2017北京土地首拍：首次规定自持比例 联合体强势发威

北京国土大厅土拍现场

1月19日下午，北京迎来了2017年首场土拍。此次土拍一次性推出三宗土地，对于土地资源日趋紧张的北京来说，可以说是“开仓放粮”。

此次土拍依旧延续之前的“限房价，竞地价”竞拍规则，值得一提的是，此次对企业自持比例也做了规定，当自持面积比例投报达到预设比例时，直接进入方案投报程序。

此前，北京出让的4宗竞自持面积的住宅地块中，住宅全部达到竞价上限，最终房企100%自持，2016年北京土地市场可售住宅地块数量只有7宗。可以推测新规则是为了避免房企100%自持的情况再次出现。

而1月19日推出的三宗土地，从规模看，都有商品房住宅面积，起价合计74.4亿，规划面积43.3万平米。预计在一定程度上可以缓解未来商品住宅供应不足的问题。

房山地块：楼面价超规定售价

三宗地块分别位于房山高教园区、平谷金海湖、门头沟潭柘寺，其中位于房山区西潞街道，住宅混合公建用地的房山高教园地块，凭借15224平米的建设用地吸引了10家房企参与竞争，经过15轮举牌，宏远触及价格上限3.9亿。

该地块规定自持比例上限为70%，最终宏远、众美、天恒、首创、旭辉五家5家房企参与报价，最终结果择期公布。

在自持面积竞报后半段，宏远、众美两家房价竞争较为激烈，交替举牌。公开资料显示，宏远房地产2002年成立于河北涿州；众美房地产为众美集团的分支，是石家庄市的一家房地产公司。

房山地块限定售价上限是均价不超过38994元/㎡，且最高销售单价不得超过40944元/㎡，对比区域目前在售项目价格来看，住宅限价低出近20%，而目前最高报价的楼面价已经高达3.95万元。

根据中原地产首席分析师张大伟计算，房山地块最后可售的商品住房面积为15602.5平米，另有2785平米的公建。地块还需要无偿还建24239.2平米，按照建安资金管理等成本5000元计算，这部分需要额外承担1.2亿的建设成本。

该地块位于房山高教园区板块，临近地铁房山线始发站、交通便利，是三宗被拍卖地块中较为成熟的一宗。但是针对楼面价超过规定售价的情况，日后怎样控制产品建造成本以及自持模式都是可能困扰房企的难题。

平谷地块：低密度住宅+自持=？

此次出让平谷地块位于金海湖镇，经过20轮举牌，碧桂园触及价格上限17.28亿元，万科、首开+保利+龙湖+首创联合体，远洋、中海最终以70%自持面积进入到方案投报阶段。

平谷区金海湖乡韩庄村地块，规定商品住房销售均价不超过25515元/平方米，且最高销售单价不得超过26791元/平方米。这一限价基本与平谷位置较好项目的售价持平。

据中原地产首席分析师张大伟统计，按照70%计算，平谷地块开发商持有部分面积为107181平米，可限价销售部分面积为45934平米。如果持有部分按照50%计算价值。最后楼面价为1.73万。

值得一提的是，尽管平谷周边配套较差，离市区距离较远，但此次出让地快容积率为1.0，为北京近年来少有的低密度宅地。规划建面153116平米，全部为住宅，加之2020年预计开通的平谷线，该地块对于“饥渴”许久的开发商来说是一块不可多得的土地。但如何把如此低密度的住宅与高比例自持相结合值得思考。

门头沟地块：唯一确定归属地块

门头沟潭柘寺地块虽然周边配套较少，但以自然环境优越，容积率低也吸引到三家房企竞拍，最终京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元强势拿下，也成为当日拍卖中唯一确定结果的一宗土地，而这一价格也未触及价格上限。另外两家参与竞拍的开发商，绿城、首创在联合体的强大光环下黯然失色。

门头沟地块的成交价也成为2017年来总价最高的地块，也是北京第一宗成交地块。平均楼面价为2.65万，住宅部分的销售最高限价44849元每平米，高销售单价不得超过47091元/平方米。

目前地块周边在售项目主要是京投发展的檀香府。根据亚豪机构市场总监郭毅的数据，2016年檀香府实现签约15亿，整盘均价41389元/㎡，最高一套的签约价格超过5万元。而此次出让的门头沟地块还为未来的价格上涨预留了空间。

根据中原地产市场总监张大伟统计，门头沟地块属性复杂，不仅有住宅、还有包括停车场在内的商业用地，地块合计有121790.8平米为住宅面积。商业公建部分面积为116859.2平米。

结语：联合体强势发威

在面对限售价、限地价、限自持诸多限制的情况下，房企选择抱团取暖，以两大联合体的强势加入，升级了竞拍的激烈程度。

从住宅土地供应角度看，2016年北京土地出让合计219万平米，其中包括了多宗持有出租地块，公租房等地块，可售的纯商品房住宅面积仅为38.9万平米，自住型商品房32.1万平米。值得一提的是，从国土官网可以看到，2月16日房山还将有两宗土地出让，可以看出2017年北京市土地加快了出让节奏，但未来这一趋势是否能延续，还有待观察，但可以肯定的是，在土地资源紧缺，需求持续上涨的背景下，房企对于土地的补仓需求依旧旺盛。