来源：地产邦
10月26日，郑州建业艾美酒店，刚从欧洲回来的河南建业董事长胡葆森，来不及倒时差，就率部下出席了平安银行总行地产金融事业部主办的郑州地区客户答谢会，并发表了一个30分钟的讲话。其言辞朴实、恳切，以在国外的所见所闻，及河南建业的实践经验，将对未来的思考和盘托出。
胡的讲话重点有四：第一，无需过度悲观，中国的城镇化进程仍有10-15年的时间，但开发商的商业模式在细分；第二，开发商的洗牌仅剩最后三年时间，如果不尽快和资本市场形成对接，会死得很惨；第三，开发商要用心打造好产品，建立和完善从质量、成本到工期的控制体系，同时，要把服务的商业价值挖掘出来，以支持公司的持续成长；第四，肯定了平安银行地产金融服务的专业性，感谢了平安银行在河南建业这一轮战略转型过程中给予的有力的、创新的金融服务。
在此介绍一下平安银行地产金融事业部。2013年初以来，平安银行依托平安集团综合金融优势，积极实施战略转型，以公司、零售、同业、投行“四轮”驱动，努力打造具有“专业化、集约化、综合金融、互联网金融”四大特色的全功能、现代化商业银行。其中，地产金融事业部就是平安银行首批设立的两大行业事业部之一，在两年多的时间里，以打造“中国最佳地产金融服务商”为目标，强势出击，取得了出色的成绩。
平安银行总行投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠在会议上透露，平安银行作为单独设立地产金融事业部的银行，将充分发挥专业化、集约化经营管理的体制优势，坚持区域策略、客户策略、业态策略、金融产品策略四维动态组合，除了开发贷款、资管计划、经营性物业贷款等常见融资产品以外，还将重点围绕并购融资、地产产业基金、土地融资、资产证券化等领域继续加大创新力度，为房地产企业客户提供基于“住宅、商业地产、土地一级开发及其他新概念地产”业态的综合金融服务方案，为客户提供全面、专业的综合金融服务。
除胡葆森外，中房协副会长冯俊、郑州黄河大观有限公司暨思念集团董事长李伟，及郑州几十位开发商高管也出席了平安银行的答谢会。会后，平安银行与河南建业、思念集团签署了战略合作协议。
以下为胡葆森的发言全文（未经本人审核）：
房地产仍有十五年的好光景
我们这次去了两个欧洲国家：德国和意大利。第一次去意大利是1988年，这次去了米兰和罗马。有些感慨，欧洲是个没太多变化的地方，你随便看，比如你到剑桥，800年、600年、400年的房子比比皆是。今年去400年，再过10年去，就是410年，不会有太大的变化。
在欧洲很少能看到工地，因为它已经处在一个工业化的后期阶段，现在已经进入了信息化时代，城镇化也已经完成，城镇化停留在70%—80%的水平。
由此想到我们国家的房地产。今天谈房地产，我们还是得先谈谈它的大势。所谓看一个行业的大势，就是看这些事能不能做成，我们下一步能不能生存下去，能不能发展得好。
假如你能生存下去，还能发展好，不外乎是天时、地利、人和这三个条件的融合。从天时来讲，我刚才已经讲了，欧洲已经处于这样的阶段了。这次去也有幸和中国企业家俱乐部代表团的二十多位企业家在意大利一起拜访了意大利的新总理伦齐，他是去年三月份才上台，一年半，40岁，1975年生人，有可能比我们在场的一半的人都年轻。
大家都知道意大利在过去的50年经历了几十任的总理，这届的总理就特别有朝气，才40岁，1975年生人，所以就看到了一个不一样的意大利。但是整个国家还是像一个开放的露天的博物馆一样，但这个政府确实也一直在变，但是在欧洲，即使干劲很大，2015年经济增长速度也只是接近1%。到德国一看是2%。欧洲最好的情况是接近于3%。看起来我们中国还是挺幸福的。
但是后来想想中国和欧洲的情况还是不一样，欧洲整个城镇化已经结束了。但按照克强总理的政府工作报告上讲，未来10年也好，20年也好，我们中国还要解决3亿人口的问题：一亿人就近的城镇化，能不能在你们镇你们的县最多在你们的地级市解决这1亿人口的就业问题；二是还有一亿人要进城，进城有可能是进省会，也可能进一线城市或沿海那些就业能力吸纳比较强的大城市；还有一亿人就是居住在城市里的棚户区，需要旧城改造。
所以，就整个国家来讲，未来的城镇化在15年左右，接近于70%的情况下，才会结束。这是我们中国面临的一个大时代的节点，目前处在工业化的后期和城镇化的中期阶段。就这个阶段来看，城镇化还有15年的路子要走。
就河南来看，城镇化落后全国9%-10%，去年全国是56%，河南是47%，河南要达到70%，至少还有15-20年的时间，可能要慢于全国的节奏。
所以，房地产这个行业是不会有问题的，还是一个朝阳产业。因为还有3亿人口，如果人均30平方米，还有90亿到100亿平米的住房在未来15年内要解决。我们就处在这样一个大的时代背景下。
地利来讲，美国过去十年失业率居高不下，一直在5-10％之间徘徊，经济增长率一直在1－2％，去年、今年最好，可能是3％。欧州和美国也差不太多，中东就不说了，非洲有可能是一个新兴的一个消费大的市场，经济有大的增长，但现在从基础条件包括它的人文条件、以及从全世界经济一体化来看，非洲的竞争力还是不足的。
由此看来，中国还是处在一个有相对竞争力的发展时期。作为一个中国的房地产企业，处在中国这样一个背景下，应该说是一件幸运的事情。
自从十八大以后，包括过去的改革开放30年，中国一直处在一个稳定的社会大背景下。看非洲和亚洲一些国家社会还是不稳定的。欧洲的发达国家虽然社会比较稳定，社会保证体系也比较健全，但它没有增量，那些有增量的地方，社会不够稳定。
所以就全世界而言，中国是天时地利人和都具备的，未来10年也好，20年也好，对房地产行业来说，还是一个非常好的发展时期。
开发商洗牌仅剩三年时间
从微观来讲，所谓的微观就是刚才的天时地利人和这三大要素相比，就我们的行业也好，中国的宏观经济也好，存在的一些阶段性的问题。
中国的宏观经济处在三气合一的转型期。处在这样一个转型期内，从房地开发商本身而言，就要思考自身如何面对行业转型期的问题。
我去年6月写了一篇东西，谈我国房地产的过去、现在和未来。这篇文章很长，大概8000多字，主要还是讲了两点：一个是整个房地产的特征就是细分。现在说房地产市场就不能一概而论了，70个大中城市现在分化得也很严重。像今天一线城市比较好，二线城市比较稳定，三四线城市下降得就比较厉害。这个情况去年就已经出现了，市场在细分，房地产开发商也在细分。
市场细分的这样一个特征，实际是我们去年看到的，但其实10年前就开始了。05年我就提出了，随着8.31大限，土地市场开始施行招拍挂之后，以资本为推手的市场格局的调整，也就是我们通常说的洗牌实际十年前就已经开始了，只是大家没有意识到而已。
市场的洗牌经过了10年之后，大家再看一看，现在每个城市特别是大中城市前20大开发商控制了市场的60%以上份额。而且这20大开发商几乎一半不是本地的。这是市场规律也是梯次调整的结果，接下来的调整还会继续，但继续的时间也不长了。
我去年判断未来3年每年有新开工的开发商数量比起三年前可能会减少60－70%。2012年我国开发商有6万家，那时6万家可能每年都有新项目开工的开发商也就2万家，大约三分之一左右。三年以后，每年都有新项目开工的开发商从当时2万家减到5000家左右。当然有的说我公司还在，靠一个楼一个商业中心的租金过日子，这都不算出局，还算有这个牌子，银行还有户头，但是已经没有新项目开工了，实际上已经不能叫开发商了。
开发商数量会大量减少，这个格局的调整我预测是8-10年，现在来看，可能会延长个2－3年时间。所以，未来2－3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。开发商的阵营也在调整，也在洗牌。洗牌的结果就是刚才讲的，像香港原先有50家地产商，现在也就七八家吧，控制了香港80-85%的土地。
这是规律，谁也逃不了，这是房地产的特征决定的。房地产特征就是资金密集型产业，谁不和资本市场对接，就必然出局。这就是资金密集型产业，资本能不能找到你，就看你自己运营的内功。
必须狠抓产品和服务，服务是开发商的转型方向
市场在细分，开发商阵营在细分，开发商商业模式也在细分。连万达，中国商业地产的第一品牌也在走向轻资产运营。王石告诉我们，连万科这样个大个头的企业，也在寻找战略转型和商业模式的变化。
产品也越来越细分了。新的产品像文化地产、旅游地产、商业地产、养老地产、度假旅游地产，市场越来越分化了，市场细分也是市场规律调整的特征。
洗牌差不多洗了10年了，再有个三年，洗牌过程大概也就结束了。面对这样的大环境，每个房地产企业都在考虑在这样洗牌的过程中，在这样一个市场细分的过程中，怎么生存。
房地产未来的主流也就是100强，媒体也好银行也好，都不会关注100强以后的，银行关注的客户群从50家减到30家，减到20家，慢慢减少。
这点我非常佩服刘总（注：平安银行总行投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠），我和刘总包括下面的高管和助手聊天的时候发现，平安银行地产金融事业部在谈到房地产的时候比我们大部分开发商更专业。其实，市场在细化的过程中，银行作为资本的化身也在挑选自己的客户。
我现在再谈作为开发商下一步怎么去生存。今年6月份在建业转型的一个发布会上，我当时演讲的主题是——以分享之道，获共赢之果。还是要用分享这样一个方法，以分享之道最后达到一个共赢。和谁分享，我们企业23年，分享还是跟我发生关系的，包括银行、设计商、供应商和建筑商等等和我们发生关系的利益共同体。分享什么？分享你的品牌，分享产品和服务等等。
对于我们来讲，我和李总（注：郑州黄河大观有限公司暨思念集团董事长李伟），我们河南的品牌一直狠抓两个体系的打造。第一个，我们做的都是同样的事情，都是在做产品。在产品上下功夫，我们从市场定位开始，找什么样的设计师，找更好建筑商，把产品打造的有市场竞争力，并且要建立和完善从质量到成本到工期这样的控制体系。
第二个就是服务体系。我一直以为整个企业无论什么行业无论你发展到什么阶段，那怕到了很大阶段，你忘不了一个是产品一个是服务。所以，我们和李总这20多年打造产品体系，而服务体系可能是我们转型的主要方向。
我们在黄金时代的时候，过去20年不是房地产的黄金时代嘛，你做的粗糙点，因为需求太大刚需太大你卖得动，即使比我们做得再粗糙点，也卖得动。但是到了白银时代、细分时代，客户在挑选房子时他也在细分，他选择性也越来越强了。这个时候你的另一条腿，原先一条腿走路，现在必须两条腿走路了，把服务体系打造的更加完善。
实际上，说到这个问题建业走得更早一些。说到服务体系，21年前我们成立建业足球俱乐部，每年我们打15个主场，每到主场比赛，我们就用大巴车把业主拉过来看比赛，让他们分享竞技体育的的快乐。94年建业还成立了河南省第一家专业化的物业管理公司，今年也21周年了。96年建业成立了教育版块，现在在全国成立了60家幼儿园、4家学校。5年前收购了酒店，4年前收购了商业地产，3年前收购了文化旅游地产。现在我们和华谊兄弟、王潮歌导演在做文化地产，投入大量资金建设绿色基地，打造现代农业综合体，变成客户周末休闲度假的场所。我们这个月刚刚在旁边开了建业生活馆。
现在我们正在社区建服务站，有24种服务功能，包括洗衣和收送快件等等。我们全省现在有80个社区，明年年底要在80个社区建成这些服务站。
整个中国在进入中等收入阶段之后，需求也在升级，需求也在多元化，围绕着升级和客户多元化的需求的升级，做你的服务体系。所以房地产转型的方向就是客户需求的不断的提升和多元化的方向，反过来讲，客户需求的不断的升级和增加的方向就是房地产企业转型的方向。由此呢，你会从一个开发商最终转变成新型生活方式的服务商。
围绕这个，无非就是处理好这样一个节奏，规模增长和效应、成本、上市公司利润需求这样一个矛盾，局部和整体，短期和长期的矛盾，这是经营层面的问题。所以房地产企业下一步要把产品这条腿做强的情况下，再把服务这条腿逐步弥补起来，做到和产品一样的强，以服务支撑品牌，会使品牌有个坚强的支撑。
从内部来讲，建业过去的服务基本上就是投入，比如说酒店，在全省投了30个亿建了5个酒店，是个低效资产，这个资产的商业价值怎么挖掘出来。绿色基地也是个低效资产，怎么把它的商业价值挖掘出来。物业管理是不盈利的，怎么通过收费的证券化来解决它的价值。原来开发商开发好赚钱的时候，忽视了服务的商业价值，下一步就是在压缩成本，提高效益，保证开发商的基本收入的前提下，怎样把过去在10年、20年在服务体系中的投入的商业价值不断挖掘出来，从而支撑这个公司经营的持续的增长。
在这个过程中，我特别感谢平安银行，不论是平安银行的地产金融事业部也好，还是平安银行河南分行也好，在建业的发展过程中，给予了非常及时、有效的支持，特别是在和刘总谈到合作创新这一块。
平安银行的理念里面有“不一样”这三个字，为什么突出不一样，实际上就是差异化，房地产开发商在搞战略时要搞差异化，银行服务也在搞差异化。平安银行地产金融事业部的差异化经营，包括平安银行差异化经营，给我们这些以特殊方式生存的企业非常有效的、不一样的支持。
我和刘总认识的时间并不长，但有一种一拍即合的感觉。这次平安银行地产金融事业部送服务上门，给我们和思念提供了这么好的一种服务，这么有效、巨大的支持，我向刘总向你的团队表示衷心的谢意，我们不会辜负你们的信任，会把事情做得越来越好！
谢谢！
本文来源：网易房产
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