文／刘乾超
在“互联网＋”被房地产玩坏很久以后，听闻一句话，戳到了网易房产记者审美疲劳的心。
每个购物中心都是一件产品，互联网在产品端并不能解决所有问题。如果产品不好，在互联网的放大下，也只能让更多人知道这个购物中心究竟有多差。
大实话一句。没人拦得住开发商神话互联网在商业泡沫中的救世主地位，你可以装傻但不能真傻，把一枚好棋当成一捆救命稻草就是你的不是了，先天畸形注定难有活路，自己的盘最终只能自己接。
红星商业华北区总经理孙环宇是在十天前的中国商业地产产业化峰会上说出这番话的。在当天的演讲中，孙环宇复盘了北京和天津两座红星商业运营的爱琴海购物公园如何依靠专业运营实现业绩提升。
和一些论坛不同，互联网这样的潮词儿在这份ppt的戏份不够多，取而代之的是，价值共创，运营督导，黏性，社交和共享。总结一下中心思想：专业运营创造持续价值。
最新数字是，红星商业在京津冀区域已经开业的两座购物中心的商铺出租率和租金收缴率都接近百分之百——这是一个行业顶尖成绩。天津项目还创造了2015年天津新开业购物中心业绩第一的成绩。5月24日，红星商业与天津市建筑材料集团（控股）有限公司正式达成战略合作协议，将爱琴海成功输出到天津建材集团位于滨海新区的项目。而在论坛举办地唐山，8月份即将再开一座爱琴海购物公园，乃红星商业与当地开发商天壤地产采用资产管理形式合作。
红星商业是最近国内表现冒尖的商业地产开发商和运营商。这家企业很有意思，你能够从它发迹的征途嗅出国内商业地产从业人对野心和思路的自我革新。
过去的中国商业地产神话都长什么样子？
从拿地到开业，开发周期20-24个月，平均22个月，最快18个月，一年半造出一座城，一年开出20座购物中心。数字就是心魔，空气中满满都是荷尔蒙和钞票的味道。
速度走红，因为速度意味着回款快，成本低，管控精，扩张。把一个又一个旗子插到更多的城市。终极梦想IPO。速度就是天。唯一的指标是，不断的开业、开业、开业。
红星商业正在走别人眼中的另一条路。如今他们每天吆喝的事是运营，还有轻资产。孙环宇说，所有商业地产从业者正在面临一个身份定位与职能的深刻变化，那就是从招商卖货到赋能与商的换位。爱琴海购物公园一直在做的，就是用自己的运营服务为合作伙伴提供更持续的价值，让他们在合作中享受到更高的预期收益。唐山爱琴海购物公园将是红星商业资产管理运作的标志性项目。而签约滨海新区项目后，红星商业深耕天津乃至华北市场的步伐又迈出重要一步。
某种意义上，开发正成为运营的一部分。速度不可说不重要，运营却事关生死，精细、效率摆上台面。大胆预测，有一天商业地产开发商会不会将完全被运营商替代？
除了万达、中粮、华润、红星商业等有长期商业项目运营经验的大型开发商拥有自己成熟的运营团队，多数开发商仍需要在不同阶段引入专业第三方来提供服务，降低试错成本，实现项目落地及资产升值，商业地产增量市场业务正在下滑，商业地产运营商迎来了美好时代。
截至现在，红星商业在北京、昆明、上海、重庆、成都、天津、福州、兰州、唐山等13个城市筹建或开业了爱琴海购物公园，直接管理商业面积超过300万平方米，未来红星商业将通过与一系列优秀开发企业的合作，进一步提升自身在全产业链条中的专业优势，聚合区域商业资源，为广大合作伙伴创造更持续的价值——红星商业已拥有贯穿商业运营全产业链的能力，像创始人车建新发家的红星美凯龙一样，红星商业正在用零售思维做商业地产运营管理。
目前，国内主流商业地产运营管理的方向一般只有三种：
以房地产开发为思考方向，代表人物：万达。
以资本化运作为思考方向，代表人物：凯德。
以零售思维为思考方向，代表人物：红星商业。
在家居板块做了三十年，红星最清楚怎么为商家创造价值，也知道怎么利用这种模式进行快速拓展。零售思维意味着站在合作伙伴角度思考。不单纯站在开发商的角度，也不站在资本公司的角度，从第三方把握宏观开发和微观运营。
为自己创造价值的前提是为商铺创造价值。一个不视互联网＋为洪水猛兽的商业地产运营新贵怎么抵抗泡沫？零售商视角给行业总结出什么心得？所有商业地产同行都应该听一听。
1、 商业地产泡沫没有那么可怕。中国已开业的购物中心高达4100家，但是一些项目没有在它该有的地方，比如很多县城开业一些商业项目和购物中心，那些地方大概只需要一到两家就够了，但真正在核心区的优质项目供不应求。
2、 部分商业地产开发面积过剩，不影响商业地产行业有强企的生存空间。一个行业有10个人做，前3个人挣钱比较多，中间5个人赚的比较少，后面2个亏钱很正常。问题是你能不能成为差异化的最先动起来的人。
3、 不叫购物中心，改名购物公园。度假场景式商业空间，从视觉、嗅觉、听觉到分享的沉浸式场景，提升消费者的消费体验。从场所到场景，倡导生活美学，最终回归人性。
4、 忽视餐饮业态是愚蠢的。购物中心餐饮经营是否排队，成为购物中心整体经营是否稳定的重要衡量标准。传统餐饮租金低的思路要改变，餐饮店铺从原来的商业配套转变为消费者的目的地，并与主力店、服装、精品等店铺产生消费关联。
5、 “体验式商业”正被“运营”、“设计”、“儿童经济”、“智慧商业”等更丰富的维度替代。过去所谓“体验”，概念过于泛泛，让其落地，变成运营者在设计、智能化以及儿童业态的持续加码，“体验”的另一个名字是用户思维。
6、 商业地产开始讲“共享”能力。京津冀一体化对于该区域商业地产重要的撬动作用。像红星商业这样在京津冀都有布局的商业运营商将拥有更强的资源、数据共享能力。
7、 要让商户挣到钱，就要为商户提供切实的帮助，做保姆和家长。为各商家营业员进行培训，提升商户服务顾客的能力。给商户做业绩辅导，针对当月业绩及运营提有针对性的意见，及时提升商户运营收益。
8、 少提互联网＋，做产品＋。用匠人精神磨产品，艺术、海淘、社交、家庭、娱乐、阅读、运动，每一个场景，都是对于消费者粘性的叠加。
9、 善于做话题制造者，购物中心讲“言值”。爱琴海购物公园明确走话题营销，坚持利用社交媒体辐射核心受众的营销路线。社交分享带来客流增长。
10、 产品是1，营销是0。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
责任编辑：
刘乾超_NO4618
