史上最严商办调控:热点城市严控人口"一盘棋"

本报记者 耿玲 北京报道

“商改住”限购旨在控人口，同时商办价格上涨太快也影响产业和经济发展。

传闻数月的商住调控靴子最终落地，尽管政策内容只有寥寥数句，但措施之狠、条令之严，令北京房地产市场一片“哗然”。

亚豪市场总监郭毅的总结是：“从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击‘商改住’，不仅在北京史上最严厉，就算放眼全国，也是针对商住最为严厉的一次调控。”

这场关于商办物业的严厉调控并没有结束。3月26日，北京市推出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

北京市住建委消息称，北京市住建委执法部门近日加强对商办类项目的执法检查，严格按照相关规定，严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。包括林肯公园、万科天地（优惠购、楼盘相册、最新报价）、恒大未来城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。

根据知情人士透露，建委执法大队仍将就“商改住”行为进行严查。

60万套物业将遭受冲击

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

该政策对北京商办市场冲击最大的几点包括：公告要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织；公告还强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

除了上述严厉规定之外，北京市建委还对面积进行了明确规定：“开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。”

“商改住”实际上并没有明确定义，而是开发商打擦边球的一种违规产品。即，开发商将商办用地（40年、50年产权）的规划性质改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是，“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年。

随着北京市住宅用地稀缺，“商改住”反而在近年来成为市场销售主力，并在北京拥有巨大库存。

根据中原地产数据统计显示，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近10年成交），其中25万套左右为商住类物业。潜在供应还有超过15万套商办类物业，也就是本次政策将直接影响起码60万套物业。

另外，中原地产还统计显示，在过去商住物业中，90%为个人购买，但这些未来将全部纳入限购或者企业购买。

一线城市

整治“商改住”项目

自去年年中，北京市就开始盛传，政府将对商住类项目进行限购，并有多种推测版本。但本次发布的商办物业调控最终条款的严厉程度，超过了业界所有人的想象。

“326的政策内容条款很新颖，文字很少很可怕，简单的几百个字代表调控的逻辑变了。过去调控的基调是抑制房价过快上涨，所以我们很乐观。但这次，显然，政策的目的不是房价，而是人，要人口疏解。所以以后分析楼市政策都要转变思路。热点城市被调控都在所难免。” 北京中原地产分析师张大伟表示。

张大伟认为：“已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，这也就是说，北京过去的二手房公寓或者商办，购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。”

张大伟预计，商办物业市场成交量很有可能出现50%以上的跌幅，房价很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。

北京一家房企高管认为，本次商办物业调整之严厉程度将使得该市场没有流动性，商办物业变现将成为很大难题。

同策咨询研究部总监张宏伟则注意到，北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国“一盘棋”的行动。

他认为，北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目（有的城市叫类住宅，比如上海），深圳、广州也会开始。这说明，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为，商改住（类住宅）的整改措施是统一部署进行。

张宏伟认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，将成为一线城市人口政策主要方向。另外，他认为，“商改住”或“类住宅”整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

张宏伟预计，过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如苏州、厦门等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。