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下半年楼市怎么走? 请注意,观点开始出现分歧……

2015-07-20 17:06:48 来源: 网易房产
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下半年楼市怎么走? 请注意,观点开始出现分歧……

国家发改委国家信息中心:房地产回暖持久性待察

国家信息中心7月20日发布报告认为,房地产市场销售明显回暖,但持久性有待观察,短期内房地产投资仍然难以明显回升。

报告认为,政策松绑推动房地产市场出现明显回暖。5月份,全国商品房销售面积同比增长15.0%,商品房销售额同比增长24.3%,增幅分别较上月扩大8.0个百分点和11.0个百分点。全国商品房市场回暖的主要原因,一是房地产调控政策有效激发了改善型需求,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复;二是房地产开发企业适时优化推盘和策略定价,加快消化库存;三是房价相对稳定有利于购房需求平稳释放。房地产市场回暖,使得土地购置面积和新开工面积降幅有所收窄。

同时,报告分析认为,房地产市场能否持续回暖尚需观察。目前,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧发展到总体偏松、部分地区过剩的情况。全国各地房地产市场分化严重,从房价上看,一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国,而绝大多数三四线城市房价仍然下降。从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三四线城市则依然交易冷清。从库存来看,5月末全国商品房待售面积仍高达6.6亿平方米,同比增长23%,远高于销售面积增速,同时尚未纳入统计的房地产存量较大,供过于求的矛盾依然严重。此外,居民资产配置方式的变化,购房主力特别是刚性需求人群年龄结构的变化,以及预期未来实行房地产税等因素,已经从根本上改变了延续多年的房地产市场单边上升的趋势。因此,这轮房地产市场回暖的持久性尚待观察。此外,一般房地产市场回暖持续6-9个月之后,才会显著拉动房地产投资的回升,短期内房地产投资仍然难以明显回升。

朱礼旭:下半年房地产销售增速或放缓

湘财证券研究所策略研究员朱礼旭认为,房地产销售面积增速下半年可能会放缓,主要原因在于近期股市市值的大幅缩水可能拖累房地产销售。6月以来,资本市场出现大幅杀跌,导致市值缩水超过10个希腊。由于此次房地产销售回暖主要受东部地区大幅带动所致,同时东部地区也是股市成交量最大的地区,股民财富的大幅缩水可能导致房地产销售面积增速出现放缓。

朱礼旭认为,从二季度来看,宏观经济中呈现的另外一个特征是房地产销售面积的加速回升并未转化为开发商加大新开工建设的力度,导致房地产销售面积和房地产开发投资进一步背离。上半年房地产销售面积同比增长3.9%,较一季度回升13.1个百分点,而同期房地产开发投资同比增长4.6%,较一季度回落3.9个百分点。房地产销售面积加速回升而开发商公开意愿较低显示开发商对未来房地产销售的持续性谨慎,在开发策略上以尽快回笼现金加快去库存为主,并减少资本支出。同时,房地产销售面积加速回升,房价的上涨将进一步加大工商业企业的成本,在终端需求疲软的背景下进一步抑制投资意愿。

丁祖昱:七月楼市前景不容乐观

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱近日表示,作为房地产业内人士,在旁观股市交战的时候,也要提醒目前仍然热火朝天的楼市,7月远没有想象那么乐观。丁称,“基本面真的改变了吗?我看没有!整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转,是因为政策、股市等诸多方面原因,让楼市在今年二季度走了一个漂亮的上升浪,而最迫切的购房需求和最强大的购买力过去之后,再对市场进行一次客观评价,也是完全必要的。”

丁认为,对楼市来说,之前市场呈现量价齐涨的态势,特别是北京、上海、深圳。其中,深圳价格涨幅最大,四五月份整体上升20%以上,到处都流传着一手日光、二手跳 价的诸多神奇故事,但值得警惕的是,六月以来深圳的价格已经出现了一定的滞涨,这点必须让人警醒。也就是说楼市的多头力量也有所衰弱,由此及彼,楼市的短 期购买力衰弱是大概率事件,千万不能太过于乐观。

丁表示,7月楼市也因天气和推案(房地产项目中所主推出的产品)原因大多是淡季,去年7月楼市也在二季度下跌的情况下继续快速下行。在淡季中意图创造奇迹,本身难度就比较大,而且受二季度楼市回暖的影响,部分楼盘提价,而提价之后销售速度则迅速下降,又对7月的楼市产生了负面影响。此 外,六月由于半年报的原因,诸多大型房企都拼得很凶,也部分透支了7月的销量。在这种情况下,7月成交量要继续维持非常困难,下跌几乎是必然的情况。

杨红旭:判断全国房地产市场依然下行,或者低迷,肯定属于误判

当前全国房地产市场上行,还是下行?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,要先看几组全国数据。其一,今年上半年,全国商品房成交面积同比增长3.9%,这是自2014年初开始连跌一年多之后,首次转为上涨。其二,今年上半年,全国商品房成交均价同比增长5.9%,创2014年以来的新高。其三,今年5月,全国70个大中城市房价指数平均环比增幅由负转正。其四,今年上半年,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。其五,今年上半年,全国房地产开发企业房屋新开工面积下降15.8%。其六,今年上半年,全国房地产开发投资同比增长4.6%,增幅创近十几年新低。

杨红旭认为,观察六组数据可知,前三组已经步入上行通道,而后三组仍在下行通道。那么,六组指标之间是什么关系?宏观经济指数有三类:领先、同步、滞后。房地产指数亦如此。商品房成交量,是最领先的指标,其次是房价。而购地量、新开工量和开发投资量,属于同步指标或滞后指标。也即,在一轮房地产上行周期中,房屋成交量与价率先上涨,其后土地市场和投资建设指标,也会步入上行通道。而当前的形势是,房屋市场刚刚步入上行通道,后面三组指标还没来得及反弹。

因此,杨红旭认为,此时,判断全国房地产市场依然下行,或者低迷,肯定属于误判。因为,后三类指标,必将在下半年或者企稳,或者反弹。

安信证券首席经济学家高善文:房地产投资下半年触底回升

安信证券首席经济学家高善文认为,现在房地产市场的销售应该从去年8、9月份就触底回升,在过去几个月销售增速的回升还是非常猛烈的,而且在一二三线城市都有广泛的表现。但是迄今为止从很多层面比较可信的数据来看,房地产的投资、房地产的新开工等等仍然处在非常弱的水平。房地产新开工的底部跟销售的底部在历史上很少有这么长时间的迟滞,但是到现在两个底部的迟滞应该有十个月的时间,到现在为止房地产投资恢复的迹象仍然不是很明确。

高善文相信,随着房地产市场的回暖,在下半年的某个时间里面,随着土地市场的重新启动,地方政府的收入来源也会有一些改善。还有一个,随着房地产市场持续的存货去化,房地产新开工面积和投资在某个时间上触底开始出现一些回升,这对下半年来讲是比较现实的,有可能支持经济的力量。

文/《房地产决策参考》一力 微信号:fangjuece

李蒙 本文来源:网易房产

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