文/刘乾超
十一国庆节前倒数第二个工作日，北京国土局终于挂出5宗待售住宅用地，距上一次住宅地块发布过去了5个月，这是北京有史以来最久一次“面粉荒”。可以预见，节后的国土局拍卖大厅势必掀起一场血雨腥风。
白银时代随着2016年全国新房成交套数、成交额双井喷向好了吗？没有，它只是换了一种更狰狞的面目。
中原地产数据显示，2016年以来北京只出让了7宗住宅用地，合计供应105万平方米，其中实际商品房住宅面积只有38.99万平方米。楼市、地市行情向非理性化倾斜，只会更加考验房企钱袋子的富裕程度、开发的精细水准和危机的把控能力。
重资产模式将房企逼上一条积重难返的路。转型是必然，来谈谈新思路中的一种：产业地产。网易房产的一个观察是：不少开发商已经自己撸起袖子开干了，而住宅领域常见的“合作开发”，正逐渐被应用到产业地产领域内。
拥有近20年商务园开发运营和管理经验的产业地产开发商亿达中国，今年来五次成为国资企业朋友圈的座上宾。时间表显示，亿达中国2016年先后与首开股份、成都工投集团、湖北联投集团、中国铁建地产和保利集团签订了战略合作框架协议。
住宅领域合作开发可降低成本、共担风险、做大蛋糕。亿达集团喂给这五家开发商的新思路，则以轻重资产结合为特点。
这些国企开发商土地资源储备、资金实力优势充足，但产业地产市场化运营经验不足，此时产业地产运营商以轻资产身份出现，双方优势互补，实现资产、运营、服务资源的集聚——
变革时代，产业地产领域的合作开发究竟是另辟蹊径，还是重复过去那条住宅地产的老路？
产业地产开发的轻重结合思路
小客群、大客户、成交周期长、利润率不高是产业地产的特色。相比新房市场风生水起却进入强弩之末，产业地产壁垒高、路子野、开发难度也不低，仍吸引一批主流开发商进场。
万科、碧桂园、绿地、富力、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星是转型的先行部队。万科租售并举，绿地搞起金融，碧桂园科技小镇声势不小。但在近期公布的《2016中国产业地产30强》榜单上，传统住宅开发商未能出现在排行榜前列。
房企走产业地产路子难度不低。网易房产盘点发现，大部分开发商不能甫一转型就有斩获，另一种巧妙的关系联结却在发生。进入30强榜单的亿达中国，成为保利、首开、中铁这种转型产业地产的国资开发商的合作伙伴。
以亿达中国此前与首开的合作为例，双方会在房地产开发、商务园区开发运营及物业升级改造三个领域开展合作。一方面，采取联合招投标等方式获取土地，合作开发新项目，另一方面，重点在京津冀区域寻求新的商务园区项目合作开发。
亿达中国董事局主席孙荫环在接受网易房产专访时表示，首开会向亿达中国输送其在北京地区的资源优势，后者则将开放商业物业运营、管理、招商方面的资源帮助首开寻找物业升级改造机会。
类似的产业地产合作意向，亿达中国今年一共达成了五次。相比住宅地产的成本共担、合作操盘，产业地产的合作模式主要践行轻重资产并举思路。
对亿达中国这种运营商而言，其与众多国资重资产开发商结成盟军，以重资产资源为基础，以轻资产掌握的客户资源作为核心，在重资产获取的前端把风险尽可能降低分散，将城市、产业用最低成本摸索清楚。
对保利、首开、中铁这样的传统住宅开发商来说，红海之争以低成本找到助手。
重资产拓展 轻资产扩张
看似有多种可能的房企转型之选，实则前路深浅未知。亿达中国提供的样本显示，传统开发商可以成为产业地产运营商的重资产粮票，后者则反向输血轻资本：品牌、经验及资源。
“轻重资产并举，意味着不放弃重，也不放弃轻。” 孙荫环称，亿达中国现在已经确立了轻重结合模式，准备将业务拆分成两个单元：重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元。其中，轻资产合作模式包括业务咨询、产业招商、委托运营管理等。
工改办、商改办项目和产业园、商务园、科技园、写字楼这样的城市更新类改造，就属于轻资产的一种。另一方面，推行产业合伙理念，聚焦核心商务区和科技产业集聚区的业务。
对传统开发商而言，找到轻资产运营商，最直接的好处恐怕是能比较容易地把控短期盈利基础，长期则拥有拓展其他业务的想象空间。
4月与首开签订合作协议时，亿达中国还约定拟向首开非公开发行20亿元人民币可转换债券。当资本介入产业地产，这一领域的合作开发就有了更多内容可以填满。
S-Park火花曾联合园区中国为亿达中国进行过产业地产系数评分。2016年年初，亿达中国综合得分121分，轻资产倾向0.35，重资产倾向0.77，轻重资产比值为0.45。这一成绩属“一般超重”，与排名首位的华夏幸福评级相同，后者轻资产倾向0.37，重资产倾向0.79，轻重资产比值则是0.47。
住宅市场战火不息，产业跑道的竞赛已经开始。华夏幸福的产城模式、亿达中国的轻重并举模式是当前产业地产开发的主流代表。前者已经在报表上兑现红利，后者仍在轻重相宜的道路上探索。对于志在由重转轻的亿达中国而言，寻找到更多拥有优质重资产的传统开发商，与国资重资产结成同盟，是其轻重资产并举模式实现的关键所在。
重资产的一方实现拓展，轻资产的一方实现扩张，产业地产领域的轻重双方正在相遇。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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