文/王旭杰
被政策搅动的通州，因政策飞起，也因政策落下。
自5月6日限购落地以来，通州公寓仅签约10套，商业、写字楼仅签约7套；与限购前的4月第三周单周成交4698套公寓，可谓云泥之别。
商办产品销售放缓，开发商的销售周期被拉长，资金回笼效率受影响，开发商现金流和财务成本面临挑战。
压力之下，市场已给出回应声音，一些楼盘准备启动自救机制。
调价：最低价31800元/平米
“我们这小户型公寓本周六开盘，精装修均价36000，最低价格31800元/平米。”
5月24日傍晚，下了班的客户经理小周在回家路上，仍不断向意向客户发送邀约短信。
26日，小周所在的通州通州富力中心B01办公楼取得预售许可证，准许销售面积73081.29平米。据小周介绍，此次开盘的公寓为办公立项，共945套房源，计划推盘488套，本周六首批入市300套，户型43-103平米不等。
该楼盘位于运河核心区，是限购后5个具有商务型公寓房源的楼盘之一。同时，规划有“商改住”公寓产品。
北京市住建委网站资料显示，此前该楼盘于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得三批次预售证。其中，首批签约商务型公寓326套，成交均价34691元/平米。第二批商务型公寓拟售参考均价(由开发商提供)39943元/平米，成交均价36364元/平米。第三批商务型公寓拟售参考均价45558元/平米，成交均价46828元/平米。
2016年5月26日，该楼盘获批预售证，办公产品拟售参考均价49716元/平米。
但据客户经理介绍，本次开盘“商改住”公寓均价36000元/平米，低楼层房源售价32000——33000/平米，高楼层房源最高价40000元/平米，较上一期房源成交均价下调明显。
多个知名购房网站上该楼盘信息显示，此次开盘的B01号楼房源，于4月2日开始排卡，此前预计销售均价为43000元/平米——45000元/平米。
记者获取的一份该项目2016年4月的购房合同显示，119平米公寓总价497万元，折合单价41766元/平米，亦高于本次公寓开盘价格。
客户经理小周坦言，楼盘短期售价确实有所调整。
“您如果感兴趣，请尽快来排卡。目前已有800多组客户排号了（含限购前已排号客户）”小周强调，这已经是通州运河核心区公寓产品中的最低价了。
据了解，通州运河核心区内保利大都汇、新北京中心等等待取证的项目报价为4万-4.5万元/平方米的区间内，与前期报价基本持平。
限购：通州商住成交冰封
5月5日晚，限购靴落地，通州商办市场成交应声跌至谷底。
机构数据显示，在限购后的两周内，北京合计签约公寓类物业2012套，其中房山（472套）与大兴（457套）成为市场的主要热点区域。顺义（316套）、门头沟（321套）签约比例也有所上涨。
而此前火爆的通州市场公寓仅签约10套，成交均价38504元/平米；写字楼、商业也仅有7套签约。
与之形成强烈反差的是，就在限购前一周，整个通州区域公寓签约量仍维持在高位，签约套数达到878套；其中，商务型公寓签约套数385套。4月单月，通州公寓签约量高达5927套，创下历史新高，占当月全市商住成交比例61%。
业内人士指出，商务型公寓仅存在于通州运河核心区，剩余可售房源约510余套，市场占比不足5%。而通州商改住公寓库存量约4600余套，潜在供应大约在1万-2万套。从整体看，这些项目将受到限购政策影响。
“因为要求只能由企事业单位和社会组织购买，通州商住、写字楼至少60%-80%的成交将受到影响。”分析人士称，预计未来一段时间内，通州商办市场成交量将持续低迷。
记者上周末走访通州发现，多个主推写字楼和商改住公寓项目的售楼处看房者寥寥无几，不少置业顾问在前台无事可做。
“原来周末一天能有三四十组看房客户，忙得没时间吃饭，现在却只能无聊玩手机。”通州新华大街东侧一知名楼盘置业顾问抱怨道。
自救：开发商花样出招
早前限购落地前，部分开发商已经率先“抢跑”。首开万科城市之光5月5日晚连夜加推52套房源；东亚·尚品台湖单周“成交”3339套商住房源；运河核心区多个项目也在4月加速出货。“成功躲过一劫”。
部分未及时推盘以及下一期项目未取得预售许可证的楼盘，则成为限购政策的“主要打击对象”。
穷则思变。限购政策释放期间，开发商也在积极研究应对策略。
除个别项目房源售价调整外，开发商还提出了限时优惠、分期付款、协助注册公司规避限购、交房前可更名交易、协助办理抵押贷款等办法吸引购房者。
以通州北运河西地铁站附近某楼盘为例，置业顾问表示可帮忙联系服务机构协助购房者办理注册公司事宜，以规避购房资格限制。
同时，客户缴纳定金后45天内签约，可享房款9.8折优惠。签约后50%首付款8个月内交齐，2017年底再缴纳20%购房款，2018年年底补交剩余30%房款。
此外，开发商还提供一次“免费更名”交易的“福利”。“距交房仍有2年半的时间，期间若房价上涨，您觉得交易可获利，可随时进行更名交易，相当于走一手房交易，能省好几万税费。”
置业顾问进一步介绍道，项目（开发商）正与商业银行洽谈合作，争取为新近注册公司的购房客户提供贷款，目前还未谈判完毕；但是，项目已与几家抵押贷款公司合作，保证可以为签约客户办理抵押贷款，利率与商业银行相近。”
后市：有人淡定 有人愁
通州一位一线开发商表示，限购政策出台后，个人投资遭抑制，楼盘的销售周期相应拉长，开发商现金流及财务成本来面临考验。对项目体量过大或区域内库存较高的开发商而言，可能会加速推盘出货、甚至短期降价；资金压力不大的房企则可能转为捂盘惜售、少量多批。
以此标准来看，率先抢跑的首开万科城市之光可谓压力倍减。东亚尚品台湖（优惠购、楼盘相册、最新报价）此前被大量“团购”的房源仍可对个人买家“转让”，“机智”躲过限购。
而运河核心区项目因坐拥优势地段，未来区域优势资源和核心产业聚集,商务型公寓、写字楼等销售未来前景看好。
台湖、马驹桥等区域，库存相对集中，周边配套尚不完善，且亦庄、大兴等地区项目也会分流部分客群，短期内项目销售面临将较大考验。
“城市副中心”的光环下，通州长期利好明确。购房者、开发商、城市管理者在楼市前景与行政调控的相互作用下，陷入多方博弈。
谁都想在通州楼市这块大蛋糕中，满足自身的期望或获取利益。而对开发商而言，赚钱是其商业天性。
光大·新北京中心全年销售任务17亿，前4月已完成15亿，剩余2亿元计划新楼栋获批预售证后按正常速度销售。绿地中央城目前仅剩写字楼待售及2套商务型公寓在售，并不着急推盘；保利大都汇新楼栋等待预售证审批，报价较前期微涨。通州富力中心虽然短期售价有所调整，但并未全盘入市，后期保留有提价空间。
拥有优质楼盘资产的“优等生”们，今后可能会淡定地“慢慢卖”；未入市的项目，可能会调整开发进度；而存货量较大的开发商则面临着是否要割肉入市的抉择。
“限购只是暂时的，现在就看谁先沉不住气了。”一位通州房企营销负责人称。
本文来源：网易房产
责任编辑：
王旭杰_NO5107
