通州西集，一片荒凉的待流转土地，成为限购背景下的“临时土地销售中心”。
文/刘乾超 张心梦“姐，通州30万买一块土地，您上哪找去？”
出了六环，沿京塘路进入武兴路到达潮白河——这片离市区30公里的荒芜之地，区划隶属通州，不久之后，将成为北京最高决策者所在。
一块土地证只能给“复印件”的地
“您给我打电话那会，我刚签了个单子”。面对来访的网易房产记者，一位操着河北口音的销售得意地说道。他口中的“单子”是指北京翔达玻璃制品厂（以下简称玻璃厂）因企业兼并流转出来的一块工业用地。
出售土地杂草丛生
地图显示，这块土地位于北京河北交接处的通州西集镇，更具体的说是位于通州林业局旁——类似这样的信息并不能增加记者对这块地的直观印象。但当销售员用“离新的北京市政府家属院十公里”向来访者介绍时，所有人都意识到了它所在位置的宝贵。
遭政策严限的通州楼市，被投资者视为最大肥肉。网易房产记者了解到，玻璃厂出售的9.3万平方米的工业用地，被悄然划分成225块土地对外销售，每块300平米。项目销控表泄露了这样的信息：约有三分之一的土地已被全款买家买走，除去已被买家以5万定金预定的土地，余下可售数量不足百幅。
当记者来到这里，依稀还能看到玻璃厂原来的影子。涂着红漆的大铁门敞开着，门外就是被出售的9.3万平米的土地，门内的厂房则被改成了临时“售地处”——所谓“流转”土地，不过是将这片厂房切割卖给一个又一个愿者上钩的个人。
“您昨天来还是29万，今天就得花31万了”。销售人员向记者提到了一个略显奇葩的定价策略：每销售37块土地，出让方将调价两万，据销售员介绍，记者来之前刚好有37个全款客户。“我们现在已经签了70多个单子了”。他对37这个数字的确定原因没有过多解释。
“临时销售中心”现场展示的项目未来规划生态创业园效果图
鸟瞰效果图、生态创业园分布图和交通区位图一应具全。几位工作人员在一旁闲聊，俨然一副山寨售楼处布置。销售告诉记者，包括销售策略和工具都是“老板请专业公司策划的”。
在中国，土地交易实行土地使用权登记发证制度，也就是土地使用证。土地使用证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据，但，这里的交易情况却有些不同。
网易房产记者独家获得了所谓“土地证”——一份复印的建设用地使用证复印件
“我们只能给您提供土地复印件，不能提供原件，上面也不是您的名字”。当记者追问原因时，他显得有些不耐烦，“工业用地不允许分开出售”。
为了让交易看起来更加名正言顺，出让方必须要建造檐高统一、外观一致的厂房。原因是不能让外界看出这是一块已经被分割成225块的集体土地。根据销售提供资料显示，这里曾计划被打造成电子商务产业园——它并不允许单独向个人出售。
“北京五环内以后就禁止新增建设用地了，现在我们这种地就是卖一块少一块，通州是什么地儿，将来是市政府的地方，找这块地的大有人在”，售楼人员指着略显简陋的区域规划图说到。
投机者的算盘
公开资料尚无法找到这块地的信息，前来买地的投资者大多从非官方渠道获取到这个消息。接连有好几位购买者告诉记者，他们都是从朋友圈知道的这件“好事”。
嗅着投资气味而来，不代表不知道“好事”背后的法律风险。“别说你们这几十万的了，那好几亿的生意不照样有人跑吗，况且你们这什么证都没有”，就在记者面前，一位投资者嘴上一直怀疑土地的合法性，手中却已落笔签了名字。
随着政府搬迁消息的落实，通州瞬间被推上了风口：地铁和公路建设迅速展开；医院、学校基础配套陆续落地；工厂以及污染企业被逐步清理。定位北京城市副中心的通州发展路径已清晰可见。“预期”成为这位买家反复念叨的一个词。
铤而走险的人，相信眼前这块土地会有一个光明的市场前景。但据记者调查，西集作为通州一个镇，并没有代表性支柱产业。目前这片土地只通了电，还没有通天然气，周边村民使用的都还是罐装煤气。
“之前我们老板的朋友来都是连着买七、八块地一起买，就是周末来烧烤聚会，那几块挨着潮白河的地就是被他们买走的”。临近潮白河、几乎没有任何产业、房车俱乐部、农场度假村似乎就是这里最有人气的地方。
虽然销售提到土地可以注册公司，但是这一“优势”显然没有引起人们多大兴趣。“玩玩”是这些买家经常说的一个词，更何况是在一片他们认为稳赚不赔的区域“玩”。30万的“玩资”对于这些笃定通州会飞起来的人来说并不多，即使将来不会涨，“落块地在手里也不错”，一位买家说到。
“我在网上看过通州未来的规划图，晚上潮白河两岸都是灯光可漂亮了”。另一位买家说。
醉翁之意不在酒。来这“玩玩”的人心中都有自己的小算盘——通州的未来不会“跌”。住宅被限了、商住被限了，被挤压至缝隙中的持币者继续寻找着“机会”。
重大利好下市场从来不缺投机者。一位买家很直白的告诉记者，“这地儿要不是因为市政府搬迁，别说30万了，3万都没人买”。“我听朋友说，这块地原来被北京二锅头厂看上了，后来因为通州不允许生产型企业新设厂子，所以就没卖出去。”
土地买卖的法律边界
分散卖才有可能将厂房土地用最隐秘的方式卖出去，但是土地证只有一份，在政府部门语境下，完整的厂房土地是作为一个产权主体出现的。一个试图钻法律空子的所有者把本该按规定集中建设的土地分散卖给了225户，因为“集中出售，这么大太难了”。同时被转移的还有巨大的风险。
在试图说服买家相信这块土地合法性的时候，工作人员反复提到土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
网易房产记者查阅相关规定时发现，转让实际上是指土地使用权的转让行为。这里有两点需要补充说明：首先应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。其次必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
一般来说，除了农村集体用地，通常情况下企业或个人都是采取“招拍挂”方式获取土地。
“在中国土地买卖绝对是一个涉及到很多部门的事情，不是一个人或者企业能操作的”，北京天江律师事务所合伙人孙涛对网易房产表示，被兼并企业想出让土地需办理多重手续，“绝非想卖就能卖”。在他曾经接手的一个案件中，某企业试图出让自有厂房，单走程序就经历了一年多。
这无法阻止225块被分割出让的土地，已经或正在被赌博式买家买走。“将来有一天我不想要了，还能把这块地卖了，总不能赔吧。”一位付了定金的买家说，他准备过两天就去潞城探探路，“看看新政府建的怎么样了”。
在网易房产记者的调查中，截至目前，无迹象证明官方关注到了北京翔达玻璃制品厂出让土地事件。
6月28日下午，网易房产致电北京市国土资源局，官方表态——类似交易不规范，建议买家防范风险，土地交易一定要通过官方进行。
而当记者联络北京市国土资源局通州分局，电话被转接多次。这个直接掌管未来北京行政中心土地交易的部委未作出直接回应。接线人员称，如网易房产有更多问题，请联系其他部门。
官方无明确回应，这和北京过去的土地违规出让解决方案多有类似。2012年媒体曝光过一起昌平“工改住”案例。该项目私自出让工业用地，并自称是集体土地公租房试点之一。昌平区建委工作人员了解此事后，对媒体回应，无此公租房配售计划。该事件最终不了了之。而出让方与买家签订的仅是租赁合同，买家实际购买的是几十年的“租住权”，无法出手，也无法转让。
孙涛最后表示，无合理程序，无合法产权证明，这类建筑一旦政府查处，将会面临拆除的风险。到时无论是“有钱任性”的投机者还是“没钱认命”的奴隶式买家都将面临血本无归的境地。
本文来源：网易房产
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