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撕裂中的燕郊房、地、产 历史遗留OR人为过失?

2017-02-09 12:18:10 作者:张心梦
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导语

即使所有业主都如愿为自己房子正了名,那些过往的房、地迷局又是否能揭开它的本来面目?

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三河市不动产登记业务大厅

文/张心梦

“炒房第一镇”燕郊再次被推向了风口浪尖,不过这次不是因为房价,而是“产权”。

一条不动产登记打破了许多燕郊人平静的生活。原本“合法合规”的大产权住宅一夜之间居然变成了“小产权”违建。白纸黑字写着70年产权的房产证,此时近乎一张废纸,风波中的业主努力为自己的房子“正名”。2月8日,他们看到了希望——三河市副市长承诺本周内绝大多数小区都能正常落宗。

“房地产”三个字对于绝大多数中国人而言是一个词,但实际上是三件事:房、地、产。

就在试图理清房、地长期混杂关系的不动产登记制度推行之时,矛盾在燕郊爆发了。虽然只是“镇”一级的燕郊,由于紧邻北京、房价飞涨等原因,多次成为舆论中心,成交最活跃的区域之一。甚至曾经一度有传言称燕郊要归到北京市。

正是种种“不可描述”的原因,致使燕郊成为一个“敏感地带”,任何风吹草动都容易触动人们的神经。

如今,福成五期已经拿到来之不易的不动产权证书,那些曾经面临同样困境的其他小区命运又将如何?

小产权之殇

“北京房子的定金都付了,现在眼看就要违约了。”

2011年在北京上班的刘女士,举全家之力在北京边上的燕郊买了第一套房,经过几年的努力,终于赢得正式进入北京的资格,满怀憧憬的她万万没想到,计划好的换房之路居然折在了半空。原因竟然是自己当初按照正规流程缴纳税费,买到的70年住宅变成了工业用地的小产权,不能进行买卖过户。

导致刘女士不能卖掉自己房子的导火索是燕郊12月1日开始实行的不动产统一登记制度。根据去年十一月官方公布的信息显示,不动产统一登记的区域为三河市全部辖区,按照“不变不换”的原则,以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。

在“不变不换”的原则下,成千上万隶属三河的燕郊人却鬼使神差的失去了自己“70年产权”。燕郊开发区不动产登记分中心给出的解释是,这些业主们自认为是住宅用地的土地其实是集体、工业、或是绿化用地,也就是人们通常所说的“小产权”,不能过户。

一纸通知下达,打乱了许多燕郊人原本平静的生活轨迹。不动产登记涉及区域包括华堂高尔夫公寓、燕灵西区、地矿家属院小区、冶金小区、东方御景等多个小区。

面对房价、购房门槛双高的北京房子,许多人把脚步停留在了燕郊,成为自己进入北京的中转站甚至永久居住地,只因这里是距离北京最近的房价洼地,即使这里的房价近年来已经翻了几番。

政令所到之处,稍有疏忽,买单者往往是老百姓。燕郊产权事件从爆发至今,不过两月有余,但身处其中的业主却度日如年。

“我们不是炒房,只是为了居住的刚需”,拿着盖有《三河市人民政府城镇房屋确权发证办公室》公章“红色本本”的刘先生似乎走到了最艰难的时刻。

由于燕郊的房子一时不能出手,为了凑上新房子的首付,东方御景小区的刘先生向中介借了部分资金用于支付首付,现在每天还要付中介高昂的利息。原本以为只是“一时”的事情,现在看起来却似乎遥遥无期。

不仅卖房人遇到了问题,连银行解抵押也受到了影响。还清银行贷款,本应该在去年12月6日解抵押的王女士也被告知由于土地性质是工业用地,所以即使还清了贷款也不能解除银行抵押。仅仅比不动产登记晚了六天,王女士想不明白,自己辛辛苦苦还了十几年贷款,到头来为什么房子还是不能解抵押。

从某种程度上说,受影响的小区此时只剩下居住价值,失去了市场价值。“现在要卖房,连中介都不搭理我们”,即使将来解决了,业主们也担心自己的房子会因此“落价”。

都是落宗“揭的盖”

“房子”归房管局、建委管,上级是建设部;“土地”归国土局管,上级是国土部。换言之,中国的土地和房子一直是分开的。离开了土地的房子变成了空中楼阁。

在开始实行不动产登记之前的几十年里,中国人买房只有房产证。有了房产证就意味着拥有房子的产权,没有人追究房子所在土地的产权证明——土地证在哪里。

燕郊事件中的关键词“落宗”实际上是围绕土地问题衍生出来的。简单说落宗就是落实宗地问题。一宗地为一个权属单位,同一个土地使用者使用不相连的若干地块时,每一地块分别为一宗,宗地是土地登记的基本单元,也是地籍调查的基本单元。

具体来说,未缴纳土地出让金,土地用途为工业用地、集体用地或政府划拨都有可能导致无法落宗。

燕郊土地乱像由来已久。挂着文旅、开发区头衔,实际上行的是“卖房”之实。甚至有些与开发毫无关系的单位也在大张旗鼓的从事房产买卖。

一位当地开发商在接受网易房产采访时表示,正常情况下,每个出售的小区都有一个《国有土地使用权证》,它是允许开发商出售房屋的五证之一,甚至称得上“五证之首”,只有获得了这个证,才能办理《商品房预售许可证》,也才能卖房。

从国土局取得《国有土地使用权证》到业主取得房产证,一般要经过140多道手续。“140道手续也没能阻止今天的结果”,这些小区在落宗时成了“裸泳者”,在不动产登记的“落地年”现了原形。此前有媒体称之为“都是落宗惹的祸”,或许改成“都是落宗揭的盖”更准确。

一位不具名的开发区政府人员称,没开发之前的燕郊土地大多是集体、工业或是绿地,开发后许多土地性质都变了。但有些并没有报给国土局存底,很多在规划局那里,所以信息不对接。

从2016年开始推广实施的不动产登记制度,要将房屋所有权和土地使用权合二为一,也就是要将房、地两张皮统一起来。从2015年3月颁布不动产登记暂行条例到2016年5月出台不动产登记条例操作规范,中央每半年一大步的节奏,暗示着不动产登记制度势在必行。

“副市长讲的就是权威”

在经历了不能登记到官方暂停登记一系列波折后,2月8日,燕郊人终于看到了希望。三河市副市长刘增禄在福成五期业主面前承诺,“本周内绝大多数小区都能正常落宗”。另一位随行官方人员也表示,“这位就是政府的副市长,副市长讲的就是权威”。两位官方代表的态度让现场情绪激动的业主稍微平静下来。

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三河市长刘增禄在福成五期给现场业主讲解落宗事项

2月7日晚间,三河市人民政府紧急发布致广大业主的公开信,公开信称,目前,正在对全市房地产进行全面调查摸底,经反复查找历史资料,现已认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、燕潮家园、祥馨日昇、电子城小区可以办理不动产登记。其他小区的资料正在逐一核查中,结果将陆续公布,本周内将出台具体的解决办法和工作方案。

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2月8日,网易房产采访三河市人民政府询问事件最近进展,工作人员表示,由于该项工作涉众面广,追溯时间长,涉及部门多,已专门成立了由国土、规划、建设、房管、财政、纪检等部门及相关镇区组成的联合调查组,对存在历史遗留问题的小区逐个进行摸底调查。

当被问及为何现在名单中的小区可以办理不动产登记,之前却不可以时,工作人员表示,具体小区情况不一样,都是根据上面政策来定的,“具体得问办事的人”。

燕郊不是孤例

在不动产登记的推行过程中,类似燕郊事件并不是孤例。

2016年下半年,郑州也曾爆发过由于不能办理落宗,导致无法进行不动产登记的案例。原因与燕郊类似,房屋“过手”几次,但土地使用权还未做变更。其中,擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商将土地进行抵押、部分“房改房”都有可能导致最后土地性质“不清不楚”。据悉,“郑州事件”目前还在协调解决中。

此前舆论普遍认为此次事件是历史遗留问题,对此北京市天江律师事务所孙涛律师提出了不同意见,“温州是历史遗留问题,燕郊则是人为的”。孙律师指出,当时国土、规划部门,尤其是规划部门很清楚土地用途,但是却发了住宅的房产证。

中唐律师事务所王佳红律师表示,从物权法角度来说,业主权利具有最高级别的约束。业主有房产证,只要不是自己的原因,都必须为其提供办理,否则就是限制物权行使。

从事土地问题研究多年的专家章林晓在接受网易房产采访时表示,类似问题在不动产统一登记前,一直是潜藏式存在的,现在只是因为不动产统一登记浮现出来。

对于可能的解决方案,章林晓表示,不动产登记中心仅仅是一个登记机构。因此,对于历史上因为有关部门,有关单位没有依法行政、依法办事而导致的遗留问题,不动产登记中心是无法予以解决的。不动产登记中心能解决的,只能是一些技术性的问题。最终还是靠政府协调解决。

从1月23日,燕郊方面暂停办理相关不动产登记业务,到2月8日,三河市副市长给出的明确态度,受产权事件殃及的燕郊人似乎看到了一丝曙光。

2月8日,就在三河市副市长刘增禄表态当天,福成五期业主已经成功取得新的不动产权证书。

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2月8日,福成五期一业主最新办理的不动产权证书