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第三名的野心 碧桂园2017年目标销售额内定五千亿

2016-09-27 08:42:17 作者:刘乾超
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导语

恒大的许家印做了什么,震动了碧桂园的杨国强?

文/刘乾超

碧桂园前9个月业绩突破2000亿,搅动一池春水。

同样卖出2000亿的万科、恒大将与新上位者展开三强争夺,作为上半年房企排行榜的第四至第六名,绿地、保利、中海的情绪显然更加复杂。

碧桂园内部对这个数字其实一点都不感冒:近几日公告发出后,团队人心未浮动,所有人都很冷静,因为他们的真实目标更高。

一位碧桂园中层管理人士对网易房产说,年初制定任务时,碧桂园以自下而上、由区域公司汇总再汇报到集团的方式,国内、国外近600个项目捋过一遍节点后,给杨国强提报的2016年目标销售额,已经是3000多个亿。

“有些项目含着水分,也有些项目报得保守。我们内部后来又重新梳理、修正了数值,大概就是3000亿差不多。”

对外喊出的数字是保守的2000亿。一方面,碧桂园人未预料到今年行情如此给力,另一方面,手里有货才有可能带动几千亿愿景实实在在地兑现。

这一两年行业风云突变,接近碧桂园的人士告诉网易房产,杨国强为碧桂园确立的对标房企,其实是恒大。

“是疯狂打折的那个恒大吗?”

“当然不是——是摊大饼的那个恒大。”

一个细节足见杨国强受前者影响之深。去年4月许家印在布置当年工作时提到,要“48天内上马100个项目”。杨国强后来多次以此举例,向团队感慨恒大手笔之大,以及跑速之快。

100个项目能跑起来不仅需要高周转,充足的土地储备是坚实支撑。2016年起,碧桂园正式开启疯狂拿地模式。某不具名碧桂园土地拓展员工说,上半年碧桂园几乎做到一天入手一块地,到二季度动作才慢下来,因为“嗅到了下半年的政策和市场风险”。 

至6月30日,碧桂园在全国范围内得手181幅地块,和恒大一样,实现一二三四五线城市全线布局,主要形式是收购。

拒绝招拍挂市场硬碰硬,集团倾向于不拿地王,多方面寻觅优质地块,借收购、合作开发形式实现项目储备,并共担风险,内部将这一战术称为“零敲碎打”。

往前数一年,碧桂园在62个城市买下了160块土地。这一趋势延续至今。受拿地影响,截至2016年6月30日,碧桂园的净借贷比由一年前同期的60 .0%上升至62 .6%,不过未超70%上限。“平安入股我们其实也没起到太大作用,当然资金支持和资源共享是有的,不过碧桂园本来融资能力也是可以的。”

至于以牺牲利润率的形式,降低负债率的疯狂打折行为,不在碧桂园的借鉴范围内。

到目前为止,碧桂园开进中国近300个城镇,并在马来西亚、澳大利亚开发海外房产。2000亿已实现销售额中,标杆大盘走量、回款给力,江苏、沪苏、安徽、惠深、广清、佛肇区域贡献较大,全部破百亿,江苏区域突破了200亿元。

三强席位预定完毕,碧桂园人似乎变得不那么强烈追逐进京了。

10个月前,碧桂园曾向区域公司提出要求,力拓一线城市,尤其是北京,立下“2015年须在北京行政区域内实现突破”的军令状,且“50亩不嫌少,500亩不嫌多。”

由于金茂在举牌过程中超出授权金额,重新核算成本及项目价值后,碧桂园依然退掉了渴求的丰台花乡地块。前述土地拓展员工说,如今碧桂园对北京的态度是“有则锦上添花,绝非雪中送炭”。

但在网易房产打听到的另一个版本中,碧桂园可能已经在北京昌平拿到了一块住宅用地,以收购的形式。但此消息未获得证实,可两听着。

“我觉得可能我们已经有意识地放慢脚步,审慎考量风险,下半年不会再那么猛地拿地了。几个二线城市限购、限贷释放了信号。”

这位员工所在的公司位于北方。据他描述,离全年结束还有3个多月,团队的主要精力将放在加速出货上,“各地加速跑,是完成3000亿业绩的基础。”

但按碧桂园总裁、执行董事莫斌在2016年中期业绩会上流露的态度,2016年结束时碧桂园有可能拿到超过360块土地。

土地获取质量、数量是支撑房企来年业绩的战备工程。根据网易房产获得的独家消息,2017年碧桂园目标销售业绩的内部版本定在了5000亿,其最终目标,将是万亿。

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