距离收购顺驰8年后，曾风光一时的路劲地产离聚光灯渐远，在北京土地市场上，路劲地产已经近5年一无所获。这是命运的吊诡之处。曾经的失败者东山再起，昔日的胜利方却黯然失色。地产行业进入下半场，稳健有余的路劲地产已经掉队。
曾经风光一时的路劲地产离聚光灯渐远，当他们的董事局主席单伟豹在海南再次出现在记者面前，只被记者问了几个简单的问题。随后，69岁的单伟豹在助理陪同下缓缓离场。和8年前收购顺驰时的信心满满相比，如今的路劲已经不再提做到行业第一的目标。在北京土地市场上，路劲地产已经近5年一无所获。“路劲希望将来土地价格重新回落的时候再拿地。”单伟豹告诉网易记者。
告别北京？
5年0拿地，北京地价飙升，让偏好稳健的路劲看不到机会。
路劲地产土地研究及发展部负责人陆定礼告诉网易房产，路劲希望能在已经布局的城市深耕，也在北京市场寻找继续做项目的机会，但是“账总得要算得过来”。北京土地市场一再出现的高溢价，甚至宅地全部竞拍成保障房的局面，让路劲觉得“无利可图”。
路劲上一次在北京市场公开拿地还要追溯到2010年12月21日，集团旗下全资子公司常州宏骏房地产开发有限公司通过招标方式获得了昌平南邵镇一宗建面约23.7万平米的宅地。但这也是路劲收购顺驰至今唯一的一次收获。
截至7月底，该项目已经获得约13.6万平米的预售许可证，若刨去需配建的3万平米限价房和公建部分，预计可售面积在6万平米上下（路劲财报显示加上未结算面积约12万平米）。和开发进度缓慢的路劲不同，同一天在同板块拿地的融创联合体、金科早在2015年以前清盘。
在2013年数次参加北京市土地竞拍失利后，路劲在2014年不再报名。网易房产记者问：2013年那么拼，为什么后来不再拿地了？单伟豹回答：北京的土地价格太高了，甚至经常出现高达80%的溢价。
土地市场的逆市疯狂让对高风险厌恶的路劲有点吃不准。在房地产市场位于低位的2014年，北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米（亚豪机构数据），比2013年的7700元/平方米上涨了49.7%。其中住宅用地宗数不仅环比减少22宗，楼面价还环比上涨了51%。
单伟豹说，北京土地价格处于高峰期，与路劲地产的偏好不相吻合。这也意味着只要北京土地市场竞争激烈，路劲在京只会关注，不会拼力拿地。
而更多房企对北京市场的判断和路劲相反。就在路劲地产受困于土地市场，淡出北京的同时，恒大、泰禾、华润、碧桂园等大批开发企业涌入或计划进入北京。从2013年进京至今，恒大地产在土地市场砸下205.15亿元。万科也在一年之内拿下10宗经营性用地。
房地产市场分化加剧，一线城市及经济发达城市被看作是开发企业的未来。北京师范大学金融研究中心主任钟伟说，未来可能只有在一线城市及其周边才能做增量。
单伟豹本人也认为一线城市的房地产市场相对安全，在他看来，房地产市场的走势和当地的GDP增速存在正向的联系。人口角度的因素也支撑同样的结论，未来一段时间内一线城市会好于二线城市，其后是三四线城市，但三四线城市分化严重，经济发达地区的楼市相对要好。
但路劲心有余而力不足。2013年楼市低潮期，路劲试图逆市拿地，并参与了房山窦店、大兴孙村、大兴采育镇等多个地块的竞拍，全部败北。在一宗大兴地块的争夺中，路劲地产的员工还放言“今天必须得拿下这块地，不拿下要死了！”但也倒在了最后一轮。
当时担任路劲地产集团有限公司执行董事及副行政总裁的汪浩表示，“下半年我们不会再进驻任何一个新的城市，重点转移到北京。”但事与愿违，路劲以不到30万平米的土地储备在北京撑了5年，顺驰曾经留下的优势丧失殆尽。
十年前猛冲猛打的顺驰在天津一个城市的土地储备就达到350万平米，2014年底，曾“吃下”顺驰的路劲地产在天津的土地储备下降到35.1万平米。在整个华北地区（北京、天津、山东、河北），2010年至今，路劲地产只分别在北京、济南有1宗新增土地储备，加上收购顺驰带来的土地（权益占比94.74%），路劲地产在该区域的土地储备仅有6宗。
截至2014年底，路劲在华北地区的土地储备在集团土储中的占比下降到16.3%，而当年该地区的收入贡献比为41%，2014年路劲新增的75.3万平米土储全部未来长三角地区，未来华北地区的土地储备占比还将继续下降。
2014年楼市转折，多数企业进入较长的去库存周期，路劲地产在京却几乎无房可卖。
逝去的一哥梦
失意北京，路劲距离最初收购顺驰时的野心越来越远。回到十年前，顺驰在天津一个城市就拥有350万平方米的土地，孙宏斌计划天津单城销售40亿元，把“一哥”万科拉下马。2003年，顺驰在天津的市场占有率高达15%。
收购顺驰曾被路劲看作是一笔划算的买卖，单伟豹希望借助顺驰原有的巨量土地储备及知名度，迅速扩大资产规模，为实现“三年做全国第一”的目标添入“核动力”。
2007年收购顺驰之后，路劲集团基本延续了顺驰的重点布局，采用“两个直辖市+四个区域“的区域架构，业务涉及北京、天津两个直辖市，华北(石家庄、济南、青岛、东营)、华东(上海、苏州、常州)、华中(武汉、郑州、洛阳、荆州)、华南(广州、深圳)四大区域，并希望借此“抗衡中海、万科、世茂”。
随后的事态进展出乎路劲预想：和顺驰陷入纠纷，2008年亚洲金融危机，路劲地产的业绩几乎停步不前。路劲基建的财务报告显示，直到2012年，公司销售收入才超过100亿元。此时的融创已经是年销售356亿的准一线房企，万科则以1412亿成为地球老大。
在2007年，一家地产企业达到150亿元的销售额就可以进入第一梯队，抗衡万科、中海；如今这一门槛已经增长到1000亿，但路劲基建的销售额却从未达到8年前的200亿目标。2015年上半年，路劲集团上市平台路劲基建的销售额只有66.63亿元，为融创的22%，万科的6%，其中地产业务销售额为56.28亿元，仅比10年前的融创高出约30%。
一起错失的还有拿地良机。2007年路劲收购顺驰55%股权的价格是12.8亿元，2010年路劲获得北京昌平南邵镇地块的价格是17.26亿元。前者对应的土地储备是600万平米（路劲内部人士说最后能梳理重组进行开发的大概有400万平米），后者对应的建筑面积是23.7万平米。今非昔比。
単伟豹不喜欢高风险，他对记者说“不要买××（某个高负债地产企业）的股票”。收购顺驰使得路劲地产的负债率快速攀升，直到2014年底，路劲基建的负债率尚未恢复到最佳水平，总权益负债比率及净权益负债比率分别为102%和74%。
路劲地产试图选择低风险的业务完成部分转型，比如房地产基金。2015年5月26日，路劲基建投资5.6亿元认购北京国际信托代理的一款信托基金，出资方是路劲旗下的北京全资子公司，资金投向是某企业在河北廊坊的项目。
单伟豹对记者表示，做房地产基金能够更好的控制风险，因为出资方是甲方，而开发企业是乙方。甲方会对风险事先预测并规定相应条件，把这些条件放到乙方身上，而乙方不得不答应，因为寻求资金的房地产项目一般都资金链紧张。在利润分配中基金出资方也享有优先权，“做房地产基金更舒服。”单伟豹说。
通过基金形式投入项目，路劲地产获得的收益约在15-20%。从路劲基建公开资料看，其借贷成本约在10%，最低至6.3%。其间一进一出10%左右的差额虽不及直接开发项目，但风险更小，投入资金也更少。
“路劲地产致力于成为值得信赖的房地产企业……为股东提供高投资回报，为社会发展做出贡献”。八年之后，路劲地产的官网上没有再提“全国第一”。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
