拿下三块100%自持地块之后 万科轻资产靠谱吗？

文/张心梦

北方试验田还在摸索，南边又将一幅自持地块收入麾下。

随着6月6日，万科以25.3亿夺得佛山桂城100%自持地块，这位拍地规则不断升级下的深度玩家，手中100%自持地块已增至三幅。加上两宗海淀永丰地块，作为第一家吃螃蟹的房企，万科已为此豪掷134.3亿。

半年已过，之前传出与小米合作众筹建房的海淀永丰，由于种种原因暂时搁置，北京万科给出的说法是“目前没有更多可分享的信息”。

再次出手自持，让人不禁猜测万科已经有了对应的解决方案。佛山万科给出的答案是，“往城市配套服务商方向发展”。

早在2014年，万科总裁郁亮就提出，房地产“人人弯腰就可以捡到黄金的时代”已经一去不复返了，如今的城市不仅需要住宅，也需要优质的配套服务。

如今万科的亮点远不止住宅一个。长租公寓在全国居于前列，万链装修占据北京家装行业市场份额第一。此外，教育、户外营地、养老，度假旅游等新业务尝试层出不穷。

这位城市配套服务商的眼光已经从社区扩大到整座城市。在2017年3月的业绩会上，郁亮指出：“‘万亿’不是指市值，而是相关企业的体量以及对行业和社会的贡献达到万亿级水准。除了传统开发业务，其他新业务也可以并驾齐驱，这是万科非常长期的目标”。

围绕“城市配套服务商”定位而拓展的新业务中，长租公寓项目下的泊寓计划曾一度被外界视作最有可能与自持相关联的业务。只不过如果用自持做长租公寓，对于开发商而言未免“太重”。

据悉，泊寓的轻资产获取方式多为租赁，泊寓与项目持有方（或经营方）签订长期房屋租赁合同；重资产方式则是通过收购获得物业产权或长期使用权。据广州泊寓负责人透露，相比传统地产业务，长租公寓的盈利性尚有较大差距。

除了传统的品牌租赁模式，一些金融人士推测万科“会在金融上做文章”。不过在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，“在租金回报率很低的市场搞资产证券化下场不会太好”，万科自持更是在拿地难背景下不得已的选择。

这一推测从万科五月销售经营电话会议中也得到了些许印证。

在回答“今年的拿地计划怎样”提问时，万科管理层表示，前5个月公司拿地相对于销售要保守一些，如果今年公司新增项目仍小于销售，土地储备进一步下降，对于未来的增长会有影响。考虑到目前激烈的竞争环境，获取高地价项目会给企业带来未来经营压力，因此公司会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。

干惯了重资产的活，要想迅速转型轻资产并不容易，资金成本和租金回报率最有可能成为掣肘。

高昂的融资成本就像一台强劲的抽血泵，类似自持这类投资周期长，回报慢的业务对于房企是个不小的考验。此前观点新媒体曾报道，2014年至2016年上半年万科累计发行10次债券，平均利率3.038%。2015年9月，万科宣布完成发行2015年公司债券(第一期)，5年期50亿债券，最终票面利率3.50%，接近同期限国债利率水平；2016年4月，发行单一系列港币债券36.5亿元，利率均为2.5%。较低的融资成本为万科提供了做自持的可能性。

虽然目前来看万科持有成本还在可控范围，但随着目前国内信贷政策逐步收紧，加上监管层近期对房企发债的进一步管控，未来的融资成本如何还是未知数。

另一个决定轻资产模式成功与否的关键要素是租金回报率。数据显示，2016上半年全国普通住宅市场静态租赁回报率（一年内租金收益与售价的占比）在2.3%-3.6%左右。受租金上涨带动，在长期租赁情况下，总体回报率在4.4%-7.1%之间。

目前各城市租金回报率低于国际合理水平（4%-6%）。由于房价上涨迅速，大量投资需求入市，也导致房价脱离租金增长，租金回报率下降。商业地产中崇尚轻资产模式的SOHO中国近年来业绩惨淡，“如果万科要做住宅领域的SOHO中国更是难上加难”。

与个人包租公不同的是，机构的房产租赁业务成本更高。“中国是极少数有增值税的国家”。开发商自持后出售，加上增值税，投资人所剩无几，几乎很难通过资产增值获利。

全自住房、70/90、限售价、竞自持，一线城市拍地限制持续加码，“戴着镣铐跳舞”的开发商此时的拿地心情或许更为复杂。“低息拿地，未来把自持物业抵押贷款，变相套现也不是不可能”，黄立冲认为就万科体量而言，这三宗100%自持地所占比例几乎可以忽略不计，算是万科的一种新尝试。

但从公司业绩来看，房企自持物业对利润的增加并没有帮助，反而增加了企业资金占有量。万科自持算是一种商业行为，不是资本市场行为。不断扩张资产，增强运营能力，但能否得到资本市场投资者的认可，还需要看资产增值以及后续具体运营情况。

其实就轻资产模式，业内一直持“可远观不可亵玩”的态度。近年来，业务重心逐渐向商业、文化旅游地产板块倾斜的新华联文旅就曾公开表示，“轻资产是个梦想，可望不可即，从来没走过轻资产的路。”

作为联合办公独角兽优客工场首家落地房企，阳光100在存量房时代对轻资产的理解是，寻找有潜力的项目，将产品营销的优势输出，让项目升值，从中获得一部分升值收益。

在其常务副总裁范小冲看来，重资产主要依靠资产增值获利，而大量资产过剩，需要重新找客户，高投入的自持就意味着高负债，怎样让这些资产运营起来才是解决重资产痛点的关键。