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传统的金九银十旺季接近尾声，尽管楼市政策空前宽松、利率降至历史最低位，然而北京楼市依然未现真正的“金九银十”，成交连续下滑。据住建委网签数据显示，10月（1-28日）北京新建商品住宅(含别墅、商住,不含保障房、自住房)签约4457套，比9月同期的5850套下跌23.8%；销售总额为147.95亿元，比9月同期的207.78亿元减少近60亿元，跌幅近3成。
对此，链家研究院李巧玲认为，10月市场成交的下滑，主要与供应不足有关。截止到10月25日，获得预售证的住宅供应量仅为826套，较9月同期下降84%。且从近期入市的项目来看，当前市场购房热情依然较浓，多个项目在开盘当天出现‘日光’。
商品房成交下滑，但依然不减开发商的入市积极性。据网易房产统计，11月北京预计有30个项目计划入市，相比10月的36个有所下降，但依然维持在高位。其中包括新北京中心、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、恒大未来城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、琨御府·玉珑台等12个纯新盘，以及北京城建·世华龙樾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、五矿万科·如园、中海金玺公馆等18个老项目后期。目前楼市前所未有的宽松政策和购房者较高的入市积极性是房企不断推盘销售的主要原因。
从区域分布来看，10月供应以大兴居多，大兴11月供应发力，共有7个项目计划入市。其中包括恒大未来城、万科天地（优惠购、楼盘相册、最新报价）、龙熙旭辉六号、众美·MIMO公馆等4个纯新盘。随着南城区域土地供应逐步增多，区域新盘频现，热度逐步攀升。位于丰台南苑的天恒金融街公园懿府（优惠购、楼盘相册、最新报价）10月17日开盘，开盘当天销售额10亿元，去化率超8成。随着南城高价地频现，区域房价缓慢拉升，价格相对较低的洼地盘热销。区域楼盘火爆的热销带给房企极大信心，推盘意愿较浓。继10月推8盘之后，11月又将推出7盘入市。
此外，通州、海淀、朝阳、房山等12个区域也都有不同程度的供应，11月整个北京楼市呈现整体发力趋势。
从产品方面，住宅和商住产品为供应主力。共有13个商住楼盘、3个别墅、13个普通住宅预计推售，另有1个自住房项目龙冠·冠华苑预计11月开始对外公开销售。值得注意的是，11月入市项目中5万以上的高端及别墅项目占到了9个，供应高端化趋势明显。
据业内人士指出,随着城区新盘豪宅化，中端改善型客群的选择面很小,中档商品房销售速度相对较快。据亚豪机构统计,今年前三季度,单价在3万-6万元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利润的要求,放缓了这部分产品的供应节奏。
而中原地产首席分析师张大伟表示,目前新建商品房都向高端化趋势发展,导致楼盘销售速度不可能太快,未来北京新盘市场“量缩价涨”将成为趋势。
价格方面，11月入市项目报价有稳有涨。如，位于大兴亦庄的金第万科·金域东郡项目目前在售90平3居总价290-300万/套，11月加推同样户型房源预计总价约320万/套。位于丰台的福海棠华苑上期均价38500元/平，本期加推预计报价41000-42000元/平，报价有所上调。北京楼市高端化趋势明显，特别是部分高价地频出的区域，地价飙涨带动周边房价上涨。随着未来北京楼市土地价格的水涨船高，未来高端盘周边的价格洼地将逐步被填平。
针对未来楼市走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京楼市成交略有波动，其实不必担心。在政策持续宽松的环境下，购房成本进一步降低，购房者会积极利用此类信贷条件入市。整体上看，北京楼市到了11-12月依然有继续上升的可能，北京楼市将迎来“暖冬”。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
