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2015开年以来，多项楼市利好政策接连落地，政府支持首次置业和改善自住需求的意愿非常明显。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于 个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；此后财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让 免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。这两项政策的政策力度远超市场预期，被认为是搅动楼市春水的“3.30新政”。市场 预期在此之后，也明显转为乐观。
网易房产“2015年4月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，14个楼盘报价上涨，9个楼盘报价下降，降价盘数量明显减少。
涨价楼盘中，涨幅最高的房山低价刚需盘首创·伊林郡，该项目主推78-117平2-3居，单月网签239套，是名副其实的热销盘。项目此前均价17800元/平，当前对外报价19000元/平，单价上调1200元，是热销带动涨价的典型案例。
降价楼盘中，降价幅度最高、金额也最大的是顺义商住项目——会展誉景，该项目针对188平米大户型公寓推出了16000-17000元/平的特价房，价格比项目均价22000元/平每平米低5000-6000元/平，优惠力度之大，在顺义区域极为罕见。
涨价：涨幅普遍5%之内 通州、昌平仍然领涨
4月涨价金额最高的项目有两个，均分布在朝阳区，分别是首开·常青藤和丽都壹号，价格上涨2000元/平。首开·常青藤是东坝神盘，项目在2015年3月中旬左右推出了一批均价35000元/平的特价房，此后在3月21日、3月29日、4月12日接连开盘，每次都是几十套房源，价格接连走高，据售楼处工作人员称，4月26日开盘时，预计价格将高达39000元/平。
4月涨价楼盘共计14个，比3月减少2个；涨幅超5%（含）的仅3个，普遍属于小幅调价，房价并未出现明显波动。
从分布情况来看，涨价盘仍集中在昌平、通州这两个热门区域。昌平县城发展起步早，配套成熟度，加之2015年年底13号线延长线将通车，唯一的轨道交通短板被弥补，区域楼市有走热的迹象，而在昌平传统的刚需供应区——回龙观，地缘优势吸引着大批的北部购房者，区域楼市仍处在供不应求的状态。
通州涨价，是实实在在的微调，区域内在售楼盘除华业东方玫瑰外，涨幅均在2%以内，且多是刚需小户型，看销售情况良好才敢上调价格。3.30新政之后，通州区域高调表态要涨价的项目有两个，一个是合生·滨江帝景，一个是华业东方玫瑰。前者或是出于去库存的考量，在4月并未上调价格；后者则坐实了此前的涨价宣传，将在售的C区期房均价从23500元/平调到24500元/平，而D区的大户型楼王产品，价格则基本保持不变，15万抵40万外送15万家私礼包的优惠也并未取消。
整体来看，即便“3.30”新政力度惊人，开发商仍普遍保持着审慎的态度，或喊涨不涨，或小步微涨，并没有出现爆发式增长。
降价：降价盘数量锐减 大户型去化心切
3月降价盘的总体特征是数量多、尺度小，而4月的楼市恰恰相反：降价盘数量锐减、尺度大开，特别是一些有大户型在售的项目，折扣力度非常诱人，去化心切显而易见。
4月百盘调查数据显示，降价金额最高同时降幅最大的楼盘，是位于顺义中央别墅区的商住项目——会展誉景，项目主推公寓和联排，均为50年产权不限购产品。近期，项目推出十余套188平米的公寓特价房，均价16000-17000元/平，远低于项目总体22000元/平的公寓报价。
网易房产推测，项目之所以给出如此大幅的优惠，应当不外乎以下几点原因：大户型总体比小户型去化困难，给力优惠能增加购房者买房动力；此户型得房率仅70%左右，套内面积135平米，公摊较多；商住立项会带来首付压力和生活成本高。
值得注意的是，4月降价盘中，有相当一部分是在经历价格试水之后的反弹。通州八通线临铁盘K2·玉蘭湾，顺义刚需老项目恒华·安纳湖均在此列。而密云旅游地产项目——龙湖长城源著，其对外报价的试探意味则更为明显：项目二期预计5月开盘，总价起价在大幅上涨之后，下调了2万元。
市场：4月楼市回暖中 房价大涨无基础
纵观4月新建住宅网签情况，成交走高的趋势非常明朗：在4月的第三周，单周网签套数攀升至1082套，实现了单周千套的突破。但即便成交在逐步回暖，业内人士也普遍认为，楼市已出现本质变化，房价不存在大涨的基础。
链家地产市场研究部的李巧玲认为，近期成交量虽然上涨，但北京周均成交仍徘徊在相对偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多，另一方面是由于网签滞后影响，新政后入市的需求还尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动，成交量会继续上行。
相关调查显示，新政发布以来，大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大量涨价的现象并未在北京出现。虽然在在需求升温带动下，卖方欲调高价格的倾向非常明显。但是，新房市场的库存问题依然比较突出，这是抑制新房价格过快上涨的主要因素，短期内预计大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
