三四线楼市节后反弹 当前不宜对楼市过分悲观

（原标题：李宇嘉：当前不宜对楼市过分悲观）

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

据悉，住建部监控的20个热点城市，目前已全部将房贷优惠利率折扣收紧到9折及以上。近日，中国基金业协会发文规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。此外，为防范监管套利行为，文件还将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。同时，“房价环比不增长”、“抑制资产泡沫”被写入近期各地“两会”政府工作报告。

数据显示，1月份新增居民中长贷（按揭为主）达6293亿元。单月信贷高增长，很大程度上是去年四季度银行控制按揭投放，导致积压的投放顺延至今年年初。今年楼市销售大概率下行，而近期发布的央行四季度货币政策执行报告提出，个人住房贷款“合理增长”、“严格限制信贷流向投资投机性购房”。这意味着2016年下半年以来，房贷动辄占信贷投放60%左右，新增房贷/新增商品房销售额近50%的楼市“加杠杆”倾向不会再现。

但是，市场或许对今年楼市过分悲观。一方面，支持首次和改善型购房等合理需求的权重在上升，这既是对冲房地产“快变量”骤然下滑对稳增长“底线”的巨大冲击，也是落实住房回归“居住属性”在货币政策上的体现；另一方面，即便房贷优惠利率回到9折，但当前首套房贷首付比例、贷款利率仍在历史低位。对改善型需求，即便是一线城市，也没有回到2010-2014年“认房又认贷”的杠杆惩罚。整体上，首套房和二套房贷款仍旧在政策适度支持的框架下。

另外，在一二线城市房价上涨的溢出和辐射效应下，三四线楼市春节前后明显反弹。一二线城市需求受限、限购强化（“商改住”也被限），需求溢出明显；一线与三线城市平均房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，刺激“返乡置业”增长。据平安证券统计，2016年三四线楼市新开工增速低于全国和40个重点城市的水平。以过去5年（2012-2016）累计开工减累计销售作为库存，按照2016年销售衡量，三四线楼市去化周期接近40个重点城市。

三四线楼市杠杆需求低，无论对于城镇化、“去库存”，还是抑制资产泡沫，三四线楼市回升都是管理层希望看到的，也是未来楼市“因城施策”支持的一面。近期，央行对于今年房贷支持合理住房需求态度鲜明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏导大城市需求到周边区域，中小城市“去库存”要与都市圈建设结合起来等，这些都意在挖掘并支持合理住房需求。

就全国而言，无论房价收入比、库存周期，还是房价涨幅，并不存在过热的判断。全国336个地级市中，目前房价下降的占34%。而同比上涨的200多个城市中，涨幅在5%以下的占比近60%，房价涨幅超过10%的只有20个城市。也就是说，只要控制住这20个城市，楼市风险就在掌握中。因此，整体资金面不适宜紧缩。事实上，无论是20个城市收紧优惠房贷折扣利率，或严禁私募基金投资热点楼市，调控政策在做“二分法”，即严控少数热点、支持全国楼市。

就未来资金面而言，不宜“加息提准”已成定论。近期，央行创新调控模式，灵活运用各种货币政策工具，意在保持中性适度的货币环境，实现金融去杠杆的同时，防范“金融加速器”效应下信贷紧缩顺周期，导致经济惯性下滑。因此，货币市场融资成本上升是微幅和渐进的，对房贷的影响是间接和有限的。另外，财政部数据显示，目前1.1万个PPP项目落地率达32%。有媒体统计，今年23个省份固定资产投资累计超过40万亿，16个省份固定资产投资超过GDP。

因此，今年整体资金面仍需保持稳健，实际供应或呈相机抉择态势。上半年，经济企稳延续，出于控制资产泡沫的考虑，以金融去杠杆、窗口指导为特征的中性偏紧是主基调；下半年，“稳增长”或承压，全年增长目标考核临近，资金投放或相机抉择地回升。回顾过去“10年9调”，但凡资金面稳健，楼市都不会表现的差强人意。因此，相比创新高的2016年，2017年楼市热度会下降，但只要利率在低位、杠杆适度，600多个三四线城市有所回升，楼市成交量依旧保持在高位。

2017年尽管楼市成交量会比2016年有所回落，但由于新开工在2014-2015年负增长，土地购置连续5年负增长，热点城市库存消化周期降至10个月左右，三四线城市也有下降，开发商“补库存”动力强劲。2016年，300个城市土地出让金同比增长31%。今年以来，土地市场降温，但主要表现在三高“地王”退出，而开发商拿地热情依旧，近期热点城市地块纷纷触及“高限”，以自持或竞配保障房面积被开发商抢走。由此，2017年开发投资、新开工也将保持在高位。