最高法发布物权法解释：房产纠纷可提起民事诉讼

（原标题：最高法发布物权法解释：房产纠纷可提起民事诉讼）

昨天上午,最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,结合审判实践中遇到的难点问题,对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等作出了相应规定。据悉,最高法自2009年起就启动调研,《解释》共计22个条文,将于今年3月1日起正式实施。

关键词:不动产

不动产物权归属可提民事诉讼

现实中,围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

最高法院民一庭庭长程新文表示,实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记,就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的,应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。“这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。”

对此,《解释》规定,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

未经预告登记权利人同意　转移不动产所有权无效

老百姓买房最怕交付房款之后,房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度,是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

程新文说,实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

为此,《解释》第四条明确,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

关键词:机动车

明确机动车转让虽未过户但享有物权

近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

《解释》第六条明确,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

程新文表示,根据物权法相关规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力。在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。“具体到机动车等特殊动产之上,存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人的交付取得特定动产物权的人,虽未办理登记,但其已经依法享有物权。换句话说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于《物权法》所称的善意第三人范畴之外。”

关键词:按份共有

明确按份共有人优先购买权制度

物权法第101条确立了按份共有人优先购买权制度,即按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法等重要问题,还导致实践运用及司法判断标准不一、尺度各异。

为此,《解释》通过六个条文、分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,具有高度可操作性。

其中第九条规定:共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。第十二条规定:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

第十三条规定:按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。第十四条规定:两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

关键词:善意取得

何为善意取得有了明确规定

物权法规定了善意取得制度,即“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。司法实践中,与善意取得相关的纠纷非常常见,广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”而第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中,受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定。

《解释》第十六条规定:具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

第十七条则规定:受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

此外,关于《物权法》中以“合理的价格”转让,判断价格是否合理,《解释》则明确,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

北京晨报记者　颜斐

最高法回应“小区开放”:

业主权益保障

将通过立法实现

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

针对道路公共化是否会与现行的物权法相违背的问题,最高法院民一庭庭长程新文表示,正像有关部门所介绍的那样,封闭住宅小区是农耕时代的产物,现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。

“目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。”作为司法机关会密切关注,对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护,加强调研,及时研判,并进一步加强对下指导力度,积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。