网易房产讯 易小迪步子轻快地走上北京中国大饭店宴会厅的主席台，满脸笑意。他的左右两侧分别是光大安石董事总经理艾渝、中信国安基金管理有限公司总裁邓斌——尽管金融机构与房地产公司之间发生化学反应已成燎原之势，但光大+中信组合站台实属罕见，上市不足一年半的阳光100（02608.HK）一跃成为资本新宠。
6月12日，阳光100与光大安石正式达成战略合作，后者通过定向增发，成为阳光100第二大股东的同时，又掏出50亿真金白银，助阳光100拓展项目，主要针对一线城市。
阳光100董事长易小迪承认，过去十年中，阳光100稳健有余，未抓住在一线城市快速扩张的机会。然失之东隅收之桑榆，阳光100在无锡、济南、天津等地，乃至东莞和柳州等三线城市，均有不俗表现。
隐身聚光灯之外，阳光100累积起自身的优势：强大的销售团队、物业管理及调配资源的能力。背靠两大金融平台，易小迪看到了重回一线的曙光，但他认为跑马圈地已成时代背景，阳光100将以轻资产模式杀入市场中心。
千亿“休克鱼”市场
按照合作框架，光大安石除了战略入股阳光100，并融资50亿元帮助后者拓展项目之外，还会在6个方面提供支持：1、协助阳光100提高融资能力、业务规模、资本回报率；2、光大安石在项目层面提供50亿元融资；3、光大安石用自己的资源帮助阳光100并购项目；4、在项目资产证券化方面，为阳光100引入轻资产运营模式；5、在社区金融、创业者线上服务平台、智慧家居等产业链概念方面提供协助；6、强化阳光100的地产销售能力，整合产业链资源，建设生态系统。
另一个战略合作者中信国安基金，将会提供资金和具体项目的支持。邓斌透露，中信系旗下约一千万平米的土地储备，以及北京的项目都有和阳光100合作的可能。
这是一场“有钱出钱、有力出力”的合作模式，光大安石和中信国安基金提供资金和旗下项目资源，阳光100输出服务和品牌，一起盘活存量资产，实现物业升值。
三方合作的项目不仅仅限于此。比如李亚鹏的丽江雪山艺术小镇这样的项目都在可能合作的范围之内。易小迪希望能借此机会，在房地产下半场实现加速发展，重回一线城市，获取新的空间。
光大安石和中信国安基金均感叹阳光100极强的营销能力。阳光100通过品牌先行、文化标签、新社区概念进行产品包装升级，其在柳州、广州清远、重庆等地的项目都卖出了远超市场均价的高价。其中商业街区的利润经常在50%以上。
柳州项目被一再提及，阳光100集团2014年年报显示，柳州项目当年销售均价23613元/平方米，最高单价达4万元，远超当地房价。
在易小迪看来，阳光100借助自己的销售长项，找到了发挥优势的地方。“未来的合作项目中，阳光100希望可以小盘操股，甚至是仅投入部分前期资金，实现轻资产运营，通过自己的营销能力，帮助项目所有者实现物业升值之后，获得利润分成。”易小迪说，阳光100将会坚持不再公开的土地市场上买地，合作项目的股权一般不会超过51%。
阳光100的合作模式类似著名的海尔“激活休克鱼”。海尔曾通过兼并迅速做大，兼并的目标通常是那些拥有良好的资产，但是经营不善的公司，海尔称之为“休克鱼”——外表没有腐烂，但没有活力。
阳光100估计，地产界的“休克鱼”规模高达万亿级别，仅与光大安石、中信国安系统相关的项目资产规模就要达到千亿。
地产10年黄金期的沉寂者
相同的模式阳光100曾经在过去尝试过。大约10年前易小迪和范小冲（阳光100集团常务副总裁）主打“品牌连锁”，同样是借助阳光100的销售能力进入项目合作层面，分享收益。后来在北京、济南的项目都持股49%，小盘操股。
但在房地产快速发展的黄金十年里，土地价格飞涨，“人家何必蛋糕跟你分一块呢……品牌连锁半天，就连锁了一个东营项目，我们就不连锁了”。2007年、2009年等地产黄金阶段几乎“什么房子都能卖出去”。阳光100在这一过程中并未借助金融杠杆快速发展，又在合作方向上碰壁，丧失了规模化的最好时机。
根据阳光100官方公布的数据，2012年到2014年间，阳光100的年度合约销售额分别为42.83亿元、53.54亿元、66.67亿元。尽管每年增长25%，但却一直处于行业中下游。曾经在销售市场上享有极高知名度的阳光100渐渐淡出主流城市。
改变的契机出现在2014年。阳光100赴港上市后，过去增长速度未达到投资者预期。当年6月初，易小迪曾对网易房产表示，投资者希望阳光100增加内地房地产项目，“不然大家都忘了你们（阳光100）了”。
此时恰逢2014年房地产行业进入转折期，企业库存压力陡升。一方面，大量土地储备挤压在开发企业手中，依靠土地快速升值分享红利逐渐成为过去式；另一方面，地产销售去化速度下降，同质化产品打起价格战，住宅开发利润下降趋势明显。双重压力之下，房企面临巨大的资金压力。
在北京四环线上拥有项目的一家开发企业操盘手说，用高杠杆的开发模式，今年卖6万元/平米和明年卖6.6万元/平米获得的利润是差不多的，资金受压之下“老板想明白了，要快速出货”。
资金压力催生出房地产企业转型的新路径——抱团。比如平安和华润、融创和华鑫国际信托、生命人寿和佳兆业，无论行业内外，有钱即可抱团。
乱世好磨刀。“到了2014年我觉得我的机会来了”。一贯温和低调的易小迪在多年沉寂后，把2015年销售增长目标定到了40%。
但与此同时，易小迪也认为阳光100已经失去了在二级市场追击的可能，未来只能以综合型街区商业和“凤凰社”服务式公寓两个拳头产品实现快速增长。在过去两年中，这两个产品为阳光100带来了较高的利润空间，易小迪认为这是阳光100的核心竞争力，是阳光100实现差异化竞争的关键点，未来主要的合作都要围绕这两个产品。
在光大安石董事总经理艾渝看来，阳光100可能会发展成地产界的京东。“帮助别人去库存，帮助别人去消化，赚取更多的收益，自己生产会做得更少一点”。在这个合作模式中，基金出钱、阳光100发挥营销特长、项目所有方出土地，合力卖掉房子，三方协商如何分配利润。其中阳光100的诉求就是“低投入、快产出、高收益”。
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阳光100的轻资产模式，如同一个城市插线板，将看似风马牛不相及之物串联在一起。易小迪相信，属于他的时刻已经来到。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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