文/张心梦
【编者按】江湖座次从来不是一成不变，风云变幻间，有人已经踏上赶超之路。网易房产推出“新黑马——成长型房企样本观察”系列，记录中国楼市未来的生力军。本文为该系列第一篇——鑫苑。
作为发轫于中原的老牌房企，鑫苑集团（下称“鑫苑”）多年以来在市场频频发力，赚足了媒体眼球。
今年上半年，鑫苑新增储备项目计容建筑面积超过120万平米，同比增长57%；新增储备项目货值超过200亿元，同比增长超过90%。数字变化折射出鑫苑对土地获取前所未有的决心。
“房企如果没有规模，流动性、团队、品牌、融资成本都成问题。”面对网易房产，鑫苑副总裁兼投资发展中心总经理种法良表示，规模发展是鑫苑当下的重要目标，与此同时，作为上市公司，鑫苑将持续强调风险控制，注重增长质量与利润水平。
加快步伐的鑫苑，需要把内功转化为实实在在的数据。它最新的标签是：国际化、科技，以发展为一流的国际化科技地产综合运营商为目标。2017年，董事长张勇确立的“共生共赢，合作分享”思路，是从拿地模式、激励机制、企业文化等维度，为了企业进一步飞速发展而总结归纳出的有效机制。
网易房产近期独家专访鑫苑副总裁兼投资发展中心总经理种法良，希望从拿地、运营、机制等多个层面复盘真实的鑫苑。
逆周期补仓：规模之辩与自我超越
对于许多中国房企而言，2008年是座分水岭，一些公司反周期拿地，而另一些公司则停止拿地。那些在市场普遍看衰时期做出拿地决定的开发商很快就有了回报，2009年中国房价大幅度上涨，周期红利滚滚而来。体量差距自此真正拉开，“规模为王论”开始盛行。
与之类似，当下的房地产市场进入到了新一轮周期中。千亿房企剑指三千亿、百亿房企追求千亿，逆周期拿地再度成为行业话题。
作为早在2007年就登陆海外资本市场的中国房企，鑫苑起点不算低。受益于美股对上市公司的严格要求，在利润率、现金流、杠杆这些更能评价房企运营能力的指标上，鑫苑始终得以保持良好状态。
与此同时，作为连续十二年跻身中国地产百强的企业，鑫苑没有放过这轮逆周期补仓的机遇。今年上半年，鑫苑土地储备大增，数字变化折射出公司对土地获取前所未有的决心。
在2017年中工作会上，鑫苑执行董事兼CEO张立洲表示，公司要继续提速，实现销售额突破，规模化水平再上新的台阶。他说，在能力、资源和人才等方面，鑫苑已具备这些核心要素。
“我们这一轮看得清楚，今明后三年发力”。种法良透露，随着自身优势和核心竞争力建立，鑫苑正稳健提速。
踏准节奏拿地是企业保持未来毛利率的重要途径，然而拿地不是简单决策，而是系统战略。种法良表示，拿地需结合行业趋势、周期波动、政策变化等诸多变量，匹配以灵敏的产供销运营体系。
针对逆周期拿地的利弊，种法良表示，一方面，“低点拿地、高点出货”是房企努力接近的目标，另一方面，拿地不等于盈利，逆周期拿地对公司产品、融资、运营、风控能力都存在极大考验。人们一般只关注成功者，实际上也应看到，近十年来，不少火中取栗的房企在高歌猛进中铩羽而归，甚至满盘皆输。企业发展不是赌博，应保持稳健，对客户和股东负责，对员工和社会负责。
“考量企业不应只看单一规模指标。”种法良指出，鑫苑之所以能在中国房企中率先登陆美国资本市场，正是因为公司经营稳健、财务健康，注重成本控制，擅长风控。未来，鑫苑追求的依然是稳健前提下的加速扩张。
拿地策略：区域深耕与城镇化机遇
鑫苑发轫于郑州，一直注重区域深耕。种法良介绍，2017年上半年，该公司获取的项目分别位于郑州、长沙、珠海、昆山等城市。
这些城市在区域发展中均处于中心地位或重要战略地位。例如郑州是国家级中原经济区的核心城市，将建设成为国家中心城市，发展潜力巨大；西安地处“一带一路”亚欧大陆桥经济带心脏位置，将建设成为亚欧合作交流的国际化大都市；珠海随着港珠澳大桥的贯通，将成为粤港澳世界级湾区的交通枢纽。
在深耕的区域，鑫苑优势明显。今年7月，鑫苑在郑州开盘一项目，2分44秒，全部房源即在网上被抢购一空，销售额10个亿。
虽然不谋求在体量上迅速赶超“巨无霸”，但在细分市场上，鑫苑仍有可能实现快速突破。关于拿地的地域方向，种法良透露，鑫苑空间布局上力求“三大区域、强二线城市”。
“三大区域”是指以京津冀区域、长三角区域、粤港澳区域为主要区域。“强二线城市”是指深耕郑州、长沙、济南、西安、珠海等经济指标出色、人口有导入趋势的优秀城市。这样力求在土地投资上有较强抗风险能力。
在拿地策略上，鑫苑今年选择以二手土地兼并合作为主。种法良表示，原因主要是兼并合作的方式下拿到的土地，区位相对核心，价格适中，企业有更高的弹性来控制风险。
尽管相比于招拍挂市场，二手地市场相对宽松，但经历了从去年9月开始接近一年的土地疯狂攫取期，现在二手地获取也变得不再轻松。
种法良向网易房产描述了今年土地市场的一个真实场景：一块二手地准备出让，有五家房企提交了方案准备接手。一天，这块二手地拥有者召集五家房企前来，统一竞报，提交方案，俨然成为政府拍卖现场。
伴随规模扩大，鑫苑在团队、品牌、融资成本上的提升也随之显现。种法良称，品牌、团队优势与优秀的开发运营能力，是合作伙伴选择鑫苑的主要动因。
成熟打法：存量资产管理与开放合作
与A股、港股上市公司不同，美股更看重上市公司的利润、风险控制与周转率，而不仅是土地储备。从某种程度上看，这也是过去很长时间里，鑫苑一直保持稳健作风的原因，强调现金流的安全以及杠杆范围的合理性。
随着调控加码，开发商对未来预期渐生分化，一些中小房企从市场中分离出来，而这给大公司留下了并购机会。
种法良表示，土地并购上，鑫苑延续“共生共赢，合作分享”机制，开放股权合作，利益共享的同时，也降低了鑫苑在项目上的风险。
不仅如此，拥有良好融资平台的鑫苑还可提供并购基金服务，同时借助自身品牌运营能力、信息化管控方式和科技化产品配置，输出开发代建等在建及存量资产管理能力。
美国投资商和开发商分离的操作方式给了鑫苑更多启发——将风险封闭在项目里，保证集团整体安全性。因此，与零和游戏的土地买卖不同，目前鑫苑正大力开展的融资代建业务，是一种类似资产管理的创新尝试，更具开放思维，也是公司对外合作共赢的另一种业务方式。
鑫苑的这些探索，为行业发展也提供了更多可能性的参考范本。
赶超之路是一个系统性长期工程，能否走到目的地，来源于企业对政策、市场的每一次精准研判。产品的标签化、价值的再梳理、机制的创新、人才的激励，都是实现弯道超车的必要因素。
相比在土地市场的一次成功斩获，此时此刻正在鑫苑发生的自我革新，正千丝万缕作用于它的未来。时间会给出答案。
本文来源：网易房产
作者：张心梦
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