再见，地产黄金时代的大哥们，它来了

一年前有业内人士说：未来最大的开发商会是金融机构，比如平安这样的，而不再是万科。平安集团在20年前就开始布局不动产业务，随着监管层对险资的限制放松，平安集团从2014年开始大规模进军房地产，其超3000亿元的营业收入、近500亿元的利润、4.6万亿的总资产是一个极其强大的弹药库。

除了使用险资直接购买固定资产和房企股权，在平安银行设立地产事业部，平安集团旗下还建立了平安不动产和平安好房两个平行的地产业务平台。过去一年中（2014年11月到2015年10月），平安不动产独资或参与联合拿地涉及金额超过700亿元，在北京、上海、杭州、广州、天津、苏州、大连、成都等地掠地20余宗。加上平安地产金融和平安好房的地产业务加速，平安集团迅速完成了金融、开发、销售三个方面的布局。

从地产角度去看平安集团，它不仅是全国唯一的全牌照金融集团，它也俨然成为国内第一家率先完成全产业链深度布局的“房地产企业”，涵盖了传统金融、互联网金融、投资、开发、销售、持股等各个方面。

金融帝国深水势能

寿险和金融是平安集团最主要的资产，两者合计占比要在95%以上，这部分是平安集团能够发挥无限势能的根本所在。

平安集团最初涉足房地产的思路较为简单，一是收购写字楼等不动产，二是自建公司开发项目，但初期发展速度很慢，主要原因有国家政策对险资购买不动产的限制有关，也和平安集团的内部梳理有关。

2013年之后，平安开始以资本为主要切入角度大规模发展不动产业务，平安内部认为，当前阶段房地产企业既缺钱，又在去化方面面临困难，这是险资进入地产的好时机。

首先就是用险资直接切入。这条线主要由平安信托和平安银行掌控。在平安银行内部，分为地产金融、能源矿产金融、交通金融、现代物流金融、现代农业金融、医疗健康文化旅游金融，其中地产金融事业部排在首位，是平安银行内部首批设立的两大事业部之一。建业集团董事长胡葆森曾评价平安银行的地产金融说，“平安银行地产金融事业部在谈到房地产的时候，比我们大部分开发商更专业。”

平安银行的地产金融和其他银行差别并不大，不过平安更强调全产业链的业务齐备程度，“从开发、销售、并购、经营到转让都有配套的金融工具”，并不局限于开发贷款。

和房地产可以追求激进的发展不同，金融机构普遍被坏账率等安全指标约束，特别是银行业务。平安银行地产金融事业部副总裁董续勇在近期的一次公开会议上表示，“2014年以来，房地产投资杠杆呈现加大的趋势。在消费端，银行按揭贷款首付比例仍能得到较好的控制，安全边际较高；而在开发端存在隐性加杠杆现象”，加强在全产业链的把控能力在预知和控制风险两个维度上都有益处。

平安信托近两年的做法更加激进，不仅为开发企业提供融资工具，还会在项目层面直接注资。2014年5月，平安信托旗下的平安大华激进管理有限公司向珠海华发股份旗下横琴华发注资29亿元，获得后者49%的股权，而后者是为开发横琴地王而设立的。2014年12月份，平安信托还参股了深圳龙华地王项目，和龙光地产携手。

平安集团在国外的不动产投资主要由上市平台中国平安和平安人寿持有。比如平安人寿以约30.54亿元人民币买下伦敦地标建筑Tower Place大厦；中国平安与美国房地产基金Blumberg Investment Partners合作投资一个价值6亿美元的资产组合，当中包括多个物流资产。截至目前，中国平安在英国、美国、德国、澳洲都有动作。

平安不动产700亿掠地

平安不动产今年的受关注度极高，但对这个平安集团1995年就注册成立的非上市平台，很少有人能看得清它的势能有多大。

据网易房产盘点，截至11月10日，平安不动产在2015年参与拿地19宗，涉及到的总地价款超过600亿元。此前的2014年12月份，平安还在上海、杭州获得3宗地块。此外还通过注资方式跟房企合作开发后者的既有项目。

2014年11月至今，平安不动产参与的地块总价款约700亿元。平安不动产在各项目占比不一，49%、30%、25%等权益比不等，假设按平均30%的权益计算，近一年平安不动产仅在地价款一方面的支出也要超过200亿元，不输于任何一家一线房企，这还是保守估计。

平安不动产的拿地策略在去年年底发生过明显改变。据网易房产调查，在2014年11月之前，平安不动产多独资拿地，曾出面拿地的子公司包括江西平安房地产开发有限公司、杭州安丰置业有限公司。

其中杭州安丰置业有限公司是深圳嘉新投资发展有限公司的全资子公司，是平安此前在地产开发领域布局的一个重要棋子，但这家成立于2012年的公司此前动作并不多，单独开发的项目也不甚成功。

2014年11月之后，平安不动产开始联合拿地。先是和金地、朗诗在上海、杭州斥资30多亿（同期杭州安丰置业单独竞拍了一宗地块），此后平安不动产加速扩张，先是在2015年1月份联合华润等企业北上北京、大连，3月份又进入了天津，5月份进入成都，7月份进入苏州。

平安倾向于联合非龙头的上市企业，其中包括：金地、朗诗、华润、招商地产、九龙仓、旭辉、滨江集团、龙湖。在长三角地区，平安不动产的主要合作方是金地、朗诗、滨江集团、旭辉，在北京的主要合作方是华润、龙湖。

注：数据由网易房产记者整理

期间平安也单独拿地，但多是商服地块或综合性用地。比如4月份在北京丽泽商务区50.4亿元拿了一块商业金融用地，9月份在天津23.74亿元拿了一块综合性用地。

据平安不动产的合作伙伴透露，平安不动产在联合体中更多充当投资商的角色，享有劣后收益权，不要求操盘，也不并表。但平安会对项目的利润率、现金流有比较明确的要求。

据悉平安不动产旗下的合作项目在增加，但并没有划分出区域公司进行分区管理，是以投资商的身份在进行公司和项目层面的合作。目前出现在公众视野里最多的平安不动产旗下子公司有：深圳联新投资管理有限公司、深圳嘉新投资发展有限公司、深圳联盈投资管理有限公司、深圳市平嘉投资管理有限公司、深圳平吉投资管理有限公司。

此外平安不动产还在房地产领域持有大量的固定资产，在北京、深圳、杭州、广州、武汉、南京、成都等地合计持有的城市综合体、养老社区、工业物流、写字楼物业面积超过500万平米。

二股东的深意

除了提供金融杠杆，直接参与拿地，平安还入股了碧桂园和朗诗地产。网易房产发现，平安入股上市公司，除了获取财务回报这一目的之外，还有另一层面的考虑。

目前平安持有碧桂园9.9%的股权，持有朗诗地产的股权也是9.9%，均是通过增发扩股的形式进入驻成为股东的。不过媒体在报道两者的时候多有混淆。入股碧桂园是平安集团通过平安人寿认购的股份，而入股朗诗地产是通过平安不动产认购的，这一点决定了平安集团和两家开发企业的合作方式差别。

据网易房产调查，平安集团旗下各板块都和地产业务有交叉，但分工明确，平安不动产负责和开发业务相关的内容，平安好房负责和营销层面合作的内容，平安信托和平安银行负责地产金融业务。

平安集团入股碧桂园是通过平安人寿实现的，平安集团和碧桂园两者并没有直接合作开发的项目，一方面是因为碧桂园的项目布局和平安有明显差别，碧桂园的项目多位于三四线城市和郊区，平安集团本身的地产项目集中在一二线城市，但另一方面碧桂园项目体量庞大，潜在业主群体也非常大，这给平安好房这个营销平台提供了“演习”、壮大的好素材，也给平安人寿自己的保险业务提供了拓展三四线市场和扩大互联网金融客群的机会。因此平安和碧桂园的合作主要是在营销层面。

平安好房是平安集团旗下和平安不动产并行的两个房地产业务平台，就目前的情况来看，平安不动产侧重于和B端的合作，平安好房侧重于C端。平安好房成立的初衷是为自主成交的用户提供利息优惠的房贷服务，具有去中介化的色彩，因此遭到房地产中介的一致抵制。平安好房的重心很快从去中介化转移到金融化，并主攻新房市场。

2015年平安好房提出了“互联网+房地产+金融”的模式，并把加重“金融”板块的投入，在首付贷款、贷款按揭、装修贷款三个维度切入购房链条。平安好房认为金融板块是自己区别于其他销售平台的优势所在，因为金融牌照获批十分难，进入门槛极高，值得珍惜。调整之后效果明显，据平安好房内部人士透露，今年平安好房的新房销售额已经突破1000亿元，好房宝用户突破4万人。

据说碧桂园和平安搭建了全民营销平台，除了平安好房作为销售平台之外，平安接入了平安人寿的保险经纪人来交叉销售，为碧桂园的项目带客。平安官方统计数据，公司旗下拥有超过79.8万名寿险销售人员，加上平安的网点，以及投资保险的客群和买房客群的高重合度，这个销售平台对地产企业极具诱惑力。

但是入股朗诗是通过平安不动产的路径切入的，双方在项目层面的合作更多。朗诗集团董事长田明告诉网易房产，朗诗和平安最初的合作局限于项目层面，后来发现两家公司契合度比较高，就干脆引入了平安不动产作为股东，双方后期的合作也将会更多，包括国外也有项目在进行合作开发。

截至目前，平安和朗诗在上海、成都联合拿地，朗诗在南京的两个项目在开发阶段也引入了平安作为投资方，可以预见未来两家还会在新区域市场中有更多动作，他们都在冲击规模方面有强烈需求。

平安和金地的合作也非常多，从表面上看，两家企业在上海、杭州、天津、大连都有合作拿地之外，此外平安好房、平安信托也和金地有合作，似乎是一个更为全面的布局。

平安的地产势能还未完全发挥。按照2012年出台的《保险资金投资股权和不动产有关问题通知》修订的规定，“保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%”。截至2015年6月30日，平安集团总资产达4.63万亿元。平安的地产“红线”尚远。

本文来源：网易房产 作者：房涛 责任编辑：王晓易_NE0011