文/刘乾超
上市一年半，万达商业始终不能逃脱“48港元发行价魔咒”，王健林选择私有化退市是一定的，但一个动作足够揭示其中变数。
仔细回忆，首富第一次抛出的要约收购价定为48港元，与万达商业赴港上市发行价相同，并高于持续低迷的当时股价，对股东来说，已经划算。待5月28日联合要约人对H股提出自愿有条件全面要约收购时，价码追涨并锁定至52.8港元。
按后者计，H股要约收购总代价将达到344.55亿港元。52.8港元较48港元这其中上浮出来的10%空间，已流露出王健林对万达商业私有化的渴望与全部底线。
一个现阶段应该被提出的问题是，万达商业退H回A的成功性有多大？
首先，H股在资本层面的博弈已经出现。
网易房产查阅历史数据：从3月30日万达商业宣布私有化的38.8港元收盘价至5月28日复牌价，万达商业股价上涨幅度超过32%。
52.8港元已经是王健林的二度放水价格，在分析师口中属于“诱人”水准。对比一些内房股，万达商业要约价格对应估值倍数溢价超出了30%以上。
赴港折戟，首富很不高兴，言谈间抱怨“跟着我的朋友亏钱了”，但进退之间，王健林心头要事终归是找钱。
存在一种可能，要约收购失败。而资本持续套利，股价升高，万达商业估值过低情况有所改善，私有化已无必要。
第二，撤退回归A股，万达商业需在高估值的诱惑与风险中寻得一个妥当身位。
过去三年，万达商业成绩单越来越漂亮，H股不回报好脸色直接迫使王健林选择私有化，A股会是万达商业更好的港湾么？
最大的问题来自于怎么回来，万达作为超级巨无霸，借壳应该很难，但A股确实是最适合的地方。
在香港，万达商业市值与净资产预期长期存在较大差距，且市盈率被严重低估。不仅IPO首日股价几乎跌破发行价，过去几百天，股价最低时徘徊在30港元附近，48至49港元几乎是常态，可以看作深陷“发行价区间魔咒”。这导致其市值远低于H股的3000亿人民币资产净值预期，但A股曾喊出过5000亿这个数字。
越来越多的证据表明A股造血能力已经今不如昔，股民对A股的信任度是降低的，A股高估值仍是一块未兑现的肥肉。
香港资本市场对地产类公司存在偏见，那么A股就能读懂一个处于买买买、变变变之中的万达么？
万达走得太快，导致H股评价体系还不能适应一个改革中的万达。这引发另一种思考，也是最为重要一点，万达商业价值无法得到兑现，根本上不再是港股、A股之争，而是旧万达与新万达路径之分水岭。
由重资产迈向轻资产的第四次战略转已经被说了很多次，财务报表比舆论更能证明这种变化。2015年万达商业净利润构成中35%来自于固定租金业务，较2014年提升5%以上，2016年固定租赁业务带来的净利润比例则会达到40%。
如今每次对外亮相，万达文化、万达旅游、万达电商和万达金融的声音一个比一个叫得响。数字上看，文化、旅游两个板块的业绩增长率已超过地产。问题在于，万达越来越不像一家地产公司，但低价获取土地，借文化、旅游为住宅销售加分思路并没有改变。
是H股看不懂，还是H股看得太清楚了？
万达广场、万达国际旅游度假区、万达城努力刷出存在感，并成为万达对抗海内外对手的IP级产品，从这个维度，万达的住宅部分尚未获得同样水准的关注度，但却构成了万达最重要的收入部分。单纯赋予文旅附加值的带动效益有多大不好简单下结论，但在精细开发和精品打造上，万达住宅存在着一定的提升空间。
退H回A，王健林是急迫的，但关于万达的未来，首富要做出的抉择和此刻面临的变数一样多。
本文来源：网易房产
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