北京大地主首开转型众创空间

文／刘乾超

东北三环灯火辉煌。夜色中的燕莎百货人流如织，亮马河大厦高耸云霄。京信大厦立于一角，外观已显沧桑。日历翻回1990年，它是全北京第一座集写字间、餐饮、客房为一体的综合性写字楼，首开在此拿地、设计、建造，将京信大厦捧为北京写字楼领域一颗明星。三个十年浮沉来去，北京商办地产边界不断外扩，业态变革，重心转移，三环东北角不再是唯一焦点。

城市发展日新月异。像京信大厦这样自持的已开发老项目，业态低端、布局分散、租金回报率不高。在五环以内的核心城区，首开花了三十年时间，一步一个脚印埋下了188万平方米的优质面积储备。

“一部首开史，半座北京城。”这句在房地产圈流传颇广的总结，将国企首开在城市化背景下发掘、创造的地产机遇表现得淋漓尽致。统计显示，首开在北京累计开发的住房面积相当于重建了一个半的老北京。事实上为人熟知的住宅开发业务之外，其打造的大量商业、办公立项，也早已变成北京城市建设符号。

市场变幻，错位感油然而生，而黄金时代已经走远——首开正站在改革的十字路口。国企的定位和出身，某种程度上限制了转型，也在某种程度上成就了转型。网易房产获悉，近日，首开集团、清华经管创业者加速器、清华EMBA校友投资企业北京白龙山水投资发展有限公司，联合创办清创首开（北京）科技有限公司X+SPACE协同创新空间，投资创新办公生态。通过升级散落街头的首开持有物业，依托清华经管创业者加速器品牌及清华经管EMBA校友资源，提供创业研发、创业设计、资源配置和商业模式创新的深度整合服务，陈旧的“地主”希望变身创客空间平台，重拾活力。

首个清创首开X+SPACE协同创新空间已在京信大厦5号楼正式落地。

众创红海中的首开选择

“在北京各区县及核心位置，首开拥有200万平方米的自持物业储备，历史成本低，持有成本低。” 北京首都开发控股（集团）有限公司财务总监，兼任清创首开（北京）科技有限董事的秘勇先生在接受网易房产专访时表示。

首开改造、盘活城市核心区的传统持有型地产，以提供智能设施的形式，改变传统办公环境，并联合清华经管创业者加速器和清华EMBA校友投资企业北京白龙山水投资发展有限公司，整合三方房产、智能、服务资源，输出创业服务，打造共享社区。

到2016年末，中国众创空间已成红海之势，”全都是泡沫“，而盈利困局并未突破。首开转型做众创空间，利用了“地主”与国企的双重优势资源。

硬件上，清创首开X+SPACE走众创空间常规打造路径，通过富有设计感的空间环境和简洁智能的办公生活设施，在降低创业公司租赁、使用成本的同时，合理规划空间，吸引创业大潮重新走入首开物业内部。

硬件房产等体现了首开的国企优势。清华经管创业者加速器和清华EMBA校友投资企业乐于与首开结盟，提供优良的硬件设施房产，寻找掘金点。

根据网易房产了解，X+SPACE协同创新空间将拥有企业网络智能服务平台，清创首开方面会提供在线预约支付、高端资源对接、空间智能操控等服务功能，成为集智能物业管理、工商财税、法务服务、人事行政、企业培训等职能部门工作于一体的全方位管家式共享平台。

对创业者而言，联合办公的物理空间选项不可计数。不过兼具清华经管创业者加速器优势资源，以提升创业者或者创业团队的思维和能力为核心，提供包括创业培训、创业研发、创业设计、资源配置和商业模式创新的深度整合服务者，却并不多见。

快速复制与上市

国企背书、清华经管创业者加速器及清华经管EMBA校友投资企业品牌、协同创新理念以及对线上线下的资源整合，X+SPACE协同创新空间提供物理空间之外，盈利点和卖点，在于清创首开方面打造的“虚拟社区”。

北京白龙山水投资发展有限公司董事长兼清创首开总裁黄少锋说，X+SPACE虚拟社区实行实名制会员制度，后台分级管理，入驻行为均经过过滤和筛选，甄选出优良中小微企业或创业企业。

“来肯定要交租金，但绝不是为了收租金。”秘勇表示，具备发展前景和上市可能的创业型公司，更有可能加入X+SPACE协同创新空间。“清华经管创业者加速器最大的优势是有一个现成团队筛选入驻的创业型公司。增长性好，具备潜力，创业者背景过硬，才能通过专家团队的筛选，成为虚拟社区会员。”

特别优秀的创业团队可以通过选拔免费入驻清华经管创业者加速器在中关村创业大街的场地3个月。期间，首开集团、清华经管创业者加速器、清华EMBA校友投资企业三方提供优质资源，帮助他们快速走过初创期，这些团队将优先正式入驻X+SPACE协同创新空间，缴纳租金，享受清创首开的资源对接和加速培养，接受各种创业辅导，来到发展下一阶段。

秘勇透露，X+SPACE协同创新空间将按此模式在北京和全国范围内快速复制，其最终目标，将是上市。

目前，X+SPACE协同创新空间已试营业两周，出租率达到三分之一。占地12000平米的西客站南路一号项目作为X+SPACE协同创新空间二期工程，也在建设中。在北京的东南西北各方向，清创首开都将布点。京外开拓，将依赖清华经管创业者加速器和清华EMBA校友投资企业的专业目光。

根据网易房产了解，首开做协同创新空间的盈利收入有三个来源。作为房东，租金是一个来源。作为股东，首开拥有清创首开公司30%的股权，上市获资本收益。首开跟投部分企业，或持有部分入驻企业股份，未来创新公司上市跟投，做创业生意，盈利来自创业红利。

国企地主转型路口

受时代冲击，越是曾经的“地主”，其改革渴望与必要性便越是强烈。

和住宅开发打法类似，首开在商业地产领域，虽没有那么多地标性建筑，但胜在项目数量多、分布广。网易房产盘点发现，散落在五环以内城市核心地带的188万平方米物业，仅是首开自持部分。如果算上管理面积及产权分散面积，这个数字还要向上增加不少。

问题症结在哪？物业分散，利用率低，开发年代久远，硬件、软件不再适应时代。租金回报低，低端业态多，租给饭馆、发廊的不在少数，政治上也不符合首都人口疏解功能——

容易被忽略的是，拥有”半座北京城“开发规模的首开，除”地主“出身，更具备国企身份，其转型不仅要解决企业现实困局，还要符合国家战略，顺应大政方针。不能偏离主业，转型必须盈利两条硬要求，某种程度上制约了国字号房企在白银时代的创新脚步。

在打造X+SPACE协同创新空间时，首开选择向外结盟清华系，顺应经济发展及创业大势，灵活改造持有型物业，提升租金水平。一位不具名的国企人士告诉网易房产，在国企内部，这俗称“提质增效”。

作为国企，与清华系握手，风险最低，效率最高。

“借助清华经管创业者加速器和清华EMBA校友投资企业北京白龙山水投资发展有限公司，完成商业地产存量部分的升级转型，是最稳妥的路径。”秘勇说，增加对协同办公领域探索的同时，首开现在也做养老转型，和这个思路一样。大量已交付老社区配备锅炉房，以前烧煤，现在烧气，首开把荒废的旧房子拿回来，改造为社区养老。首开新成立的寸草养老服务公司，也是与清华EMBA校友投资企业合作。

来自首开内部的消息显示，明年起，首开所有商办物业合约到期后都要交回集团重新定位。除成立协同办公空间、培育社区养老服务业态之外，国企首开转型，还瞄准住宅租赁市场、老旧小区改造更新以及旧城保护复兴方面。

按首开集团党委书记、董事长潘利群先生的公开表述，白银时代首开的战略定位将转向“城市复兴官”