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龙斌:实施五个多年头 广州要不要解除限购?

2016-02-17 10:35:27 来源: 观点地产网(广州)
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去年底,中央经济工作会议提出“化解房地产库存”,并把它列为2016年国家五大工作任务之一,同时明确提出,“要取消过时的限制性措施”。

很显然,限购政策就属于过时的限制性政策。中央的这一提法等于是解除限购的尚方宝剑。

从2014年年中开始,全国46个限购城市陆续解限,为房地产市场松绑,至今除北上广深四个一线城市之外,限购基本退出历史舞台。

现在问题来了:广州从2010年10月起实施限购,至今已五个多年头,广州要不要解除限购?正在召开的广州地方两会,房地产去库存和解除限购成热议的话题。

有观点认为,广州目前还不具备解除限购的条件,主要理据包括,1.解除限购房价会涨;2.投资投机行为会大幅增多;3.广州房子供给不够还要限制买房。等等。

上面这些观点能否站住脚?我们逐条进行分析。

首先,房价涨跌是否由限购说了算?答案是否定的。房价最终还是由经济增长、人口流动方向、居民收入与购买力、城市交通基础设施改善、货币流动性环境以及市场供求关系决定,这个道理被中国近三十多年的发展明证。

从广州近十五六年的房价走势看,2005-2007年以及2009-2013年整体房价上涨比较快,而2004年以前、2008年、2014年-2015年房价较为平稳。很显然,在经济增长快、货币流动性宽松、市场供应紧张的时候,房价上升快;相反在经济减速、流动性收紧、市场供应充足的时候,房价平稳甚至有所下调。

我们看不到2010年限购之后,它给广州房价走势留下的烙印。特别是广州中心六区的房价走势,2010年之后反而加速上行,从2010年平均房价1.6万元/平方米左右,涨到2015年平均房价3万元/平方米左右,5年间上升约80%。按照限购的道理,中心区购房更受限制。但是实际上,土地供给减少,城市核心积聚功能大幅度上升,使得2010年限购之后广州中心区的房价地价齐升。

说限购可以稳定房价,完全是主观判断,依据不足。

其次,楼市投资投机是否一限了之?发展趋势决定投资,而非行政限制决定投资。不可否认,限购用行政限制手段,限制多次购房需求,减少了楼市投资投机行为,不过,我们看到直接用行政手段限制市场,负面作用很大,扭曲真实的市场,不利于健全市场机制。这是限购在全国范围退出的原因。

从房地产市场本身的发展演变看,当市场、房价快速向上的时候,社会投资渠道匮乏的时候,投资、投机资金进入房地产市场就多;相反当房地产市场平稳、经济发展预期不明朗的时候,房地产投资、投机就少。

目前中国经济进入减速下行、“三期叠加”的新常态,决策层不再用强刺激、流动性放水的手段刺激经济,房地产市场平稳也是常态。房地产告别过去快速上涨期,进入新的发展周期,这已经是共识。

新的环境和条件对投资、投机购房产生深远影响。从全国范围看,投资购房大幅度减少;从广州近年的购房市场结构看,不论一手房还是二手房,投资型购房者所占的比重只有10%左右,占比与十年前相比明显减少。这一变化并不是限购带来的,限购这一强刺激时代的产物已经过时是确定无疑的。

基于对宏观经济环境变化、房地产发展环境变化的认识,我们认为,广州假如取消限购,不会造成投资、投机盛行,也会不会像有些人说的,外来购房需求会大量涌到广州购房。

再次,广州房子供给够不够?是否供不应求必须限购?不同的供求关系对楼市后市发展影响不同,对购房者的市场预期影响也不同。

来自阳光家缘的权威数据显示,至2月初,广州市十一个区新建住宅可售货量为895万平方米,共71100套;未售货量为1866万平方米,供计151195套。若以2015年广州十一个区网签量1054万平方米计算(月均网签量为87.8万平方米),可售的消化周期为10.2个月,库存量是充足的;以未售的消化周期计算,大约为21.3个月,说明广州未来一两年的后续供应量充足。

从近年广州房地产市场库存变化情况看,当前库存总量处于历史次高水平,仅仅比2014年最高峰1000万可售库存减少110万平方米。2014年之后,广州库存量明显提高。从近年广州土地出让的情况看,房地产后续供应可以保证。高库存是市场稳定的重要影响因素。广州当前以及今后一两年都不存在房子不够的问题。可以说,广州当前楼市供应充足是行政限购措施退出的绝好时机。

有人举例说,同是一线城市的深圳,2015年楼市量价齐升,依然限购,投资购房也重出江湖,出现炒房现象,广州不能松绑限购。其实,深圳与广州的可比性不高。深圳由于是由一个小渔村发展起来的特大型开放城市,土地资源常年匮乏,外来常住人口是户籍人口两倍以上,人口流入速度远超广州,房子严重供不应求。加上深圳毗邻香港,人口非常年轻,金融、互联网、科技创新等高端产业发达,高收入群体庞大,所以,2015年市场转暖后,投资被激活。广州实际上并不存在这些条件。无论人口特征、产业结构、土地资源,还是供求关系、需求构成与购买习惯,广州与深圳可比性不高。深圳的房地产市场比较特殊,就像首都北京和国际化大都市上海的房地产市场特殊一样。

在当前政策与市场形势下,还有两点需要重点强调:

其一,限购城市与不限购城市政策差异越来越大,不利于广州这样的限购城市房地产市场的发展。

城市间限购与不限购已经是差异化了,而不同城市金融房贷政策的差异正在拉大。2月2日央行、银监会继续下调首次购房、第二次购房的首付款比例,这意味着,不限购的城市首次购房最低首付比例为二成,第二次购房首付比例为三成,但限购城市的首次、二次购房收入比例分别为三成、六成(或七成)。加上很多不限购城市还有税费优惠,这些政策差异很容易造成限购城市的刚性自住与改善购房流向相邻的不限购城市。

广州相邻的佛山取消限购后的楼市表现就是一个样本。2015年佛山新建住宅成交总成交面积1420万平方米,已经超过广州,同比大幅增长41%,这其中来自广州的购房需求保守估计也会占到30%左右。

在同城化发展的大背景下,由于限购、城市房价差异、金融房贷等政策差异,可能会促使越来越多的广州人外流到佛山买楼、到清远买楼、到中山、东莞等地买楼。

这种城市与房地产市场的发展变化,不得不让我们重新审视广州的供求关系。难道广州周边城市如佛山等相邻地域的供应量不算广州的供应?难道广州的购房需求还是完全固定在广州城市地域范围,没有外流减少吗?

如果我们的城市决策者漠视这个新的变化,一味地说我们广州城市供应不多,需求旺盛,可能已经陷入误区,看不到自己城市房地产市场需求的萎缩和外流,潜在的巨大供应,从而影响房地产市场的可持续发展。

先不谈限购这种行政干预措施不对的大道理,仅仅是市场供求关系发生嬗变已经是可以进一步深入研究的课题。

其二,广州地价近年快速上升,而房价变化不大,开发企业的土地成本居高不下,负面影响不容忽视。

这一点我们都不需要用过多的数据来分析了,只要从近年土地市场拍卖情况与有关项目上市价格情况的对比中,就可以清晰发现地价成本已经构成行业可持续发展的掣肘。例如,广钢新城区域,地块楼面价集中在1.9-2.2万元/平方米,市场售价在2.8-3.2万元/平方米,地价成本占房价比重为65%左右,已经超过警戒线;东部萝岗有的地块楼面地价接近1万元/平方米,但售价只有1.3-1.5万元/平方米,这已经是亏损状态了。这种情况各个区域都有,中心区也不少(我们曾做过专门的研究报告)。

广州作为一线城市,城市和房地产市场发展都被看好,所以土地拍卖很热闹,基本没有卖不出去的地,这是否意味着我们的市场、政策环境都很好,把大家吸引过来了?

我们先看地价占房价比重指标。近两年广州平均房价都是一万七千元每平方米左右,土地楼面价格平均在一万元每平方米以上,地价总体占到房价的比重接近60%。这样的房地产市场对于企业发展而言已经不能说是健康了。

我们再看限购这一明显落伍、负面影响巨大的政策,政府还在说它合理,没有调整的意思,政策环境堪忧,决策人的乐观有些盲目。

只有企业、消费者、政府这三方共赢,行业发展才是可持续的。只有一方赢或两方赢,另一方输,发展的可持续都要打个大大的问号。

当然,企业举牌是市场行为,企业要为自己的市场决策承担相应的风险,但是,如果企业一方面要应对激烈竞争的市场,另一方面在十分不利的政策环境中经营,未来预期也不好,那么,企业判断其所处的营商环境无疑会大幅减分,直接影响其后续投资。

总之,无论从政策、市场环境变化,从限购的依据,还是从行业发展状况看,现在都真正到了需要认真检讨限购有无必要的时候。我们认为,现在广州取消过时的限购政策正当其时。很多的时候政府决策并非不能为,而是不想为。

龙斌 合富辉煌房地产经济研究院院长

龙斌:实施五个多年头 广州要不要解除限购?


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