中房报记者 鞠晓波 北京报道
在诸多楼市刺激政策下，全国楼市已经发生了微妙的变化。一线城市集体回暖后出现了分化，部分有潜力的二三线城市出现了转机，而绝大多数三四线城市依然不乐观。
中国指数研究院的数据显示，6月15日至6月21日该机构监测的部分重点城市共开盘48个项目，累计推出房源为8331套。
值得关注的是，这48个新开盘项目中31个是老推新项目，其中价格高开、平开项目比重约占8成。新开盘项目平均去化率为63%，一线城市的平均去化率为71%；二线城市的平均去化率为56%。
一二三线城市变化微妙
在楼市刺激政策下，一线城市率先回暖，今年1至5月份商品住宅销售面积平均同比增速达到36.9%，其中深圳市回暖最为明显，已经量价齐升。
作为一线城市之首的北京，其楼市的成交走势在2015年一直在波动中上行，从1月末开始回升，而在2月中旬又受到春节长假影响成交量大幅下降，3月、4月成交持续回升，进入5月成交量持续波动。
同策咨询研究部的数据显示，2015年前5月，一线城市商品住宅销售面积同比增长36.9%，高于平均增速的城市有深圳和上海；尤其是深圳销售面积同比增速达到98.9%，量价齐涨。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，上海楼市在短期内去库存压力骤降，说明在降准降息、公积金政策调整、二套房贷降首付等政策的叠加推动下，购房者信心进一步提升。此外，由于住房结构发生改变，改善型需求也成为2015年提振上海楼市的一支重要力量。
上述数据还显示，2015年上海住宅用地供应计划400至600公顷，供不应求的状态日益突出。上海土地市场价格的持续上涨将会推动房价进一步上涨，预计今年上海商品住宅均价会突破3万元/平方米。
与此同时，二线城市商品住宅面积同比增速低于一线城市，不同城市之间分化明显，2015年前5月，二线城市商品住宅销售面积同比增长11.1%，低于一线城市的平均增速36.9%；但二线城市之间出现明显的分化，高于平均增速的城市有杭州、宁波、武汉、苏州、西安、长沙、青岛、福州。
其中，武汉、杭州、苏州量价齐涨，但仍有一部分城市成交量低于去年同期，包括天津、大连、合肥、成都、厦门等。
2015年前5月，三四线城市商品住宅销售面积同比增长15.2%，同样，三四线城市之间也出现分化，表现比较突出的有锦州、九江、大同、舟山，比去年下降的则有黄石、莆田、南平。
三四线城市中去库存周期进一步缩短，但部分城市仍要坚持“以价换量”去库存，政策面仍然需要继续刺激。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，率先步入上涨阶段的三四线城市多位于南部经济较发达地区，这些城市一方面城镇化速度较快，产业聚集效应使得新增购房需求能够持续增加。而较高的资金活跃度，也使得这类城市更容易受到宽松货币政策的刺激，因此能够紧随一线城市之后快速进入价格上涨期。
易居智库研究中心研究总监严跃进表示，部分经济条件不好、区位优势不明显的三四线城市，则依旧不冷不热。
房企回归一二线城市
重点城市新开盘项目的去化率回升，也更加坚定了开发商深耕一二线城市的决心。
阳光100董事长易小迪在近期公开表示，对于2015年全国房地产市场前景仍然担忧，其所在的阳光100也将重回一线城市，与其他开发商合作，共同去库存。
多轮救市后，2015年5月一线城市存销比已经回归至合理区间，库存压力已经有所缓解。
张宏伟分析认为，随着市场信心进一步提升，土地市场也逐渐火热起来，尤其是对于北上广深4个一线城市，以及合肥、南京、南昌、苏州等部分基本面已经出现回升的二线城市，开发商不仅会加快在这些城市的销售节奏，也会加大在这些城市拿地和投资的力度。从近期来看，因为补充土地储备、城市战略布局等因素，开发商重返一二线城市拿地，北上广深四大一线城市和合肥、南京等二线城市均有“重磅地王”再现。
严跃进也对中国房地产报记者表示，市场分化和当地区域位置、经济发展条件有关，“只有复苏快慢的区别，而没有复苏和不复苏的区别”。
当然，从复苏的速度上看，一二线城市的复苏最快。从今年上半年的数据看，一二线城市已经在去库存压力释放上表现出积极效应。
在二线城市中，市场表现最典型的当属杭州，杭州房价在2014年4月份出现了下跌，跌幅为全国70个城市的最高水平，而到了2015年4月便开始回涨，并成为当时全国房价涨幅排名第4的城市，5月份也继续保持了上涨态势。
而对于三四线城市来说，也出现了分化。部分经济条件好的三线城市楼市也开始有回暖势头。最典型的就是在“限购”一线城市周边的三四线区域市场，如广东的佛山、东莞，上海周边的嘉善、昆山，北京周边的燕郊区域等，近期市场成交活跃。
在张宏伟看来，一二线城市依然是购房和投资的重要场所。“三四线城市的投机成分不重，但不排除会有一批改善型购房需求积极释放。对于三四线城市来说，未来房价下跌的城市数量将不断减少”。
本文来源：中国房地产报
责任编辑：
王晓易_NE0011
