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【独家】角力野蛮人:万科保卫战一触即发

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野蛮人兵临城下,万科控制权保卫战一触即发。前车之鉴犹在,正处在转型十字路口的万科,将打出怎样一手牌?

【独家】角力野蛮人:万科保卫战一触即发

早在一年以前,一个熟悉万科高层的人士说:别再纠缠那些人事变动和所谓王、郁矛盾了,万科最大威胁来自门口的野蛮人。

我更倾向于相信,这句谶言是出自万科的远虑。风起于青萍之末,经历过“君万之争”突如其来的残酷,万科管理层已埋下深深的戒备之心。

8月26日晚间,万科A发布公告称,前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入公司A股8020万股,同时,钜盛华通过融资融券的方式买入公司A股931.68万股,占公司现在总股本的0.08%;以收益互换的形式持有4.67亿股公司A股股票收益权,占公司现在总股本的4.23%。

作为“宝能系”重要力量,前两者此次共计增持万科5.04%股份。加上此前10%股份,宝能系及一致行动人总股份达15.04%。超过华润(华润占股14.89%)成为万科第一大股东。

中国最大的房地产公司再次遭遇野蛮人挑战,保卫战一触即发。

抄底万科

“低买高卖”是商业的本质,其中金钱的嗅觉又最为灵敏。

万科26日晚间的公告显示,前海人寿本次增持万科使用了“收益互换”和“融资融券”的方式,这两种方式都有较高的交易杠杆,一旦面临风险,其亏损将会被放大数倍。

本轮增持中,前海人寿一致行动人、股东钜盛华通过“收益互换”方式增持万科的股本比例高达4.23%,加上7月下旬钜盛华以收益互换方式持有的万科A股421,574,550股,钜盛华以“收益互换”方式合计持有万科股本的8.04%,动用资金约120亿元。

此前有媒体称,“相比当时举牌万科约14.5元每股的平均成本,前海人寿目前的投资已出现约8.7%的亏损”,这是前海人寿所不能接受的,本轮增持是为拉高万科股价。

按照消息人士测算,收益互换的杠杆率高达3-5倍。仅以此项衡量,前海人寿的亏损就可能被放大到30%以上。

对于万科这是一个好消息。前海人寿不仅使用高杠杆资金,其万能险的成本也在7%以上 ,前海人寿最新一次公布的产品利率为5.85%。对于万科而言,前海人寿的资金成本和投资风险都较高,这增加了前海人寿控制万科的困难。

但前海人寿一定不是为了单纯的财务投资而买入万科。双方都还没有亮出底牌。据悉华润随后将会有所动作。

在万科中期业绩发布会上,尽管万科董秘谭华杰表示:万科假定所有投资(收购)都是善意的,但实际上万科内部已经按照前海人寿怀有最恶意的意图来进行防范,只不过“野蛮人”前海人寿动作太快。

网易房产发现,前海人寿首次买入万科是在今年1月份,第一季度最多一次买入只有3050万股,并且很快在4月份卖出。上半年前海人寿快进快出,刻意试探。

7月股市大跌之后,前海人寿大举进攻,首次买入近6.6亿股,在一个多月的时间内迅速增持至15.04%。前海人寿不仅大幅动用杠杆,还“组团”进攻,涉及前海人寿、钜盛华,中国银河证券股份有限公司和华泰证券股份有限公司,另有消息称其还计划拉上生命人寿。后者举牌金地已经成为经典案例。

基金人士告诉网易房产,前海人寿数次买入万科的时机选的都很巧妙,股市下跌、成本下降,同时其他投资者又在对股市前景表示犹豫中,此外身处转型期的万科内部,投资者、公司高层之间也可能存在分歧,不像“君万之争”时那么齐心协力。

上述人士曾见证20年前君万之争,万科最终险胜。直到万科获救前夜的饭桌上(临时股东大会会否召开),王石还显得“非常无助”。

“如果30亿美金就能控股全世界最大的地产公司,这笔生意的财务成本就太低了,太值了,万科本身的市值,以及分拆后的万科物业公司的市值都值得前海人寿冒风险尝试。” 上述人士表示。

根据东方财富网数据,目前万科的市盈率不到15,市净率在2以内。前者表明万科的估值较低,后者表明万科值得长期投资。刚刚上市的绿地数天之内股价折半,市盈率仍在20以上,市值率也超过3。万科称,“公司净负债率仅为15.76%,仍然是行业中财务、资金状况最好的企业之一。”

野蛮人如何发力

截至8月26日,万科前十名股东已经发生重大变化,前海人寿保险股份有限公司-海利年年、前海人寿保险股份有限公司-聚富产品、前海人寿保险股份有限公司-自有资金三个账户共计持股6.13%,中国银河证券股份有限公司和华泰证券股份有限公司分别持股3.06%和1.39%。

有消息人士对网易房产表示,前海人寿不用自己的资金而忍受高杠杆率去动用证券公司,有可能因为投资比例已触及30%红线。

迹象显示,前海人寿举牌万科蓄谋已久,不仅动作迅速,还避开了一些上市公司的规则红线。尽管有人关注前海人寿的资金高风险,但势能一定不仅止于此,其背后的宝能系能量尚未透支。

蹊跷的是,目前万科、华润、前海人寿均未作实质表态。万科给网易房产的回应非常官方:“万科是一家公众公司,万科股票属于公开交易品种,对万科股票的操作,由投资者自行判断和决定。公司管理团队将一如既往地为全体股东服务,努力为全体投资者创造更多价值。管理团队将尽全力保护所有投资者的利益,尤其是中小投资者的利益。”

网易房产推敲措辞,万科此次回应特意提到了“中小投资者的利益”。按照公司法规定,一旦单独或合计持有公司10%以上股份的股东请求时,应当在两个月内召开临时股东大会。也就是说,前海人寿已经有权力召起万科临时股东大会,并可以在股东大会上投票,提出某些要求,甚至是更换万科董事长。

但前海人寿并没有这么做,这正是这只“野蛮人”值得害怕的地方,不稳稳的拿到话语权,它不会明确提出自己的需求,那相当于亮出了自己的底牌,好让万科和华润有针对性的反击。

对万科而言,如果做最坏的打算。一是前海人寿在万科股东大会上利用万科投资者之间的分歧,提出更换万科管理层,然后让万科按照自己设定的战略方向发展,把万科集团的商业、物业等资产快速升值变现;

二是前海人寿不动万科公司本身,而是凭借控制权提出某些具体要求,比如“万宝合作”,把万科的品牌和开发能力,甚至大量土地储备嫁接到宝能系旗下的地方业务中,直接为宝能系带来利润。

第一种可能性难度大,但符合行业逻辑。从西方经验看,保险资金与不动产的联系是大趋势。美国房地产背后真正的投资人都是基金等投资者,他们不是看短期挣多少钱,更看重长期、稳定的回报。“甚至地产基金公司许多LP都出自保险公司。”前述人士说。

它有备而来,狩猎万科之前,前海人寿一直在寻找合适的良性资产作为资金的风险屏障。2015年,前海人寿动作频频,4月份通过参与华侨城非公开发行股票,获得后者12.09%的股本;同月买入南玻集团总股本的16.32%。公开资料显示,前海人寿如今在六家上市公司持股超过5%。此前前海人寿在天健集团、广聚能源、凤凰股份和宝安地产、合肥百货等公司的持股比例接近5%。一旦买下万科,获得兜底之后,前海人寿的能量将会集束爆发。

8月31日,万科将在深圳大梅沙万科中心召开临时股东大会,讨论回购A股事宜,正面交锋会出现吗?

近期万科宣布把回购A股股份的价格区间由“不超过人民币13.70元/股”调整为“不超过人民币13.20元/股”,27日午间万科A的价格已经下行到13元/股以内,这意味着前海人寿继续买入的话,需要的成本会更低,如果华润加入战团,它又将采取何种方式?在公司法的框架之下,双方利用自有资金博弈的空间都较为有限,这肯定将是一场“团战”。

如同万科的严阵以待,图谋已久的前海人寿应能预料到万科的反击。从“君万之争”经验来看,中小投资者是博弈双方共同的筹码。

谁能给万科带来未来?

延伸阅读:神秘宝能系

前海人寿由深圳市钜盛华实业发展有限公司、深圳市深粤控股有限公司、广州立白企业集团有限公司、深圳粤商物流有限公司、深圳市凯诚恒信仓库有限公司、深圳市健马科技开发有限公司等6家公司共同发起筹建,其中一起举牌万科的钜盛华持有前海人寿20%的股本,而钜盛华的99%股本被深圳市宝能投资集团持有,宝能投资集团的所有者是潮汕人姚振华。

姚振华还有一个弟弟姚振辉,后者是宝能集团旗下地产业务的掌舵者。宝能集团1998年正式进入房地产业,过去几年,宝能系利用前海人寿等金融平台,频频利用低价资金输血旗下的房地产业务。

2013年,宝能成立商管公司,并宣布将在未来五年内投入1200亿打造40个创新性购物中心,未来集团商业地产开发比例调升到50%。但目前宝能地产的商业体量尚不大,急需外部输血,拥有大量综合体项目,新近又和万达合作的万科集团不失为一个好的选择。

此外,宝能业务已遍及金融业、物流业、综合开发等版块,而物流园区、教育也是万科将要成立的两大事业部主要业务,文化旅游、养老地产也是万科正在试验的业务。

宝能系还和广金所关系密切,后者发起人为前海人寿和钜盛华。在广金所,不少借款项目正是宝能旗下的地产板块,尤其以“广富-盈宝”系列为代表的理财产品,比如“广富-盈宝11D号(大学生专属)”项目借款人是南宁宝能置业有限公司,广富-盈宝5J号的借款人是云浮宝能城市广场,广富-盈宝5M号的借款人则是宝能地产。

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