文／梁爽
碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩会上宣布，将2017年国内合同销售目标从4000亿元上调至5000亿元。
这已经超过恒大年初提出的4500亿元销售目标，暂居目前房企销售目标第一位了，然而还是有媒体追着莫斌问，目标是不是定的有点保守？
第二次被问到同样问题时，莫斌终于忍不住了。
“我不知道为什么，大家老是认为我们5000亿目标非常保守？！”
然而这样的追问并没有中止。媒体会后紧接着是投资者会议，来自外资机构的投资者同样对销售目标表示出强烈的兴趣和“不满”：5000亿目标太低了，能说一下为什么定那么保守吗……
碧桂园管理层。从左至右依次为：财务资金中心副总经理左莹、总裁莫斌、CFO伍碧君
“不排除会完成得更好”
“不一定追求第一”
这是一个耐人寻味的场面。提问的起因，是因为碧桂园往往会对内部设定一个高于销售目标的“尖叫目标”，而且目前行业内的普遍看法是行业集中度增强、龙头房企将抢占得更大的市场份额。碧桂园是今年上半年销售额最大的房企“龙头”。综合以上多种因素，人们似乎习惯性认为，这家房企定的目标“有点保守”。
当然，莫斌的回答也并未完全否定上述提问。他说：“5000亿元销售额符合公司发展状况，也不排除会完成得更好。实际完成率超过目标多一点，这是我们的努力方向。”
今年上半年，碧桂园销售额同比上涨131%至2889.1亿元，为房企上半年销售冠军。莫斌表示，下半年将新推2469亿元货值，加上上半年的剩下的货值，碧桂园下半年有3612亿元货量，足够支撑全年业绩增长。
以此计算，碧桂园下半年达到58%的去化率，就可以完成5000亿元年度目标。
就目前来看，行业下半年走势并不明朗。在调控收紧、房价增速和房企开发增速减缓的预期之下，碧桂园能保证上半年销售额第一的态势吗？
“不一定追求第一。”这依然是一个留有余地的说法，既不肯定也不否认。莫斌表示，政府宏观调控的目的都是为了保证房地产行业持续健康发展，他对政策的连续性有信心，对市场也有信心。
“不管政府调控与否，中国新房市场的年销售额都在10万亿上下，市场有足够的空间给碧桂园发展。”
他还补充说了一句话，内有玄机。“中国房地产市场目前存量空间很大，即使新房销售不增加，光是存量的市场空间都适合碧桂园发展。”
8月22日的半年业绩会开场，莫斌率先上台。
1.2万亿元“潜在货值”
通过一级土地开发继续“曲线”拥抱一二线
碧桂园今年拿地速度依然很猛。上半年碧桂园共新增土地5084万平方米，土地投资金额合计1686.4亿元，其中碧桂园权益部分约1295.2亿元。在新增土地储备中，目标一二线城市的占比为67%。
今年上半年，碧桂园的拿地宗数为292宗，相当于平均每天拿地1.5宗。他透露，今年全年碧桂园的土地投资预算为2200亿元。而且，“今年拿地（宗数）将会比去年还多！”
网易房产发现，碧桂园的土地投资重心似乎在悄然转变。在这场中期业绩会上，莫斌将公司在国内的土地储备分为“已披露”和“潜在的”两类。其中，已披露的可售资源货值约1.5万亿元；而潜在的可售资源货值与已披露的货值相当，高达1.2万亿元。
在这1.2万亿元的潜在可售货值之中，包括了已签署MOU（指“谅解备忘录”）、暂未完成工商登记的可售资源约1500亿元，以及参与一级土地开发的可售资源10563亿元。
显然，所谓“潜在”货值，提示的正是碧桂园一级土地开发的能力。
莫斌表示，一级土地开发是公司为了持续发展而做的战略部署，他要求公司的土地储备要有长、中、短期搭配。
根据碧桂园半年报披露，1.2万亿元的潜在可售货值中，一二线城市是绝对重心。其中，河北、贵州、西安、太原、长沙5城拥有的潜在可售货值约1804亿元，剩余的10259亿元位于深圳、东莞、惠州、广州、佛山、上海、北京和郑州。
关于碧桂园的潜在可售货值在一线城市的一个更具体数字是：深圳有101个项目，潜在可售货值约5574亿元；广州22个项目，潜在可售货值约1765亿元；上海5个项目，潜在可售货值约562亿元；北京2个项目，潜在可售货值约67亿元。
今年年初撤销一线事业部之后，碧桂园将区域公司从三级管控变为四级管控，并鼓励多家分公司对一线城市进行“分头占领”。而一级土地开发，也许是碧桂园“曲线”拥抱一二线的成果的展示，相比公开招拍挂“硬闯”的方式而言，一级土地开发和收并购也许更适合过去以“大盘模式”著称的碧桂园。
莫斌表示，一级土地开发的资源基本围绕在一线城市或者周边来布局，1可能需要三年、五年、八年才能面市。他还说，碧桂园在一级土地开发、城市更新、旧城改造甚至工业项目方面都会做战略布局。
未来碧桂园的发展重心会在几线城市？有人问。
“一二三四五线都看重。每个地方都要做成功。”莫斌笑称。这个答案已经在碧桂园多场业绩会上出现过，而今年依然不变。
跟同行对一二线的趋之若鹜相比，碧桂园对各级城市的一视同仁，似乎是有意“收敛”其对一线城市的承诺和欲望。但正如莫斌所说，一线城市的刚性需求永远存在，也永远不容忽略。对碧桂园而言，这依然是一个值得开拓的市场，碧桂园必须找到更好的突破方式才行。
本文来源：地产壹线
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