文／刘乾超 张心梦
北京旭辉凭借106亿销售额成功撞线百亿俱乐部，能让旭辉北京区域事业部总经理孔鹏在集团的2016年度考核中收获一个好评吗？
大概率事件。但根据网易房产了解，旭辉对各分公司区首的要求并不局限于销售额，回款数字和利润率是更重要的两个指标。
2016年起，旭辉内部业绩提报口径变更为回款数字。北京旭辉过百亿销售额中，已回款80%以上。
另一个指标是利润率。在网易房产得到的一份未经确认的数据中，今年旭辉集团净利润率达到12%。孔鹏掌舵的北京公司要比集团数值高更多。
如果与同行做比较，2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；单看今年上半年，这一数字也只能维持在8.15%。
在房企前所未有雄起的一年里，旭辉在展示自己做大冲动的同时，在其他指标上流露出“非典型”性格。有两个指标值得关注：土地成本飙升年份，旭辉整体利润率未降，且负债率未涨。
后来者旭辉，规模不及万科，背景不及中海，信用基础不及龙湖，最近一次发债，利息做到4.3%，比国债水平仅高出0.2%。昨天，孔鹏在北京旭辉年会上透露了今年平均融资成本：4.75%。
享受信用、评价红利的人，也可以是旭辉。回款带来充沛现金流，进一步拉低负债率，信用机构给出优等评级，旭辉2016年的银行贷款基本按照基准利率发放。
往往，规模扩张的后遗症，要用利润找补，或背负更多负债。在地产这个半金融属性的行业中，长期使用低息资本，可以对冲负债，抬升利润。而在资本面前占据成本优势，意味着更具备做大规模的优先权。
任何企业欲在竞赛中更进一步，须无时不刻掌握负债、利润、规模三者动态平衡。然而，三个指标往往是矛盾的——数据向上走，负债、利润和规模常呈现此消彼长状态。
几百亿向千亿跨越时期，将尤其考验一家房企对于“黄金三角”动态均衡的完成度。旭辉的完成度如何，关乎负债、利润、规模三项指标，又不仅限于三项指标。“黄金三角”实际上应该是一个良性的生态系统。
网易房产上周与孔鹏对谈，得到的信息如下：
一，有质量的控制增长率。短期目标是，五年内（2021年）主业规模1500亿，利润百亿。
二，在利润达到的基础上谈规模。未来1500亿的盘子里，主要份额是住宅，培养上下游供应链独立上市。
三，合作开发是战略，主动“吃小亏”。积极与盟友合作拿地，一旦某块地叫价越过警戒，旭辉将停止举牌。北京旭辉2016年的所有项目，都是合作获取的。
四，内部竞争，“能”者多得。
鼓励地方公司积极拓展周边城市发展，集团在严格审核和统一把控的基础上，把投资份额倾向于给有拿地能力和开发能力的团队。
五，加快周转，几个月内形成销售。资产周转率、销售净利润率达到精确平衡。
六，启动跟投机制，激发一线管理团队的主人翁意识，让高管对公司运营效率、利润及回款有更加迫切的需求。
2014年旭辉开启高管跟投，到2015年全面推行。以北京旭辉为例，孔鹏和其PMO团队跟投，现金流回正后，本金退出。相比国企、央企，旭辉最大的优势应是“机制”。
七，精准的拿地时机把握和优质的土地储备。市场不佳时集中补仓。
八，以北京旭辉为例，战略调整开始。
从在公开市场拿地做大规模，到调整成四到五条战线同时作战，做多个城市，多个产品线，重新布局，组织内部调整。环京加单点城市，多线组织每一条线上都有产出的话，那可能到后年、大后年就有机会寻找更大利润点。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超 张心梦
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