刘胜军：中国房价上涨的三大推手

“要想对房地产做出判断，要看政府说什么，或者政府出什么政策，这些都不重要。重要的是要搞清楚中国房价过去十几年涨的逻辑是什么？这些逻辑未来会不会改变。这个东西远远比研究政府出什么新政重要的多。”

——中国金融改革研究院院长，《下一个十年》作者刘胜军

对于中国这场长达十几年的房地产大牛市， 泡沫论不绝于耳，只不过预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务，同样，预测房价涨不涨也是一个需要深思的问题。诚如Pieter Bottelier所说：“任何对中国问题说出肯定的话的人，脑袋都有问题”。

首席经济学家谢国忠，2005年预测中国房地产会崩盘。但从他预言以来中国房地产一直在上涨，直到2013年左右谢国忠退出江湖，基本不敢预言。2015年初，全国房价都在跌，谢国忠觉得历史性的机会来了，又勇敢地站出来说这一次房价一定会跌。结果后来全国房价爆涨，谢国忠这样一个非常有地位的经济学家，为什么他对房地产的预测会这么的离谱？因为，他低估了中国的房地产。中国的房地产是人类最复杂的经济问题，谁能把它解决了，那绝对是诺贝尔经济学家。

那究竟是什么在影响着中国房地产的涨幅？

影响因素一：钱一定要找到出口，能够圈住钱的池子就是房地产

大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍。

而中国在汇率机制上选择货币政策的独立性和汇率的稳定性。钱是不会永远睡觉的，钱一定要找到出处，那这些超发的货币流向哪里？

它无非是楼市、股市和商品市场。而当钱都冲向商品市场，就会造成严重的通货膨胀，社会要动乱的。一方面发这么多钱，一方面担心社会稳定，最终发现能够圈住钱的池子就是房地产。

影响因素二：中国房地产绑架中国经济增长及地方财政

中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”这是理解房价上涨的关键因素。

中国房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；同时，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。

影响因素三：房贷支撑银行金融体系，房价下跌，银行将无法承受

2016年中国工、农、中、建四大银行新增贷款50%流入房地产，居民财产2/3是房地产，房地产已经是中国金融体系当中最重要的一环。同时，现在很多企业融资、个人融资用什么？房屋抵押，现在最大抵押品就是房地产。如果房价下跌，银行将无法承受。

中国房地产多年屹立不倒，背后是货币超发、土地财政、金融体系等诸多因素所致，进而形成“房价不会跌”的社会预期。理解中国房地产市场最主要是理解它的深层逻辑，而不仅仅是单独看政府出台的政策。

（注：本文为人民网和龙湖地产联合主办的《北京壹号别墅区升级之变》论坛现场作者演讲内容，作者著有《下一个十年》。）