楼市资金新动向：三四线城市或成“新战场”

本报记者 张敏 北京报道

2017年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。

据国信证券、中国指数研究院等机构的数据，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却录得极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。

一些机构认为这是一个趋势性的变化。如果该判断准确，则意味着在本轮市场周期内，楼市资金正出现新一轮的流动大潮。此前的两轮发生在去年年初和年中，资本先从一线城市流向“强二线”城市，然后又流向区域中心二线城市。

柳州商品房成交套数涨幅最大

根据国信证券的统计，在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，2017年以来（1月1日至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。这些城市绝大部分为三四线。

其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

此前交易量较为火爆的部分一二线城市，同期却出现明显降温。上述机构表示，东莞、深圳、南京、苏州、杭州、上海成为跌幅最大的6个城市。

国信证券指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。

土地市场也表现出类似的特征。根据中国指数研究院的统计，最近四周（1月23日－2月19日），除武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外，在周度住宅用地成交活跃度城市TOP10中，还出现了西安、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市的身影。

值得一提的是，由于土地单价较低等因素，这些城市的土地成交金额不如热点城市。但相比当地的市场体量，其土地交易规模被认为十分可观。且根据公开信息，春节过后，长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录，同样较为罕见。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，由于融资监管、限购限价、土地供应等政策的差异化，楼市资金正在从热点城市“外逃”，并造成了二三线城市的超预期发展。

从去年10月直至今年2月，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会先后发文或表态，对房企发债、表外融资、土地贷款、私募资金流向等进行强化监管。一些文件明确点出“16个房价上涨过快城市”，说明热点城市是上述监管的重点。

另据21世纪经济报道不完全统计，到目前为止，全国实施“限购令”的城市超过16个，在土地出让中实施最高限价的城市至少有17个。其中绝大部分为一二线城市。

新一轮资金流动潮

一家南方大型房企负责人的观点似乎能为此提供佐证。该人士向21世纪经济报道表示，今年公司的策略是，核心城市“缓售”，非核心城市“速售”。

这是因为，核心城市的土地供应紧缺、房价上涨预期强烈，若拉长销售周期，既能够保证利润，又不至于过快地消化库存。相比之下，随着市场进入下行周期，非核心城市需通过快速去化为规模做贡献，甚至不惜“以价换量”，牺牲一定的利润。

该人士表示，这一差异化策略从去年就已实施。所不同的是，去年曾作为规模贡献者的南京、苏州市场，如今已转为利润导向。公司拟开辟更多的非核心城市，来维持规模。

沿着这条脉络，梳理出本轮周期中的资本流动的可能线路图：

随着2015年的5轮降息和信贷政策松绑，一线城市率先吸引资本进入，上海、深圳等楼市也于去年年初出现暴涨；2016年初，一线城市房地产调控升级，资金外流，并催生了房价上涨“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门），这四个经济发展水平较高、楼市供应相对不足的城市，也被称为“强二线”城市；去年年中，“强二线”城市出手调控，资金又进一步流向武汉、郑州、福州、天津等二线城市。

如今楼市资金正表现出新一轮流动的端倪。从城市层级上看，经济发展水平不高、市场供应过剩的“弱二线”城市，以及三四线城市都可能有资金流入；从区域分布来看，这些城市多位于中西部。

但严跃进认为，一旦热点城市的调控政策放松，这些资金就会迅速回潮，因此尚不能断言资金的流动将成为“趋势”。

事实上，随着对房企融资层面的监管力度加大以及加息预期，房地产市场将面临“流动性收缩”的环境。严跃进认为，在这种情况下，资金外逃效应的主要受益者将是热点城市周边区域，以及长沙、西安、昆明等中西部核心城市。广大三四线城市很难受到同样的带动。

但平安证券对三四线市场颇为看好。该机构指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，并可能成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

根据平安证券的统计，从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国及40个大中城市。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力较强。

华泰证券的看法更为乐观，该机构指出，当前三四线城市逻辑和2011年不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，但由于三四线城市供地过多、库存庞大，很快被证伪。也不同于2013年的三四线城市逻辑，即新型城镇化。

华泰证券表示，本轮三四线城市逻辑在于，随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的低端产业人口将不断外流，并成为三四线楼市的新增需求。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。