比中国人更懂中国政策的大马 如何让中国人扎堆买房

马来西亚中国购房团

文／张心梦

翻开世界地图，试图寻找穆斯林与非穆斯林之间最好的融合点，目光落定之处大概就是马来西亚。这个最温和的穆斯林国家，如今涌进了大批中国人，作为对土地房产最具热情的民族，他们远赴重洋怀揣同一个心愿——买房。

这个人均GDP比中国还高的国家，迄今为止，尚未开通一条地铁。贸易大头还是以石油、橡胶农产品、棕榈油为主，与邻国新加坡的发达相比，马来西亚就像一 名 二等生，这让许多来此捞金的开发商不约而同打出了“新加坡牌”。

比中国人更懂中国政策

在大马最高建筑双子塔不远处，有一处面积巨大、被围挡遮住的工地，未来这里将诞生424.2米的吉隆坡标志塔，取代现在双子塔地位，而这一项目的承建商正是中国建筑。

中国色彩不仅映照在大马最上空，还有吉隆坡最大项目——大马城。这个吉隆坡中心区域单一最大、未开发的完整地块未来将成为世界各大跨国公司的区域枢纽，它的背后是电建、中铁、深圳盐田港三家中国公司的身影。

“你们中国人建房子太快了”，生活节奏缓慢但对发展十分迫切的大马人对“中国速度”心动不已，因此，当地许多项目都是由中国公司承建。

不仅是建造者，更是购买者。与国内一线满眼10万 + 相比，大马房价就像一座泛着光的，未被发掘的金山。 3.4 万，是北京五环外郊区最不起眼位置的价格，而在大马，你可以轻松拿下首都吉隆坡堪比国贸 CBD 地段一套精装公寓。

习惯了国内只涨不跌房价的投资客，心理防线很容易被低洼的价格击穿，几乎来自于本能，他们自动将大马模式切换成中国模式，期待未来的上涨空间。正是抓住了国人的看涨心理，“6%-8% 的房产增值”被这个公寓的销售反复强调。

另一方面，雾霾在某种程度上也助推了海外购房势头的高涨。“理论上来讲，每位去海南买房的客户，都是来大马买房的潜在客户。而且论避霾效果，大马更好”。不仅雾霾，国内激烈的教育竞争、医疗资源不平衡，都成为向国内买家宣传时的说辞。甚至有买家打趣的说到，每条国内的负面消息都能成为海外买房的理由。

3000万的全国总人口，很难成为大马房价持续上涨的支撑，嗅觉敏锐的开发商把目光投向了中国——拥有最多买房偏好人群的国家。

胡润研究院近日发布的《2016中国投资移民白皮书》显示，在全球资产配置中，中国高净值人群在海外置业上的平均花费已达到 580 万元人民币。随着海外买房从“时髦”变成一种“趋势”，越来越多的城市中产也加入到这场投资盛宴中来。

除了“低价、空气好”这些常规打法，中马政治上的“蜜月期”也将投资信心传递到民间。

“马来西亚是中国一带一路上的重要一站”，“马来西亚是东盟国家中与中国建交最久的国家”，“以后有了泛亚铁路从昆明到新加坡就只需10 个小时”，像这样对中马政策如数家珍的可能不是政府官员，而是一名普通导游。从某种程度上来看，这些接待中国游客的导游 扮演起 房产销售的 角色 。

“过江龙”与“地头蛇”的心思

这个位于太平洋和印度洋交界处的岛国，在过去几年的时间里，吸引了大量中国开发商来此跑马圈地。碧桂园、富力、绿地、雅居乐、新华联这些国内人耳熟能详的开发商纷纷出海大马，在中国金主的大手笔运作下，也带火了一个城市——新山。

友好的政治关系对于远赴重洋置业的中国人来说就像吃了一颗定心丸， 从某种程度上来看， 政治上的考量甚至远比投资回报率更重要 。“跟着国家走，肯定不会吃亏，张艺谋的印象系列海外第一站就选择在马六甲 ，能有错吗”，投资客对自己的投资眼光不无骄傲的说到。

强势广告助攻让诸如碧桂园、富力等国内开发商在大马的项目深入人心。如今，在中国人购买力溢出效应下，一批大马本土企业也做起了这档 生意。

三年前，被受封为拿督的王琇瑛就是这些“本地僧”的代表， 没有当地背景的外来妹，做过旅游、做过移民、如今也在瓜分华人海外置业这块大蛋糕。

外表宏伟壮观、挑高十几米甚至几十米，充满中马特色的售楼处，是财大气粗的中国开发商驻扎在一线战场的堡垒。与国内“不差钱”的开发商不同，许多当地开发商没有豪气冲天的售楼处，以王琇瑛的公司为例，在吉隆坡市中心的写字楼里有一层办公室专门接待来自中国的客户，有趣的是，老板的私人泳池别墅也充当起售楼处的角色——有意向购买的客户被带到这里参观，销售人员会在这里答疑解惑。精打细算的大马商人希望用亲身体验的方式让中国人掏钱。

与国内开发商落子新山不同，“王琇瑛们”押宝吉隆坡市中心及周边区域，在他们看来，大马楼市未来的机会还是集中在“一线城市”。熟悉大马本地环境的王琇瑛也表示如果有机会与国内开发商合作，她也非常乐意。

理想公式中的各种变量

与选择欧美等发达国家买房的精英阶层不同，来大马置业的人群身上似乎少了一些“精英光环”。他们中有二三线城市开厂的生意人，有存折上躺着一百多万的养老人，有大城市投资意识较强的白领。投资门槛低，踮踮脚就能够着的大马自然成了他们的“重点考察对象”。

投资客看到一条上扬的曲线：马来西亚房价从2000年以来就不断上升， 2009 年至今，年复合增长率在 8.06% ，买家如果付全款，预计 6 年半就可以获取净利润约 70% 至 133% 。

投资客列出的是一个理想公式，但现实的环境充满了变量。由于人口有限，且外来购买力占比较高，导致当地房产易出租难出售。且当地政策规定：国外投资者在五年内转手出售，税率高达30%，五年后才降为 5% ，类似国内一线城市的“满五”概念。习惯“快进快出”的中国投资客能否承受中长期的资金占有成本。

另一方面，经济结构较为单一的马来西亚，能否保持稳定快速的经济增长也是个未知数。此时的政治“蜜月期”将来是否会出现不可预知的黑天鹅事件，也是中国投资客不得不面对的现实。

尽管各路资本相继进入大马楼市，但从全球层面来看，中国在马来西亚的投资额并不多：2016年，中资企业的海外投资总额超过了 2000 亿美元，其中，流向马来西亚只有 2% 不到。大马楼市热的背后是否有足够的经济产业支持或许 也 是值得 考虑 的问题。