内房股境内圈钱 弦外之音与楼市春天

内房股境内发债扎堆获批，好似楼市的一针鸡血。恒大、富力、龙湖、时代地产，这一参次不齐的名单，为我们带来的想象不止在行业之内。

地产公司境外发债已司空见惯，但红筹公司在境内圈钱却非易事，恒大又一次成为“吃螃蟹者”。

它在香港发债时，12%的利率都被喊贵，却依然无碍其首期50亿债券拿到5.38%的利率。国内三家最大信用评级机构中诚信证评、大公国际、联合评级齐齐给予该笔境内债最高信用等级AAA。好事者言：有大大足球护航就是管用，券商也要讲政治。

相较而言，境外评级机构标准普尔则苛刻得多，今年5月曾给予恒大B+评级，暗示其还本付息的风险。

回想2012年，恒大遭遇做空机构香橼突袭，一场罗生门大戏后，香港证监会最终介入，某种程度上还了恒大清白。如今再看此轮发债，意义不止在房地产行业内，更有弦外之音，中国资本市场试图拿回话语权。

打铁还需自身硬，回到这轮圈钱热潮，企业心态不一。一个龙湖人士不无炫耀地说：“我们在境内境外利率差不多，都在4%；发债主要考虑外汇风向，优化境内外债务组合。”

稳健还是进取，身在局中，冷暖自知。

恒大

恒大是首家红筹公司发行境内债券的内房股，6月10日获得中国证监会批准发行境内债券，最高规模达200亿元。6月18日，恒大已经确定了首期50亿元的境内债券，票面利率为5.38%，处于之前公示的4.3%–5.8%债券票面利率询价区间中间偏上水平。

2014年恒大地产的年实际利率为9.74%，相比之下境内债券的利率要低很多。而且本期境内债券的年限为5年，这将有助于改善恒大的负债结构。

据恒大地产年报数据，2014年底的债务结构中，恒大年底负债总额约3620.8亿元，同比增长千亿元。其中借款约1560.6亿元，一年以内到期的比例高达51%，总额约796.6亿元。机构报告称恒大净资产负债率实际达250%以上，这也是国外机构做空恒大的主要因素。

为改善债务结构，2015年上半年恒大提出了配股方案。不过最终配售价为每股股份5.67港元，较恒大地产在联交所所报收市价每股股份6.91港元折让17.95%。最终配股所得款项净额约46亿港元（约36.8亿人民币），不及预期。

紧接着，恒大地产就在6月份获得了200亿元的境内债券额度。恒大对两次资本动作的用意描述基本一致，所得款项主要用于偿还公司债务，其余用于补充公司的一般营运资金。

中诚信证券评估有限公司、联合信用评级有限公司、大公国际资信评估有限公司3家券商给予了恒大境内债券AAA评级，这和恒大获得的境外评级机构的待遇反差极大。国泰君安証劵股份有限公司，中信建投証劵股份有限公司及招商証劵股份有限公司将作为恒大本期境内债券发行的联席主承销商。

此外，恒大地产还在今年2月份发行了2020年到期的10亿美元优先票据。多元化融资渠道正是前述3家机构给予恒大高评级的主要原因之一，这将有助于恒大地产改善债务结构，并为2015年的1500亿元目标准备资金。

业内资深人士、万房地产研究院首席投资官傅硕认为，永续债在一定程度上影响恒大地产的股价走势，首期50亿债券发行，可大大减轻恒大地产对永续债的使用，不仅能用到更便宜的钱，而且有利于提升公司股价，同时，对接下来的持续扩张，提供更多的资金弹药。

克尔瑞分析师洪圣奇认为，恒大地产境内债券获批对使用高杠杆的内房企具有较多的借鉴意义，由于恒大负债较高，标普等国外评级机构给予的评级相对较低，导致恒大在在国际资本市场上的融资成本升高，发行境内债券有助于改善这一状况。

龙湖

紧随恒大之后，龙湖的境内债券发行计划也获得中国证监会批准，额度达到80亿元人民币。但是具体的发行利率还没有发布公告，龙湖内部人士称利率区间应该在4-5%之间。

克尔瑞分析师洪圣奇认为，龙湖的主要业务在内地，如果能够发行低成本的境内债券，将能够节省汇率等方面形成的资金转移成本。

业内资深人士、万房地产研究院首席投资官傅硕也认为，龙湖地产多渠道融资已经打通，本次发行境内债券是着眼于国内、国外两个市场的资金成本和汇率变动考虑，从负债的资金成本和资金期限考虑。

龙湖地产本身的借贷成本也比较低，2014年年平均借贷成本只有6.4%，而且贷款年限为4.5年，龙湖发行境内债券主要是为融资成本考虑。在龙湖的借贷中，约68.9%以人民币计值，另外31.1%以外币计值，境内债券的启动也能够进一步优化负债结构。

今年4月份龙湖还和9家香港及国际银行签订一项等值46亿港元的银团贷款协议，期限分为4年和5年，借款利率在4.5%左右，可以进一步优化龙湖的负债结构、拉长龙湖负债的借款年限。

相比恒大，龙湖比较稳健，净负债率只有57.1%，而且龙湖比较注重去化和回款，把这两项作为项目的硬性考核指标。2014年龙湖销售回款率约为90%。低融资成本和高回款有利于龙湖顺利完成转型。

据中指院数据，龙湖2015年上半年的销售业绩约216亿元，位列第14位，转型期内龙湖选择了稳健但在规模方面失速，如果能拿到更低成本的资金，或许会加码补充弹药。

富力

6月26日，富力地产(02777)宣布，该公司于当日收到中国证券监督管理委员会之证监许可，有关批准该公司债券发行的申请。

此次富力可发行本金总额不超过65亿元人民币之公司债券，招商证券股份有限公司将作为发行主承销商。

去年7月31日，富力发布有关建议发行最高高达65亿元境内公司债券的公告，用于偿还部分银行贷款及补充该公司营运资金。历时一年后，境内公司债终于获批。

富力地产称，此次发行的境内公司债券期限5年至10年，发行的有效时限为2年，将不会优先配售给现有股东。

截至目前，富力地产还有一笔中期票据发行等待批准。2014年9月19日，富力地产宣布公司拟在中国境内发行不超过人民币70亿元中期票据，期限为3-10年，募集资金用于改善公司债务融资结构、降低财务成本，促进公司可持续化稳定发展，配合公司未来几年的战略发展规划和融资需求。

万房地产研究院首席投资官傅硕认为，富力地产受困于转型，资金压力更让其举步维艰，其坚持高利润的战略，使其规模扩张和接下来转型愈发困难。债券发行有利于解决富力地产重点项目的资金困境，在集团层面，有利于放下历史包袱，轻装上阵。

克尔瑞研究总监洪圣奇表示，富力从融资规模到融资成本都比较高，但仅凭发债成本还不够。需要比较高的去化率，才会对公司资金链有实质改善。这也是富力一直未解决的老问题。

时代地产

6月26日，时代地产官网公告称，其境内债券发行计划已获证监会核准，拟一次性发行额度不超过人民币20亿元、年期不超过五年的境内公司债券。招商证券及中银国际将担任联席主承销商。公告并购未给出具体的发行利率。据悉，该债权所得款项预计将用于对该时代地产的若干现有债务进行再融资以及用作一般流动资金。

今年的3月2日，时代地产曾就票据发行与UBS、海通国际、中银国际、农银国际、美银美林、法国巴黎银行、摩根大通及摩根士丹利订立购买协议，票据发行的估计所得款项净额约为27290万美元。票据按利率达11.45%。而此前在2014年上半年还进行了多次海外融资，包括发行一笔规模9亿元、年利率为10%的高息债券，以及票面利率为8%的3.88亿港币可转换债券，受此影响，其整体债务水平目前达到了110亿元的水平，净负债率也从去年底的93%增加到113%。

对于此次发行国内债券，业内人士分析。相对此前时代地产发行的高息票据，此次发行国内债券，能够降低债务成本。

据中指院数据，时代地产2015年上半年的销售业绩约79亿元，位列第47位，已完成2015年销售目标的47.88%。

截止目前，时代地产一共拥有32个处于不同发展阶段的项目，其中31个分布在广州、佛山、中山、珠海及清远等广东省主要城市、1个在湖南省长沙市。去年一年，时代地产一共斩获9个地块，今年上半年，时代地产又耗资38.64亿在广州和佛山拿下4幅地块。分析师称，此次发行国内债，将有助于时代地产继续加大土地储备，深耕长三角。