万科上半年“增收不增利” 究竟为何？

（原标题：万科上半年“增收不增利”）

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@视觉中国

房企“中报”已拉开帷幕,万科、中海、碧桂园、绿地等纷纷公布上半年“成绩单”。记者发现,在上半年楼市一片火热的情况下,绝大部分房企业绩均录得高增长,多个大型房企调高全年目标,调高幅度甚至达到50%以上。

从利润率来看,在股权纷争风暴眼中的万科进一步录得下滑,而不少中小型房企却有了微幅提高。有业内人士称,万科有通过低估资产、高估负债及事业合伙人制度隐瞒利润的嫌疑。

日前,万科A发布中报,从数据来看,万科2016年1~6月实现销售收入1900.9亿元,同比增长69.9%;营业收入747.95亿元,同比增长48.80%。

多个房企

调高全年目标

同日发布中报的中海地产数据显示,上半年,中海地产实现销售额952.6亿港元(约合814.68亿元人民币),排名全国房企第五位。其销售资金回笼约720亿港元(约合615.75亿元人民币)。

此前,碧桂园已率先发布中报。上半年,碧桂园实现合同金额1250.7亿元,合同销售面积1564万平方米,同比分别增长129.6%和85.1%。

绿地控股中报显示,上半年,该公司房地产累计合同销售额1108亿元,同比涨34%,并实现回款809亿元,同比上涨45%。

得益于上半年良好的销售情况,碧桂园在7月4日将本年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元,上调幅度高达31%。在调整后的销售目标下,碧桂园截至6月30日合同销售目标完成率56.85%。

中海地产主席郝建民也在业绩会上称,目前与中信的交易已进入尾声,考虑到并购因素影响,今年中海的销售目标将提高13%至2100亿港元(约合1795.95亿元人民币)。

而近期大举买入万科的恒大集团也在此前发布公告称,今年1~7月,恒大已累计实现销售额1847.9亿元,同比增长82.6%,将2016年销售目标上调至人民币3000亿元,较原来2000亿元大增50%。

虽然销售业绩并没有特别突出,但中海地产依然维持着“最赚钱房企”的称号。上半年,中海地产的股东应占溢利同比上升20.6%至196.9亿港元(约合168.39亿元人民币),即便扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益后,其净利润也达到157.9亿港元(约合135.04亿元人民币)。

部分中小房企

利润率回升

万科公告显示,归属于上市公司股东的净利润53.51亿元,同比增长10.42%,而公司房地产业务毛利率为17.55%,较2015年同期减少3.49%。

而碧桂园毛利率和净利率指标也略显下滑,2016年上半年,碧桂园的毛利率为21%,同比下降2.2个百分点;净利率10.8%,同比下降0.6个百分点;核心净利率8.6%,同比下降1.7%。

部分中小房企的毛利率和净利率出现了上升。上半年,旭辉集团毛利率为27.1%,同比上升2.2个百分点;核心净利润率为10.2%,有所微降。而新城集团企业盈利能力也相较之前有所改善,毛利率及净利率两项指标上半年同时上涨:毛利率20.8%,同比上涨4个百分点,净利率为8.07%,同比上涨0.17个百分点。

业内

万科为何“增收难增利”?

相比而言,虽然行业大哥万科增收明显,但以中海一倍的销售收入,净利润却仅为中海的三分之一,毛利率甚至下滑超过3%。部分业内人士对此表示了疑虑。

对此,万科方面表示,今年上半年,万科利润增长慢于收入增长的主要原因是,当期结算的相当一部分项目是2014年市场调整期内售出的项目。但是,此前万科的利润增长也并不可观。历年年报显示,2013年、2014年万科净利润增速分别仅为4%、15%。

“会不会有隐瞒利润或者转移的可能性?毕竟在很多地方,万科楼盘的价格比周边中海地产等卖得更贵。”一位私募人士对记者提出猜测。

此前有媒体分析称,会计手段中,隐藏利润有两大法宝,低估资产和高估负债。房地产公司都有大量的资产包和土地储备,这些资产在财报年是否重新估值,在会计准则上并没有强行要求,而万科数千亿的土储在财报中并未体现。

复旦大学管理学院财务金融系教授王小卒曾对媒体表示,“万科负债率虽高,但真正的负债,也就是带息负债并不多。万科的负债中,45%是预收款。由于房地产行业的销售特点,期房的销售预收是回款的主要途径,这在报表中要记入负债,但这不是真正付息借款。”

而更引起争议的是万科事业合伙人制度。此前便有专业媒体诟病,万科管理层涉嫌通过万科事业合伙人制度掏空万科,将万科公司利益定向输送给万科核心管理层,制造“200个亿万富翁”。

公开信息透露,但事业合伙人制度成立后,万科管理层通过计提经济利润奖金作为集体奖金的增幅远大于公司净利润。根据万科年报,2013年计提的经济利润奖金为5.59亿元,同比增长28%,2014年计提的经济利润奖金为7.64亿元,同比增长37%,而2013年、2014年净利润增速分别仅为4%、15%。而2015年,虽然净利润同比增长了35%,但归母净利润仅增长了15%,少数股东损益增长了121%,整整43亿元利润被“少数股东”分走,占了净利润的1/3。