文／张心梦
“我上个月就有三个单子过户，这个月又有两个单子在排队等着过户。”虽然已是美国时间午夜12点，戴冕一边接受网易房产采访，一边还在忙着回复国内买家的邮件。戴是温州出生、北京长大的华人，2000年赴美，一直从事房地产行业。
身处一线，在业内摸爬滚打十几年的戴冕练就了敏锐的嗅觉，从最近的成交来看，“现在美国市场正在迅速升温”。
来自戴德梁行的数据也印证了他的判断。数据显示，2016年前5个月里，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资来源，仅次于美国的190亿美元；这其中62.3%投资流向了美国，投资总额达106亿美元，这笔数字背后的“金主”大多是希望进一步拓宽投资渠道的房企与险企。
2016.1-2016.5部分房企与险企大宗交易项目 数据来源:戴德梁行
不同于一般的买房行为，“海外置业”是一种客群固定、目的多样的投资方式。虽然有人戏说，“理论上讲，能在北上广深买房的人都是海外置业的潜在客户”，但不可否认，现阶段海外置业还只是“有钱人的游戏”。
中国人到底有多有钱？2015年胡润研究院的调研数据显示，截止2015 年5月，中国大陆地区约有121 万名千万富豪、7.8 万名亿万富豪，以20亿人民币为门槛的企业家人数也达到了1877 名，全部创历史新高。
对于怀揣大量资金的投资者而言，辽阔的太平洋也阻挡不了他们扩张的步伐，此时的世界在资本面前俨然只是一个“村”。巨无霸式的经济地位以及美元升值效应，使美国成为全球资本竞相追逐之地。
与受政府严格控制的国内房产不同，美国房产的市场化程度相对较高。据全美地产经纪协会（NAR）数据显示，从2015年3月至2016年4月，就有45%的美国房产被国外投资者买走，其中中国个人买家以270亿美元位列第一，而在2013年以前，这一位置一直被加拿大长期占据。
2010-2016年美国房产投资额TOP5国家走势图 图表来源：zillow
为了抓住这些不远万里而来的“财神爷”，许多美国经纪人都学起了汉语，像戴冕这样具有华人背景的经纪人自然变得十分吃香。
虽然从投资人数和金额上看，中国人出海买房的步伐越来越大。但有一条限制国人出海投资的红线却在渐渐收紧——外汇管制。
为了防止大量资金流动造成中国金融市场的波动，外管局对个人结汇和境内个人购汇的年度总额做了上限规定，每人每年5万美元。也就是说国内买家要想在美国买房，必须事先在当地保留充足的资金，否则就有可能因为外汇管制使买房计划落空。
“这也是今年美国买房最大的变化——现金买家变少了，转而投向贷款。之前一直就有5万美金的限制，但是国内一些银行可以帮你把钱转出来，自从汇丰银行出了事，这方面的管控就严了。”戴冕说。
即便知道有外汇管制这道门槛，也拦不住国人出海买房的热情。戴德梁行大中华区海外投资部主管范桂娟对此的解释是，首先，在国内经济增速放缓的大背景下，国内的投资机会也相应减少，投资需求无法在国内市场得到充分满足，投资者就会转向海外市场寻找机会。
其次，作为中国最大的海外投资目的地，美国房地产市场的吸引力持续增强，强势的美元和经济基本面的稳步向好，吸引越来越多投资人关注美国。另外，国人出境学习深造、旅游、消费的总量逐年攀高，也对中国企业持续加大在海外市场的投资有显著的助推作用。
大胆进行全球化资产配置的不仅有个人，还有企业。据不完全统计，绿地、万科、万达、碧桂园、当代等一批国内开发商已经在海外布局。
当代置业海外业务执行副总经理董公哲此前接受网易房产采访时表示，在选择海外投资的国家上，主要会考虑五点要素，分别是人身财产安全、投资价值、生活质量、经济发展预期和资源配置。以投资价值来说，美国房产年收益率最多可达到15%，这是国内房产不可能达到的。
一位不愿透露姓名的海外项目代理商称，中国房企在国外项目当地人很关注，基本都被中国人自己买走了。投资额在100万美金左右的房产，平均1-3个月就能售出。但一些价格较高的项目即使“有钱任性”的中国人也觉得很难接受，更不用说当地人了。以万科在纽约的项目为例，4万美金的单价，高达数百万美金的总价，销售周期往往很长。尤其纽约现在有较多新房不断推出的背景下，买家还是拥有一定话语权。
与保险公司等机构型投资者青睐成熟物业不同的是，房企在海外市场投资时会更关注开发类项目，而且也更愿意选择与本土开发商合作开发，如绿地与森林城集团、万科与铁狮门。
不完全统计中国房企“出海”项目
相较国内一、二线城市高昂的地价，三、四线城市巨量的库存，海外市场对于大中型房企来说或许是一个新的增长点，野心勃勃的张玉良们也许都在心里默默盘算着，“国际化是每一个大企业的最终归宿”。
