第三名的野心 碧桂园2017年目标销售额内定五千亿

文／刘乾超

碧桂园前9个月业绩突破2000亿，搅动一池春水。

同样卖出2000亿的万科、恒大将与新上位者展开三强争夺，作为上半年房企排行榜的第四至第六名，绿地、保利、中海的情绪显然更加复杂。

碧桂园内部对这个数字其实一点都不感冒：近几日公告发出后，团队人心未浮动，所有人都很冷静，因为他们的真实目标更高。

一位碧桂园中层管理人士对网易房产说，年初制定任务时，碧桂园以自下而上、由区域公司汇总再汇报到集团的方式，国内、国外近600个项目捋过一遍节点后，给杨国强提报的2016年目标销售额，已经是3000多个亿。

“有些项目含着水分，也有些项目报得保守。我们内部后来又重新梳理、修正了数值，大概就是3000亿差不多。”

对外喊出的数字是保守的2000亿。一方面，碧桂园人未预料到今年行情如此给力，另一方面，手里有货才有可能带动几千亿愿景实实在在地兑现。

这一两年行业风云突变，接近碧桂园的人士告诉网易房产，杨国强为碧桂园确立的对标房企，其实是恒大。

“是疯狂打折的那个恒大吗？”

“当然不是——是摊大饼的那个恒大。”

一个细节足见杨国强受前者影响之深。去年4月许家印在布置当年工作时提到，要“48天内上马100个项目”。杨国强后来多次以此举例，向团队感慨恒大手笔之大，以及跑速之快。

100个项目能跑起来不仅需要高周转，充足的土地储备是坚实支撑。2016年起，碧桂园正式开启疯狂拿地模式。某不具名碧桂园土地拓展员工说，上半年碧桂园几乎做到一天入手一块地，到二季度动作才慢下来，因为“嗅到了下半年的政策和市场风险”。 

至6月30日，碧桂园在全国范围内得手181幅地块，和恒大一样，实现一二三四五线城市全线布局，主要形式是收购。

拒绝招拍挂市场硬碰硬，集团倾向于不拿地王，多方面寻觅优质地块，借收购、合作开发形式实现项目储备，并共担风险，内部将这一战术称为“零敲碎打”。

往前数一年，碧桂园在62个城市买下了160块土地。这一趋势延续至今。受拿地影响，截至2016年6月30日，碧桂园的净借贷比由一年前同期的60 .0%上升至62 .6%，不过未超70%上限。“平安入股我们其实也没起到太大作用，当然资金支持和资源共享是有的，不过碧桂园本来融资能力也是可以的。”

至于以牺牲利润率的形式，降低负债率的疯狂打折行为，不在碧桂园的借鉴范围内。

到目前为止，碧桂园开进中国近300个城镇，并在马来西亚、澳大利亚开发海外房产。2000亿已实现销售额中，标杆大盘走量、回款给力，江苏、沪苏、安徽、惠深、广清、佛肇区域贡献较大，全部破百亿，江苏区域突破了200亿元。

三强席位预定完毕，碧桂园人似乎变得不那么强烈追逐进京了。

10个月前，碧桂园曾向区域公司提出要求，力拓一线城市，尤其是北京，立下“2015年须在北京行政区域内实现突破”的军令状，且“50亩不嫌少，500亩不嫌多。”

由于金茂在举牌过程中超出授权金额，重新核算成本及项目价值后，碧桂园依然退掉了渴求的丰台花乡地块。前述土地拓展员工说，如今碧桂园对北京的态度是“有则锦上添花，绝非雪中送炭”。

但在网易房产打听到的另一个版本中，碧桂园可能已经在北京昌平拿到了一块住宅用地，以收购的形式。但此消息未获得证实，可两听着。

“我觉得可能我们已经有意识地放慢脚步，审慎考量风险，下半年不会再那么猛地拿地了。几个二线城市限购、限贷释放了信号。”

这位员工所在的公司位于北方。据他描述，离全年结束还有3个多月，团队的主要精力将放在加速出货上，“各地加速跑，是完成3000亿业绩的基础。”

但按碧桂园总裁、执行董事莫斌在2016年中期业绩会上流露的态度，2016年结束时碧桂园有可能拿到超过360块土地。

土地获取质量、数量是支撑房企来年业绩的战备工程。根据网易房产获得的独家消息，2017年碧桂园目标销售业绩的内部版本定在了5000亿，其最终目标，将是万亿。