江浙强三四线城市库存走低 房企伺机介入

本报记者 唐韶葵 上海报道

强三四线城市仍然是房企投资关注的热点。

由于一线城市新建项目预售证发放速度和价格遭遇严控，其周边城市关注度开始趋高，大量房企进驻并令当地库存去化加快。

来自第三方机构的统计显示，比如江苏省大部分城市短期内去库存周期降到10个月以内。

不少房企最近拿地也倾向这类强三四线城市。3月8日下午，泰禾集团发布公告称，其下属全资子公司以合计约21.1亿元，分别接手济南市章丘地块70%股权、东都国际项目以及杭州富阳银湖野风山项目部分大股权进行开发建设。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，过去两年楼市利好政策不断，购房门槛得到进一步降低，购房者热情逐步提高；2016年10月后随着热点城市逐步推出楼市新政，和外来炒房团等多重因素影响，长三角一线、强二线城市周边城市已经呈现库存降低，投资加快进入的迹象。

根据同策监测的江苏16个三四线城市商品住宅来看，平均存销比为6.79个月，表现温和。在2016年尤为宽松的政策环境下，外加宁镇扬一体化，镇江成为投资客新宠。镇江住宅产品去化周期逐步缩减为8.6个月，达到历史最低。因此，同策咨询预测2017年市场将持续以去库存为主旋律，库存量会进一步缩减。

强三四线库存下跌

来自多家第三方机构的统计显示，江苏、浙江省内多个三四线城市去化周期在缩短。

比如，苏州市GDP稳步上升，外来人口占据较大比例，人均收入逐年增高，城市化率远超全国平均水平。

近五年苏州市商品住宅市场整体处于供不应求状态，成交均价逐年攀升，商品住宅库存逐年递减，目前库存主要集中于公寓以及联排别墅。

多家机构指出，该市2015年商品住宅市场成交量达1000万量级，2016年回归800万量级，预计未来成交量在700万-800万量级。2016年成交均价接近20000元/平方米，预计未来成交均价将靠近30000元/平方米。

昆山与苏州同理。近五年昆山商品住宅市场呈波动上涨趋势，2016年成交量达到551.41万平方米的历史最高值；2016年销售金额667.79亿元，环比上升46.21%。经历投资资金涌入后，当前昆山库存量处历史低值，主要集中在普通住宅。

另一个值得关注的城市是镇江，去年底至今，镇江楼市成交量上涨明显，尤其是2月成交量远超1月的2290套，同比增长超过300%。截至2016年12月，镇江市区可售商品住宅库存去化周期约8.6个月。

库存在2016年降至新低、土地紧缺，是多名业内人士对江浙地区强三四线城市的总结。如绍兴、海盐等城市，已出现土地供应节奏跟不上房企投资与商品房去化节奏。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚此前曾做过一项调查，认为浙江部分三四线城市，如嘉兴、嘉善受到一线城市上海、强二线城市杭州等的外溢作用，出现成交量价齐升，多年库存几乎被一扫而空。而更多的三四线城市则表现为量增价稳。

房企瞄准外溢城市

与此同时，在温州、宁波、丽水、衢州、德清、义乌等城市，房企开始集中储备土地。

比如2016年德信地产在这些城市拿下19幅土地，总储备货值达到350亿元。号称“深耕三四线城市”的中梁地产，仅2016年上半年就在17个城市获取28个项目，投资金额逾百亿元，其中浙江省内城市（除杭州外）占80%以上，在主战场温州拿下6宗地，并首次进入嘉兴、舟山、衢州等城市。

前述去化加快的城市镇江，目前已有中南集团、招商地产、雅居乐、旭辉等知名房企入驻。

在江苏省多个三四线城市中，常州聚集较多全国品牌房企，包括新城、路劲、星河、融创等。也因此，常州的新房成交在最近两年，远超供应面积。2015年常州供应321.45万平方米，成交545.8万平方米；2016年供应364.15万平方米，成交676.79万平方米。

这些三四线城市的土地成交价正被外来投资拉升。

如无锡在2014年、2015年土地供应较少，片区土地成交价格较低；但在2016年土拍中，成交量大幅上升，成交均价拉升至之前的4倍。

一名房企投资部人士透露，此前根据市场调研，发现长三角区域的三四线城市里，改善需求将会在今明两年释放，如果在去年开始提前布局投资了三四线城市，或许能抓住一波行情。

“加上一二线城市的投资与居住溢出效应，在一线城市周边的城市，今年的土地供应就更值得关注。”这名人士指出，比如嘉兴，今年的供地计划还未公布，但不少房企已经比较关注，认为今年会加大供应，从而消化部分从一线城市溢出的投资或居住需求。