高资质大房企来说，自身在手现金充裕，外部融资依然灵活。但对于低资质房企而言，资金成本大幅抬升甚至资金断裂的情况屡见不鲜。在房企集中度提高，重新洗牌的过程中，银行房贷面临的风险也越来越大。

3.4 以房地产为抵押物的其他贷款

由于房地产相较于其他抵押物来说具有易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，因此房产抵押贷款历来被认为是一种安全系数较高的抵押贷款模式，由此成为商业银行最常见的抵押贷款业务。我们在上文中谈到，在房地产与银行贷款风险联动机制中抵押品价值是一个重要的渠道。如果我国房地产行业出现严重衰退，作为抵押物的房地产价值将随之迅速下降，一旦抵押物价值低于未偿贷款，借款人选择主动违约的概率就会上升。即使借款人不选择主动违约，房地产市场低迷也会降低借款人应急变现资产偿债的能力。以上主动违约和偿债能力下降的风险，都会使银行可收回的金额减少。

四、银行究竟能承受房价下跌多少？

4.1 当前银行资产安全状况

当前银行整体资产安全状况尚属稳定。2014年以来，几个关键的风险指标均呈现持续的恶化，但今年以来状况有所改善：银行不良贷款率从2014年以来维持了很长一段时间的上升趋势，进入2017年后相对持平，但农商行高达2.6%的不良率在各类银行中相对醒目；拨备覆盖率从2014年超过270%的位置持续下降到目前180%左右；资本充足率一直较为稳定；资产利润率2014-2016年持续回落，但2017以来有所企稳。

一般而言，房地产贷款对于银行来说是优质资产，对公房贷和个人住房贷款不良率都低于整体贷款不良率。但自从2016年楼市加强调控以来，房地产贷款的风险也发生了变化。据各代表性银行2016年年报数据，个人住房贷款不良率依旧远低于其他贷款，甚至比上年末还有所降低；但公司类房贷不良率则出现较大幅度的上升，特别是四大行，对公房贷不良率已经接近甚至超过整体公司类贷款不良率。农业银行尤甚，对公房贷不良率从2015年的1.76%飙升至5.9%。

4.2 房价下跌压力测试

1、2010年商业银行的房贷压力测试

2010年，在银监会的经济金融形势分析通报会议上，时任银监会主席刘明康要求各大中型银行按照季度开展房地产贷款压力测试工作。当时中国的各大商业银行曾经根据银监会的要求对房贷进行了压力测试，其给出的答案是——房价即使下跌30%-40%，房贷不良率也不会明显上升。

此次压力测试的结果较为乐观，但学界与市场对此多有质疑，原因在于此次测试存在多方面的不足：一是仅仅考虑了房价和利率的变动，而没有结合整个宏观经济的变动来考虑房价下跌对银行贷款质量的影响；二是此次测试集中考虑房地产贷款的影响，而忽略了房价下跌对于非房地产类经济部门造成的负面影响；三是压力测试对象没有包含以房地产为抵押的相关贷款。

另外，我们粗略对比2010年与当前银行房地产贷款的规模及占比：2010年底，中国主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，占当时总贷款比重19.51%；而到2017年6月底，房地产贷款余额升至29.72万亿元，占总贷款比重升至25.94%。当前的涉房贷款规模及房价下跌可能对银行体系的影响，与2010年已不可同日而语。因此，我们有必要再对当前房价下跌对商业银行的影响进行重新评估。

2、新环境下银行抗风险能力研究

为了考查银行在当前新环境下的抗风险能力，我们对商业银行整体贷款不良率进行了压力测试。第一，建立模型。检验银行不良贷款率与GDP同比增速、CPI同比增速、金融机构加权平均贷款利率以及70个大中城市新建住宅价格指数环比增速之间的协整关系，在满足各项条件的情况下运用向量误差修正模型（VECM）建立各变量间的长期模型。第二，设置压力情景。压力测试模型的情景设置可以分为历史情景和假设情景两大类，历史情景更加客观，但我国未经历过全国性的房地产崩盘，缺乏历史数据，因此我们采用假设性情景分析方法。具体设置参照2010年银监会假设的压力情景，反映房价下跌和利率上调的不同程度。第三，压力测试。将不同压力情景下产生变化的相应变量代入VEC方程中，通过动态预测获得未来几期银行贷款不良率的估计值。

测试结果显示，在房价下跌，利率上调的情况下，银行贷款不良率显著上升。在轻度压力下（即当前房价下跌10%、利率上调27bp），一年后，商业银行整体不良率将从目前的1.74%上升至2.07%，三年后进一步升至3.36%，对应的不良贷款余额是目前银行税后利润的0.99和1.60倍。而在重度压力下（当前房价下跌30%、利率上调108bp），情况要严重得多，三年后银行不良贷款率将达6.16%，对应的不良贷款余额是目前银行税后利润的2.93倍。

分银行类型看不良率的走势，风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。五大国有商业银行的风险显著低于其他行，在各压力情景下不良率远低于平均水平；农商行风险最大，在重度压力下不良余额三年后将是目前税后利润的4.6倍，不良率升至6.45%；股份制商业银行风险次之，随着时间的推移，不良率提升速度很快；城商行面临的风险弱于农商行和股份制银行。

从银行抗风险能力角度来看，银行业整体拨备覆盖率可在短期内抵抗较高的压力，时间超过1年后有部分银行需补充拨备。五大行抗风险能力较高，冲击持续时间较长才会伤及其贷款损失准备。股份制银行最先出现危机，时间超过一年，最轻微的压力也将使其拨备覆盖率跌破150%，而当时间持续得足够长，所有银行都要花费大量资金补提拨备。

4.3 小结

综合压力测试结果与其他定性角度考虑，我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。第一，2011年温州房地产泡沫破裂后，温州银行业长达数年陷入困境，期间不良率的高点是2014年的4.68%。从我们的测试模型来看，房价下降20%，利率上调54bp的情景下，就能达到接近这个水平的4.18%。第二，美国2007年次贷危机时期，房价下跌20%~30%就造成了危及全球的后果。第三，房企毛利率大概也是这个水平，房价更进一步下跌将严重威胁到房企的生存。第四，房地产行业的资产负债率目前是77%，房价下跌20%-30%差不多也就把净资产跌没了，房地产行业的衰退不但影响涉房贷款的收回，还会通过影响其他行业进一步给银行造成风险。

房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。我们的压力测试模型显示，风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。当前银行拨备水平可以暂时支撑30%的房价下跌，但当时间跨度超过一年，股份制银行需要补提将近半年利润的拨备。时间超过3年，农商行和股份制银行已需花费三四年的净利润补充拨备。

模型仅供参考，现实远甚于此。与房地产相关的上下游行业太多，实体经济、金融市场以及心理等因素在压力情景下的连锁反应更是难以估量，银行究竟承受房价下跌多少，其实远非数学方法可以计算，房地产、宏观经济和银行系统早就是牵一发而动全身的关系。但从压力测试中我们至少可以看到，规模较小的农商行即使是在轻度压力下也将遭受巨大损失。而一旦小银行出现生存问题，必将引起房价进一步下跌、企业生存状况恶化加剧，导致压力情景升级，股份制银行、城商行甚至五大行也难以独善其身。

五、从美国次贷危机看中国房地产泡沫

5.1 美国次贷危机回顾

美国2007年爆发的次贷危机使全球经济陷入了历史级的萧条，危机爆发的直接原因是美联储2004年6月-2006年8月为应对通胀连续17次上调联邦基金利率（从1%到5.25%），短期利率迅速提高。恰逢房价在2005年达到顶峰后下降，投机者抛售手中的房产，房价进一步快速下降。在房价下跌和利率高企的环境下，借款人还贷负担加重，再融资困难，房贷违约率大幅上升；高杠杆房企财务负担深重，销售前景不明，不得已申请破产；发放贷款的金融机构收紧房贷，无疑给低迷的市场雪上加霜。次贷危机期间，美国银行倒闭和申请救援的家数激增。

美国次贷危机的形成和爆发原因梳理如下：

危机原因一：政府失灵，干预政策违背市场规律。克林顿和小布什政府均大力推行“居者有其屋计划”，有收入保障的居民住房需求基本满足后，政府还充当次贷担保人的角色，鼓励银行向低收入人群房贷买房。

危机原因二：货币政策前松后紧，导致房地产泡沫集聚后破裂。互联网泡沫破裂和“911”事件后，为刺激经济复苏，美联储2000-2003年间13次降息，利率从6.5%降到1%，并一直维持到2004年6月。银行坐拥过多现金，为保持市场竞争力而不断降低贷款标准，甚至“无担保、零首付”，吸引了大批原先不符合条件的客户和投机者进入楼市，房地产泡沫不断积聚。2004年6月，货币政策突然转向，连续17次加息最终刺破了这个巨大的泡沫。

危机原因三：金融创新过度，金融监管过于放松。次贷危机本身对美国的影响是有限的，然而复杂的金融衍生品使其演变成金融危机和经济危机，并且从美国传导到全球，破坏力迅速扩容。时任美联储主席的格林斯潘崇尚自由市场，信奉熊彼特的“创造性破坏”，对金融衍生品创新放松监管。银行将次级房贷打包卖给“两房”，“两房”进一步将次贷包装设计出各种证券化产品，卖给全球投资者。次贷危机爆发后，购买次贷证券化产品的金融机构纷纷曝出巨额亏损、破产，恐慌情绪大肆蔓延，股市暴跌。居民财富缩水，消费不足，经济陷入衰退。

危机原因四：金融机构偏离理性，道德风险问题严重。在狂热的利益驱动下，投资银行、保险机构、共同基金、养老基金等金融机构纷纷将业务重心转向自营，高杠杆购入次贷产品。另外，评级机构基于自身利益，给次贷产品作出的评级远远低估了风险，投资者被误导，扰乱了市场的纠错能力。

危机原因五：美国负债式消费和经济增长模式。居民通过抵押贷款买房，房价上涨之后可以以更优惠的利率获得新贷款，房价的持续上涨使得居民入不敷出、借新还旧的生活得以持续。美国习惯于负债消费，其他节俭国家手中的资金则源源不断的换成美国的金融产品。这种负债式经济增长模式，不但削弱了自身抵抗危机的能力，还将危机蔓延到其他国家。

5.2 中国式房地产泡沫

我国房地产市场目前积聚的泡沫与美国次贷危机具有一些相似的因素，但是本质上有很大区别。比如都是在宽松的货币政策下，银行放贷压力大，房贷门槛逐渐放低；消费者盲目投资，杠杆率不断提升；金融机构和实体企业纷纷加入房地产大军，投机炒作盛行，房价不断上扬；还有监管滞后等。但两者区别也很明显：第一，美国房地产以市场为导向，是通过金融创新放宽房贷条件来创造住房需求，由此推动房地产市场和经济发展；而中国房地产市场并非完全由市场供需决定，更多的是受政府行为引导。第二，美国次贷危机的“次”是给偿付能力不高的人提供了贷款，并在此基础上发行了大量衍生产品，而中国房地产的风险则在于银行给不少投机者发放贷款炒房，这些借款人以短期投资收益为偿付基础，在房价下跌的情况下，投机者抛售房产和主动违约的后果将非常严重。第三，我国资产证券化程度不深，风险大部分还是集聚在银行体系内部。

接下来的问题是，我国房地产市场会崩盘吗？我们认为概率较小。

第一，各国历次典型的房地产泡沫破裂，导火索都是货币快速收紧和加息政策，而我国货币政策目前维持中性姿态，并且大概率不会大幅收紧。日本从1989年开始连续5次加息，限制贷款、打击土地投机，1991年房地产泡沫破裂；2004-2006年美国连续17次上调利率，2007年次贷危机爆发。我国央行面临着两难困境：抑制泡沫需要适度收紧货币政策，操作不当又可能导致资产价格崩盘。目前央行货币政策的总体思路是强调“削峰填谷”，维持流动性的平稳。因此，在密集实施的楼市调控政策下，房价不免要进入下行调整的周期，但只要货币政策能够维持货币环境的稳定，楼市崩盘的概率还是较小的。

第二，我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。美日房地产在紧缩货币政策的催化下崩盘并在接下来长时间内萎靡不振，一个重要的原因就是美日的房地产行业发展当时已经基本见顶，经济增长速度处于低位，城镇化过程接近尾声。而我国依然保持中高速的经济增长，且2016年底城镇化率仅为57.35%，大量流动人口的购房需求没有得到满足。因此，基本面因素的支持降低了楼市崩盘的可能。

第三，简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击。日本1991年房地产泡沫破裂，此后走向失去的二十年，是一场经济和政治错误干预的悲剧。若是当时知道会有这么严重的后果，相信决策者会在政策力度和节奏上作出调整。房地产泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦难以承受。房地产事关经济增长、事关民生问题，房价软着陆才是最优选择。

展望未来，房地产横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。2014-2016年，在经济衰退的背景下，是宽松的货币和低利率刺激催生了这一轮房地产泡沫。现在货币政策回归稳健中性，政府对房地产加杠杆和投机活动予以严厉打击，房地产难免要面临一轮调整。从基本面角度来看，经济增长和城镇化还有发展空间，为本轮房地产调整提供缓冲垫。我们预计2018年二、三季度房地产下行将给宏观经济带来较大的压力，这场房地产泡沫危机能否成功化解，在于政府能否坚定不走老路，推进和落实房地产长效机制的建立，扭转市场对房价只涨不跌的预期。若是政府再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨，那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。坚持总量上放缓，各城市各类型房产结构合理，那么房地产还有纠正回正确路径的可能。

六、 结论

我们在本篇报告中测算了商业银行涉房贷款的规模，并对各类涉房贷款进行了风险分析，在此基础上，我们对于商业银行进行了房价下跌的压力测试，考察商业银行对房价下跌的承受能力，并结合美国次贷危机的经验教训进行了对比。我们得出了以下几点结论：

第一，商业银行总体涉房贷款规模接近四成。截止到2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元，占各项贷款余额37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿，其他房地产贷款1.8万亿，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。一旦房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。

第二，不同类型银行的涉房贷款结构存在差异。①从规模上看：五大行涉房贷款规模最大（18万亿），其次为城商/农商/其他机构（16.9万亿，主要得益于机构数量众多），十二家股份制银行涉房贷款规模最小（8.4万亿）。②从占比上看：五大行涉房贷款占总贷款比例最低（37.0%），其次为股份制银行（37.6%），城商/农商/其他机构的涉房贷款占比最高（38.7%）。③从房贷结构看：五大行个人住房贷款占比较高，开发贷占比较低；股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大，与各银行业务重点不同有关；城商/农商/其他机构一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。

第三，涉房贷款风险近年来有所上升，但今年以来风险有所控制和收敛。房价下跌及房地产恶化，可能从持有资产价值变动、房企资负状况变化、抵押品价值变化等三个渠道向银行体系传导风险。我们粗略分析涉房贷款的相关风险指标，可以发现：①个人住房抵押贷款的风险近年来随着房价的攀升而有所上升，居民部门杠杆率、个人房贷/GDP、个人房贷/居民可支配收入、新增房贷/商品房销售额等指标，近年来都有所上升；不过随着调控升级与利率攀升，个人住房贷款增速已有显著放缓。②房地产企业近年来资产负债率在不断上升，其结构性分化也较为显著：房地产市场降温对中小房企的盈利能力和偿债能力已经造成了负面影响，而大型房企的资质仍然较好；加上房企融资渠道受限，流动性风险也有所上升；房企集中度将进一步提高。

第四，综合压力测试结果与其他定性角度考虑，我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。事实上，复杂的现实情况远非模型能够准确估计，房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过我们的预期。

第五，展望未来，我们认为短期内房地产崩盘概率较小。因为各国历次典型的房地产泡沫破裂，导火索都是货币快速收紧和加息政策，而我国货币政策目前维持中性姿态，并且大概率不会大幅收紧。同时，我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。而简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击也是政府无法承受的。我们认为，房地产横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。我们预计2018年二、三季度房地产下行将给宏观经济带来很大的压力，这场房地产泡沫危机能否成功化解，在于政府能否坚定不走老路，推进和落实房地产长效机制的建立，扭转市场预期。若是政府再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨，那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。