房企转型城市运营商 地产之上的资产管理

本报记者 张晓玲 实习生 黄昱 三亚、深圳报道

导读

房企开始寻求角色转变，从“开发商”转化为“运营商”成为行业转型的核心，物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公，甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段，探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。

房地产行业和开发商从来没有像今年一样，对转型和运营达成高度一致。

行业近期产生的两笔世纪大交易——万科收购普洛斯、融创富力收购万达资产背后，正显示出城市的广度和产业配套在拓展，以及房地产行业向城市运营转型已经进入了深水区。

过去20年，伴随着中国经济高速增长，城市化的迅速推进，造就了中国房地产业的黄金（开发）时代。但在进入城市化第二阶段后，产业和人群高度集中于几大城市群，很多城市进入存量时代，这对房地产行业提出了新的挑战。

房企开始寻求角色转变，从“开发商”转化为“运营商”成为行业转型的核心，物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公，甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会“城市的生长与更新：请叫我运营商”主题论坛上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段，探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则指出，房企转型是在地产之上加载产业。未来，如果不能有好的对于地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了；同时，房企的运营能力决定了自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期，成为优秀的、挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。

角色与身份的转换

当前的房地产行业，人口结构改变、购房人口下降以及待消化的房地产存量，已经不能支持房地产市场过往的高速发展；而在走高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。

为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。

2011年，行业龙头万科在一个小范围场合第一次提出了“城市配套服务商”概念，这是一个非常大的转变，因为这彻底改变了原来住宅开发商的定位，到了2012年，万科正式对外宣布了这个新定位。

几乎与此同时，保利地产也提出了相关多元化，金地集团布局“一体两翼”，万达宣布向文化旅游转型，恒大更开始非常广泛的多元化。到今天，开发商向城市运营商转型已经如火如荼。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，目前房地产运营有两个风口，分别是城市更新和特色小镇。

刘洪玉指出，现在不管是居住还是商用的房地产投资，基本到了一个瓶颈。过去城市是外延扩张，现在可能更多是转向内涵式发展，充分利用低效的土地和闲置土地，进行改造。

顾云昌进一步表示，城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级；运营的本质则是资产管理和服务。

重塑商业模式

如何进行城市运营商转型，重塑商业模式，变身资产管理者，是房企和相关机构面临的重大问题。

运营商，其本质是持有资产、运营管理。其中对产业的加载和植入，将是最核心的能力之一。论坛上，金地产业地产副总经理严其发和协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东，分享了对于城市运营的看法。

严其发表示，产业地产是金地集团布局的7大业务板块之一，也是其中的重点；国内的产业升级或转型带来对优质载体的需求旺盛，产业地产本身的价值存在被低估。

他认为，做产业地产最重要的是招商、运营和服务。以深圳威新软件科技园为例，金地在此集聚了6家500强企业，17家上市公司，包括因特尔、阿里巴巴、亚马逊、华为等。园区内不仅有企业家俱乐部，还有餐饮健身、幼儿园等，“非常受企业欢迎”。

协信在转型为城市运营商的道路上，同样十分重视产业。曹志东提出了“商住产一体化集成模式”，将商业、产业、住宅3个业态有机融合在一起，发挥最大价值。产业是一个地区的核心驱动力，围绕这个核心驱动力，公司再配置其它相关业态。

除了植入产业，挖掘存量市场、做持有租赁也是城市运营中的重要组成部分。链家研究院院长杨现领认为，房地产行业的未来红利在租赁市场，而租赁本质上也是运营的生意，核心在于服务。不过，这种租赁市场只存在于一线城市。

途家斯维登集团总裁丁小亮则指出，在广大的二三四线城市，短租大有潜力。全国空置房、毛坯房等资源有接近5000万套，而到去年年底为止，在中国互联网上可以销售的短租房源不到100万套。这100万套，一年将产生80个亿的流水；而中国星级酒店总计房间数是250万套，2016年营业额超过了2000亿。短租市场还有很大提升空间。

此外，刘洪玉认为，资产的运营管理和房地产金融创新工具的使用，是密不可分的。

嘉丰达资产管理公司执行董事汪浩认为，做产业、城市更新的核心问题，其实是存量和资产。那么资本运作、资金的模式和轻资产的运营是关键。

“这里面有两个核心竞争力：有多大的资金和多长的时间能够承载这个资产？有什么招商的团队能够做好线上和线下？”汪浩说。

严其发也指出，产业地产运营已成资本市场的新宠，比如普洛斯是最早一批产业地产的玩家，他们背后真正推动的是资本。金地产业地产发展的目标是希望3年做到面积600万平方米以上、30个以上的项目。

而作为国内分散型出租公寓龙头的链家自如友家，更是依靠大量的资本投资进行扩张，目前推测管理规模已达30万间。