这个3万亿市场还在享受房地产行业最后的红利

文/张心梦

在多数人还在纠结要不要买房的时候，一个属于租赁的时代已经悄然来临。

未来五到十年，中国的房地产行业里唯一还有政策红利的市场就是租赁市场”。昨日链家研究院院长杨现领在“第八届地产中国论坛暨中国房地产年度红榜”发表上述言论，显示对租赁行业充满信心。

链家近日推出的《租赁崛起》研究报告中，为大众描绘了一个泛着金光的租赁蓝海：未来10年，我国租房市场租金GMV（交易额）将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人。

租赁的发展不仅有来自底层的巨大需求，一股来自顶层的力量也正在倒逼行业的发展。

近日北京市出让的“限房价竞地价”地块明确指出，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限达70年。

一石激起千层浪。寄希望于未来政策松动的拿地房企瞬间被套。在拥有自持比例的规则公布之后，北京一家开发商就对网易房产表示，这部分开发商不会自己做，“根本算不过来账”。

看似令房企猝不及防的政策其实早就有迹可循。2015年1月，住建部提出积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构。紧接着住建部、财政部、央行联合发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，其中明确提取公积金租房的条件、范围、额度。2016年2月，国务院提出住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主的发展意见。一条高层鼓励发展租房的政策逻辑渐渐清晰。

现阶段从租赁市场中分羹最多是各类品牌公寓企业。据统计，目前我国品牌公寓的企业数量超过1000家，管理房间数量约100万件，行业年租金GMV约205亿元，一线城市占60%。一方面是如魔方公寓的整租公寓，还有大量类似自如友家式的散租公寓。翰同资本创始人王倩指出公寓运营是一个大课题，不同租赁形式要求的公司内部资源配置、管理结构、服务档次都有很大区别。

与风口上的各种公寓不同，房企在租赁的获利甚少。根据国泰君安证券研究数据显示，目前出租收入占我国房企总收入仅为2%左右，且从1998-2014年数据来看，这一占比并没有出现上涨趋势。习惯于赚卖房快钱的房企未来将不得不学习如何从租房子中赚钱。

在租赁生态圈中，房源的供给、基础设施的配建、围绕生活的衍生服务、以及相关的管理缺一不可。传统的租房市场中，用户的租房行为是重信息、轻服务的决策模式。这种情况下租赁中介公司就可以提供。然而伴随新的土地持有政策，一条集开发、持有、运营、管理于一体的新逻辑逐渐形成。

以开发见长的房企究竟会选择转变角色变身资产运营商亦或向链家之类的公司借力目前还不得而知。不过刚刚拿下海淀永丰70年自持地块的万科给出了一种方案——众筹开发。 简单说就是万科选择一些合适的众筹企业伙伴，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额。万科提供所有物业管理和配套经营服务。此时的万科已经将重资产制造者转变为轻资产运营者。

当下一线城市中已经出现了租赁品质化的趋势。在杨现领看来，当一个国家的城镇化发展到一定程度，人口流动方向不再是从农村流向城市，而是城市与城市之间、城市与郊区之间的时候，租赁也会满足更多中高收入人群的需求，此时租房需求转为以市场为主导。但在租赁市场的第一阶段还是以政府为主导，人口快速的从农村流向城市的时期。期间政府建设了大量的保障房、公租房，满足的是这些流动人口、低收入群体的住房保障性需求。

与发达国家相比，目前中国城市的租赁市场发展依旧算不上充分。“一般情况下，40%左右的住房人口是相对正常的状态，而中国目前不到20%”，杨现领给出了租房人口占比的数据。另一个指标就是租金收入比。中国一线城市的房价足以与世界知名城市相比，但是租金的涨幅却远远落后于房价的上涨。

具体来看，一线城市的租赁回报率低于全国平均水平仅为1.5%。云房数据创始人闫旭东表示。“近些年持有+散售模式的回报率呈现下降趋势”，他同时补充到。

不管开发商当初拿地的心态是什么，租赁都是未来他们不可避免的课题。长期来看，行业的彻底变革或许会因此产生，而这不仅包括开发商的转变，诸如链家、我爱我家的中介服务商要想在竞争中获得红利也不得不费一番心思。