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涨价、毁约、加杠杆,投资客重回楼市

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为了去库存和刺激经济增长,政策再度释放了宽松的声音,却“意外”引起一线城市楼市轮番涨价。当资金再度流入楼市,炒高价格,这是一个多数人不愿看到的结局。当实体经济陷入疲软之际,金融属性不断加强、金融工具日益丰富的楼市,正在成为第二个股市。

涨价、毁约、加杠杆,投资客重回楼市

3月初,北京的雾霾卷土重来,还是那个熟悉的味道,却夹杂着房价上涨的窃窃私语。

4日夜里9点左右,5个人在望京某小区的花园里进行着一场不愉快的聊天,其中有两位房地产中介员工,三位二手房买家,这是买家第二次看同一套房子,但被告知房子总价涨了20万元。卖房的业主是置换型需求,签下另一套房子之后,因为自己的房子带看较多,顺势把挂牌价上调了20万元。

这样的现象在3月份的北京变得常见。一位同行只是把房价上调了10万元;一位业主宁可赔偿已经下定的买家40万元,也要毁约,重新把房子挂牌出售;北苑望春园一套三居室的房子,年前单价还在3.9万元/平米左右,目前已经涨到4.4万元/平米,一位年前收了10万元定金的业主,正考虑撕毁合同,双倍赔偿买家定金,“早(卖)几个月几十万没了!”

有人形容:对于购房者,价格上涨就像一列火车,你听着它的声音,听着它的声音,然后它从你眼前一闪而过,你再也追不上了。在巨大的经济利益面前,身处其中的人都想搭上这趟便车。

思源地产服务集团常务副总裁周巍把近期北京二手房的上涨称为“报复性上涨”,按照思源集团的内部分析,2015年北京房地产市场开始回暖之后,在2016年、2017年都将处于波动状态,到2018年才能恢复到2013年的成交高峰状态。显然二手房市场频现的毁约涨价存在很多不理性因素。

高和资本董事长苏鑫用经济学家席勒的反馈环理论来解释房价快速上涨的原因:如果有一个外部信息预期一个资产价格上涨,就有一些人过来买,需求增加推动价格上涨,消费者通常买涨不买跌,价格上涨会吸引新的人进来,继续推动价格上涨。

政策宽松形成一个外部刺激信息,深圳、上海的房价上涨成为事实佐证,北京的房价得以在年后的短时间内飞速上涨。

“一线城市房价上涨,这个涨幅绝对不是5%,10%的,永远没有存在过理性上涨”,苏鑫说,“只要形成涨的共识,北京的房价就一定不会只有10%的涨幅。北京人不会比香港、深圳、上海人更加理性,深圳涨了100%,上海涨了50%,北方人就不会了?”

涨价、毁约、加杠杆,投资客重回楼市

回龙观东亚上北中心一套挂牌房源在一天内两次涨价,涨幅高达35%。有人认为这是在试探市场承受力。

据链家网的监控数据,2月份北京二手房成交均价高达41867元/平米,环比1月份上涨了3.07%,同比去年同期已经上涨了20.84%。一些小区在过去两年跌掉的房价,在短短几个月时间内就涨回来了。

在购房者叶先生的买房体会中,这是一次对价值观的巨大冲击。看着辛苦积攒的财富在房价上涨面前快速缩水,能换到的平米数越来越少,对生活价值来源的信念也开始动摇。早几年入市的人可能会显得更加从容,但接受过房价暴涨洗礼之后,很多人开始相信从劳动之外才能获得财富。

如果你要在这里留下来,就要接受这里的现实。

但在周巍看来,房价永远上涨是一个不现实的事,北京已经在聚集风险。从经济、政策、需求三大项指标来看,只有政策面是宽松、正向推动的。在经济方面,北京正在将大量产业外迁,以求改善环境、控制人口,这也会导致需求的下降。同时房价的上涨会逼迫需求外溢,大量购房者涌向燕郊、廊坊、固安就是例证。

北京二手房价格大幅上涨的部分原因来自于供需的结构性失衡,由于近几年的供地用途结构性失调,2015年之后的北京楼市形成了豪宅、自住房、保障房“两头大”,普通商品房,特别是首改型项目供给“中间小”的供应结构。

据亚豪机构的统计数据,2015年北京商品住宅供应42328套,自住房供应了22377套,自住房占到总供应量的34.6%。在商品住宅中,有7960套住宅位于东城、朝阳、海淀、丰台这4个区,占到总供应量的18.8%,这4个区的绝大多数项目已经普遍豪宅化。

此外,还有9443套房子位于平谷、怀柔、密云、延庆这4个远郊区。通常为刚需供应主力的大兴、房山、通州、昌平、顺义5个区的总供应量为21897套,占到商品房总供应量的53%。刚需盘被挤出五环沿线,总价400-1000万元之间的改善型项目供应严重不足。

由于在城区缺少合适的新房供给,部分需求流向二手房市场。2015年北京二手房签约套数达到197407套,是纯商品住宅成交量的3.6倍,具有明显的存量房时代特征。相比新房市场,二手房市场上链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋等中介巨头的垄断程度更高,信息源更加集中、信息不对称更为明显、规范性不足,虽然涨价行为相对滞后于市场成交,但一旦房价出现上涨,涨价信息会被不断释放,跟风涨价的不理智行为可能性就很容易被放大。

为了增加成交,降低交易门槛,链家、我爱我家等中介公司在交易环节引入了金融服务,其中就包括首付款贷款。如果购房者看中了某套房子,交易总价100万元,需要贷款70万元,首付30万元,但购房者手中只有20万元可用资金,中介公司会表示可以提供10万元的资金支持,这部分的借贷形式多为信用贷款或P2P产品。金融产品介入之后,部分购房者的实际首付已降至10%。

涨价、毁约、加杠杆,投资客重回楼市

链家理财为购房者提供过桥资金,当某一单购房买卖中买方资金不足时,链家金融可以提供融资服务,同时在另一需求端发起众筹,在房价上升期这一业务非常受欢迎,购房者所付出的利息可能赶不上名义上的资产增值。

在链家理财旗下的家多宝产品中,近期最大的一笔散标规模达到416万元,期限为30天。购房者利用第三方资金来实现提前入市,是一种杠杆操作,与亲友间自发的拆解行为相比,在交易环节加入的金融服务让杠杆行为更加普遍,能够在短时间内放大交易量。

最新消息称官方已经叫停链家的首付贷业务,搜房网天下贷、房金所、平安好房贷也涉及其中。而我爱我家集团表示,其从未涉足过“首付贷”业务,目前所开展的金融服务产品,都是为了促成经纪服务达成,满足卖房客户解抵押所提供的短期资金过桥服务。

为了手中货币的保值、增值,投资行为也在重现市场。“不投房产还有什么能投的?”一位购房者正在密云、延庆、固安等地寻找投资机会,他害怕自己手中50万元资金在这波涨价中贬值。房价短期内大幅上涨,让一些人恐慌,不惜使用杠杆抢先入市。

高端投资客的市场嗅觉要比普通购房者灵敏地多,现金流也更加充裕。加杠杆行为大众化之后,市场波动会加剧,泡沫可能会在短时间内聚集,风险上升已经让一些高端投资客警惕。

周巍表示,市场成交均价从1万元/平米到4万元/平米的过程实现时间不到10年,但从4万元/平米到6万元/平米需要更长的时间,随着房价上涨,置业门槛和交易成本会翻倍增长,目前刚需房起价接近300万元/套,这个市场的基本面已经发生了改变。

一些从住宅市场、股市抽身离场的投资者首次进入了商业办公产品领域,开始追求更为稳定的租金回报,而不是短期内进行价格爆炒。苏鑫透露,从高和蓝峰大厦的成交情况来看,高净值人群的投资偏好发生了一些改变,经历了P2P、信托、股票等投资风波之后,高端投资客更加看重资产的安全性。在商办投资领域,整体的投资能力2015年较2014年并未出现明显增长,投资客户人群下移,单笔成交金额减少。

“不存在理性的市场”,苏鑫建议,投资一定要追求安全,选择抗风险能力强的产品;一定要关注流动性,卖掉原来流动性比较差的。

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