上海佳兆业“死里逃生”

文/网易房产 卢常乐

7月30日，佳兆业上海与杭州的项目先后被中国银行与浦发银行给予放行。佳兆业复活挑战中的关键一环逐渐显露出“融冰”迹象。

这是佳兆业集团（01638.HK）近半年动荡以来罕见的利好消息。为了尽快将项目推向市场套现，佳兆业在与债权人展开谈判的同时，也已向各地城市公司下达了恢复销售、积极回款的指令。

与融创分手后，佳兆业收回的上海四项目境遇不同。项目限售、银行限贷与缺乏资金几乎囊括了佳兆业目前面临的所有困难与问题。从某种程度上说，上海四项目是佳兆业命运的真实写照。

在佳兆业金融中心项目工地外有着有趣的一幕：蓝底泛白的外墙上清晰地写着“佳兆业金融中心即将璀璨登场”，这显然是风波之前的宣传文字。然而紧挨着的另外几张宣传海报却被“放飞中国梦”、“共建和谐、快乐成长”等公益广告所彻底覆盖，其中有一张海报的底脚处却被撕开了一道口子，可以清楚地看到佳兆业金融中心原本的蓝色海报底色。

冥冥之中，此情此景与佳兆业半年来的坎坷之路恰似有一种强烈的关联感。

一丝曙光

这条被撕开的口子，足以让佳兆业先松一口气，也让此时的佳兆业集团上下看到了黎明来临前的曙光。

7月29日消息，佳兆业上海区域的债务谈判取得突破进展。上海马陆的佳兆业1号（资料、团购、论坛）获得债权人浦发银行的放行。这也是佳兆业宣布与融创分手后的第二个明确的放行消息，第一个放行的项目是位于杭州的佳兆业玖珑山。

在此之前，受佳兆业深圳项目的“锁盘危机”影响，浦发银行上调了上海佳兆业1号的风险，拒绝再向购房人发放按揭贷款，项目销售一度停滞。

“公司现在出了些事情，现在急着回款，所以要求业主购房时一次性付款，可以享受30多万元的优惠！”佳兆业1号内部人士对前来咨询的购房者如此解释。对话的背景是上海佳兆业1号在7月初时仅剩尾盘12套，全部采取一次性付款获得9折的促销力度。

佳兆业践行着再小的资金流也能够成为一种贡献力量。事实上，目前上海佳兆业1号仅剩4套房源，浦发银行此时的解绑来得有些晚，但由此所传递出来的积极信号却不容小觑。一位上海佳兆业的内部人士透露，上海佳兆业在与浦发银行谈判取得实质性结果的同时，上海方面正在全力与最大债主中国银行进行沟通，目前进程“比较顺利，比较乐观”。

最新消息显示，中国银行继降低佳兆业杭州项目风险之后，同意将佳兆业债务进行展期。中国银行此举并非没有条件，据报道，双方谈判的条件之一，即是债务利率可能上浮，中国银行允许佳兆业分期偿还债务。目前佳兆业只要能够按时将第一笔分期债务还清，中国银行就会对佳兆业多个区域的项目进行放行。

深圳危机的解除，使得佳兆业已经摆脱行政锁盘的漩涡，佳兆业各分公司所面临的所有症结点都集中在银行对企业的信心上，上海方面更是如此。这位佳兆业上海公司的内部人士坦言，银行的风险意识极其敏感，不会为企业承担风险，因此上海方面要让银行都对佳兆业有信心，还需要进一步的努力。

“只要银行开掉这个口子，债权人的司法查封一解除，上海的项目马上就可以恢复运作”她说。

佳兆业半年的坎坷之路走到了十字路口，银行的信心已经成为决定佳兆业未来是面临着红灯停还是绿灯行的关键所在。从结果来看，债权人的松动放行让此时的佳兆业在浓雾中撕开了一道裂缝，等待着曙光穿透迷雾之时。

挣脱“枷锁”

努力与债权人谈判获取谅解与加快准备项目销售恢复工作，佳兆业用于自救的这两个手臂越发地有力起来。佳兆业迫不及待地想要挣脱身上的“枷锁”。

日前，佳兆业在16周年会后决定，在7月31日之前佳兆业在全国所有房地产项目必须恢复销售。

事实上，该决定传达的可能是一种战略目标，实际佳兆业项目遍布内地23个省市，各自的债务谈判与项目情况各不相同，因此很难完全做到。就上海四项目而言，目前处在与当地债务人谈判的关键时期，同时由于银行开始放行，上海佳兆业也正在紧锣密鼓地准备着“即将放开”的销售工作。

首先便是招兵买马，上海佳兆业公司网站上和各大招聘网站上都可以看到众多的招聘信息，涉及的岗位有投资部总监经理、工程主任与程序主任等。

紧接着便是接触供应商。7月31号晚间，佳兆业微信公众账号推送一篇经过精心编辑的文稿，标题为《致谢伙伴！佳兆业集团优秀供应商揭晓（2015年上半年）》，除了贴出了佳兆业众多项目施工的精美照片，文章发布了佳兆业“2015年上半年优秀供应商”的名单，有71家供应商出现在这一名单中。

而这一系列工作正在进行的同时，佳兆业上下正在牟足了劲等待那个与债权人谈判结果的“公告”。上海佳兆业内部人士自信地透露，“（公告发布）时间应该就是不久之后，目前我们正在积极做各种准备工作。”

上海佳兆业的信心并无道理。深圳危机解除后，摆在佳兆业面前最困难的便是资金问题，但好在今年上半年楼市得到快速回暖，刚需与刚改领涨的市场行情十分火爆，这让佳兆业兴奋不已。上海今年5月份的成交量达到143万平方米，成为2013年11月以来的最高值，也是近5年历史同期的最高值。

南京的“大胜归来”就是令其振奋的一例，7月25日，南京区域推出“佳兆业城市广场（资料、团购、论坛）（资料、团购、论坛）”，当日项目去化达到了9成，按照均价24500元/平方米测算，当日获得的销售额近3亿元。

另外，佳兆业存货量最为集中的是位于深圳地区的三个项目，佳兆业中央广场、悦峰花园与前海广场，去年仅佳兆业中央广场单盘就已经实现了近40亿元的销售成绩。此前彭博社也曾报道，从佳兆业债务重组负责人潭礼宁处获得消息，佳兆业最早会在7月份恢复对深圳三个项目的销售。

同样是7月25日，在停牌近4个月后，佳兆业发布公告公布了复牌的5个条件，再次向市场与债权人传递企业正在走向正轨的信号。分析人士称，佳兆业的谈判筹码正在正向增加。佳兆业在全国一线及重点二线城市有大量存货，市场快速回暖增加了债权人愿意放行的意愿。

包括上海佳兆业在内，佳兆业向世人展现的信息与动向都在朝着一个方向进行暗示：这家千亿房企实现“大船调头”指日可待。看似万事俱备，只欠东风，但熟悉佳兆业的人士说，尽管佳兆业目前向市场传递正逐渐掌控公司走势的信号，但不可忽略的是，佳兆业的年报至今依然未出，这是佳兆业复牌走向正轨的致命一环。如此看来佳兆业实现调头的愿景，现在还仅仅只是个开始。

历经坎坷

经历易主风波后，荣、青、赢、诚四湾至今仍面临着各自不同的局面。当初从被集团卖出换取“救命”资金，到后来回到集团怀抱得以重逢，这一路走来，上海四项目的命运始终与佳兆业集团的整体命运紧密地联系在一起。

2015年2月1日，融创发布公告称，其旗下天津腾耀以总价23.75亿元收购佳兆业上海四家公司股权及债权。其中两个住宅项目奉贤庄行镇的佳兆业8号（资料、团购、论坛）二期和青浦区（区域楼盘、地图选房）重固镇（板块楼盘、地图选房）的君汇上品都是100%的权益收购；而浦东金融中心和嘉定徐行镇的城市广场三期都是51%的权益收购。

彼时，深陷深圳“锁盘危机”的佳兆业面临着银行、信托共计24家金融机构向法院申请查封的债务风波，“断臂求生”成为佳兆业当时的无奈之举。

然而，4个多月后（6月16日）融创与佳兆业同一天宣布终止收购上海的四个项目。除了众所周知的双方签署的协议太过于保守，任何一方随时皆可终止收购之外，二者在上海项目产品特征的差异性也为最终的结果埋下了伏笔。

这种差异性体现在产品层次上。起步于天津的融创，近年来在上海主要聚力于高端豪宅项目的开发，而佳兆业在上海则全力打造刚需和刚改物业为主，二者的产品风格和定位相去甚远。

2012年6月27日，佳兆业以4亿元竞得上海庄行镇B-08-02区域地块时。当时佳兆业上海公司总经理王洪伟曾对媒体表示，“佳兆业在上海的第一个项目佳兆业·珊瑚湾受到刚需购房好评后，进一步坚定了佳兆业深耕上海，继续打造刚需产品的信心。”

地理位置偏远的上海四项目对于融创则意味着自身产品的变化与调整，可能并没有多大的市场把握；而其对于佳兆业要深耕上海滩刚需市场来说则是重要的项目基石。

如今上海四湾的命运各不相同。青浦的佳兆业君汇上品尚未动工且项目处在查封状态，嘉定徐行的城市广场三期与佳兆业8号二期则处在银行不放贷，销售工作面临艰难行进的局面，而浦东金融中心由于缺乏资金项目还在待建。

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