李一戈：楼市去库存与防投机的边界

（原标题：李一戈：去库存与防投机的边界）

李一戈

一季度全国房地产表现还是比较不错的。除了房地产投资同比增长9.1%外，商品房销售面积、商品房销售额、房屋新开工面积同比增幅都是两位数，而且3月末全国商品房待售面积比2月末减少了1745万平方米。

这种增长显然与去年底以来市场的惯性推动有关。对未来楼市走势的判断，国家统计局新闻发言人毛盛勇称，受今年一批城市加大调控措施的影响，成交面积一季度已经开始出现回落，下一阶段增速有所放缓的可能性比较大，这可能会在一定程度上影响企业投资的积极性；另一方面，一些热点城市有计划地加大了土地的供应，也有利于推动房地产投资的增加。

如你所知，最近几年房地产的一个重要特点是分化日益明显。企业方面，大型房企市场占有率继续提升，3000亿级房企一骑绝尘，前10名房企的销售额增幅远高于平均水平；区域方面，一二线城市与三四线城市之间的分化依然。

正如毛盛勇所说，一线城市和一些热点城市，房价上涨的压力比较大。但很多三四线城市库存又比较高，因此在调控当中要坚持因地制宜、因城施策，发挥地方政府的主体责任。这就是我们看到的，一批热点城市普遍实行或加强了新一轮房地产调控。

三四线库存较高的城市，在某种程度上可视为鼓励住房消费。有没有效果呢？在部分城市是有效果的。今年全国两会后，三四十家热点城市（包括一些大城市周边的三线城市）加入或加码限购限贷限售，这些城市的部分购房需求外溢，来到了三四线城市。

未实行调控的三四线城市，本身就存在基本的住房需求，外来需求叠加后，对消化商品房库存就起到了加速作用。从部分机构监测的情况看，部分三四线城市的去化有了明显变化。有些城市一季度的销售情况甚至好于一二线热点城市。

虽然调控的原则是因城施策，主体是各地政府，但作为房地产调控的重要部门，住建部和国土部不仅在密切关注各地房地产市场的变化，而且不断出台指导性政策。

譬如，4月1日，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，对商品住房的消化周期进行了清晰界定：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要减少供地；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

这可能是迄今为止对调节土地供应与商品房去库存最具操作的文件，按理说各地照此行事即可。但如你所知，房地产市场不是一个可以静态分析的市场，资产价格不完全是现实供求的即时反映。调控市场必须管理预期。也就是，要有预见性。

观察过这几年热点城市尤其是一线城市房地产运行情况的朋友，应该很清楚，民间有着庞大的资金对购房有着强烈的偏好。当这些资金被日趋严厉的措施阻挡在热点城市的大门外后，它们的流向就格外令人关注——显然不会流向大蒜和苹果。

举个例子，某个中等城市去年成交商品房2万套，库存4万套，从去化周期看是比较高的。按规定，它应该减少供地。但如果一批大城市的外溢需求突然杀到，导致它今年去化量达3万多套，那么它应该增加供地。而土地供应计划是早就制定好了的，而且熟地形成供应需要不短的时间，对一个城市来说，从减到增的转寰没那么容易。

库存严重的三四线城市，都是在投资投机需求拉动下急剧增加投资、增加供应的结果，当需求退潮，山石裸露，空置的大批房子就特别醒目。如果这些城市经济综合实力较强，对房地产没有依赖作用还好；若是经济实力本来就弱，短时支撑本地的房地产投资和需求瞬间疲软，就会很长时间恢复不过来。前者如常州，后者如海南的几个城市。

我个人担心的正是，经济脆弱、库存严重的三四线城市，经过三四年的调整，刚刚从房地产低迷产生的负效应走出来，又涌来一批由大城市溢出的购房需求——而这些需求很可能是投资投机性的。在去库存的背景下，它们产生的表面去化结果容易误导地方政府和监管部门。那种虚幻的场景我们都看到过，资产价格市场，膨胀起来快，塌陷下去同样快。

如何清楚地界定去库存与防投机的边际？保持密切监测固然是必要的，但更重要的是防范。我个人的建议是，把堤坝筑在前头。也就是，提前限购、限售。本地居民家庭限购2套，外地居民限购1套，均限售3年。过往的经验告诉我们，任何城市（包括三四线城市）房地产市场的稳定，都应立足于基本需求，而非投资投机需求。