在2014年业绩会上，宣布今年将探索新业务的千亿房企碧桂园很快就有了新动作。4月1日晚间，碧桂园发布公告称，将以2.816元每股的价格向中国平安附属的平安人寿保险配售22.36亿股新股，配售完成后平安人寿保险将持有碧桂园9.9%的股份，成为碧桂园第二大股东。
这是具有浓厚家族化色彩的碧桂园首次引入外部投资者。通过引入平安寿险，碧桂园实现集资62.97亿元，尽管碧桂园方面表示，引入平安并非因为融资需求，而是基于两家公司共同的战略愿景，但客观而言，平安的入股确实为碧桂园带来了一笔可观的现金，同时进一步降低了负债率。
在行业白银时代住宅业务增速下滑的大背景下，能够寻找到更多低成本的融资以及新的业绩增长点无疑是房企竞争力提升的关键，今年初碧桂园就流露出了围绕社区服务拓展产业链的想法。平安的入股为碧桂园的新业务拓展提供了更多可能性。据《中国经营报》记者了解，碧桂园与平安寿险将在社区业务、物业销售网络等方面开展紧密战略合作，推进以中国城镇化和社区需求为基础，覆盖客户全生命周期的资源整合平台。
低成本融资？
按照碧桂园的公告，平安附属人寿保险公司将斥资62.95亿港元买入碧桂园22.36亿新股，每股价格2.816港元，较公告前的碧桂园收盘价3.13港元折让约10%，相比每股净资产3.53港元也是大幅折让。
碧桂园此番折价卖股引入平安引起了市场对于碧桂园急需融资的猜测。过去两年，碧桂园的销售规模在急速扩张，但财务报表上负债率则在下降，有分析师认为，尽管截至2014年底碧桂园的负债率从上年同期的64%下降至59.7%，但其中一个很重要的原因是2014年碧桂园发行的两笔共计30.9亿元的永续债，如果将此两笔永续债计入负债，碧桂园的负债率将会超过70%。
对此，碧桂园方面表示明确否认：“截至2014年底，我们有可动用现金的人民币272亿元，可以覆盖1.8倍的短期债务，我们现在并没有迫切的融资需求。”碧桂园战略发展部副总经理林伟营告诉记者，此番与平安的合作是双方管理层基于两家公司共同的战略愿景，并非简单的财务融资。
客观而言，此番平安的入股还是让碧桂园获得了一笔低成本的现金：由于此番出售的是新发行股份，并不涉及大股东减持，碧桂园通过出售新股份将获得大约62.95亿港元现金，这笔资金将有效补充碧桂园的现金流，为碧桂园扩充新业务做准备。
近两年来，碧桂园在公司负债上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂园的净负债率分别为53.9%、67.3%和59.7%，未有超过70%的财务红线。与此同时，融资成本也在持续下降，2014年末碧桂园的加权平均借贷成本只为8.16%,相较2013年的8.54%下降0.38%，按照碧桂园财务总监吴建斌的设想，未来碧桂园的融资利息将降低到4%到5%左右。
“短期内碧桂园虽然没有资金的需求，但这笔交易会大幅改善碧桂园的净负债水平，其净负债率有望继续降低13个百分点至47%左右，所以尽管这笔交易会稀释碧桂园的资产净值，但从长远来看，其资金成本并不高，而且未来平安还可能会帮助碧桂园获得更便宜的资金。”美银美林分析师认为，这笔交易对于碧桂园而言属于正面消息，平安的入股令复牌后的碧桂园股价大涨7%，收市报3.28元，大升4.79%，成交高达5.94亿元。
事实上，在行业白银时代住宅业务增速下滑的大背景下，不少房企均将寻找更多低成本的融资视为提升竞争力的关键。2015年2月，恒大地产发行了一笔于2020年到期的12%优先票据，尽管融资成本不低，但许家印还是认为，这笔现金对于恒大而言非常重要，随着国家宏观政策的放松，行业将涌现出很多并购的机会。“如果错过了今年一季度、二季度的窗口期，恒大就可能会失去很多并购好项目、好公司的机会。”
在获得平安入股之后，碧桂园手头的现金更为充裕，对于今年想开拓养老、教育、社区金融等新业务的碧桂园而言，显然更加游刃有余。
新业务猜想
在今年初的业绩会上，碧桂园主席杨国强透露了碧桂园今年将从社区出发，“研究怎么使得小区里面住的人更加方便”的未来业务拓展方向，平安的入股或将加速碧桂园未来产业的拓展步伐。
根据碧桂园的公告透露，碧桂园将加强与中国平安之间的不动产投资合作，共同寻找新项目并研究合作模式。中国平安也将碧桂园视为地产开发业务的核心合作伙伴，在市场、资金、物业管理等方面给予支持。
双方合作的其中一项核心内容是：碧桂园为中国平安提供社区业务的切入点，与中国平安携手开拓、对接目前碧桂园逾200多个项目、超过35万户业主的社区资源。双方期望能够借此完善社区产业链，实现覆盖客户生命周期的资源整合平台。
在金融合作方面，中国平安则将在现有战略合作基础上继续向碧桂园提供支持，为碧桂园的融资提供便利，双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。
此外，中国平安完善的保险销售网络也将助力碧桂园的物业销售，双方会在此基础上继续探索与革新房地产营销领域的新业态。
“目前，双方合作的细节还要进一步商讨，今年碧桂园会围绕社区服务、投资理财、保险以及健康养老业务进行探索，平安在不动产投资、养老业务、资产管理等方面都有丰富的经验，双方的合作可以实现战略互补，能进一步扩大碧桂园的市场占有率。”碧桂园方面人士对本报记者表示。
由于平安此番入股并不会向碧桂园董事局派驻董事，因此外界普遍认为碧桂园的营运策略并不会因此受到影响。“保险公司与房企的合作有多种方式，可以是项目公司的投资，也可以是与开发商在物业方面的资源共享，另外也是提供金融支持，现在平安与碧桂园的合作还处于早期阶段，谈协同效应可能还为时尚早。”摩根大通一名分析师认为，双方的合作可能短期内还难以对碧桂园的盈利形成贡献。
过去数年时间里，房地产行业盈利能力下滑已经是不争的事实，碧桂园也不例外。最新的销售数据显示，今年一季度碧桂园的合同销售金额和面积双双下降，白银时代住宅业务的盈利增长空间已经越来越小，碧桂园也急需寻找新的业绩增长点。
平安的入股为碧桂园的业务拓展提供了更多的可能性。“我们看好合作后公司销售能力、拿地能力和管理能力的提升，同时在存量用户价值挖掘上将有望提速发展，双方有能力完善社区产业链，实现打造覆盖客户生命周期的资源整合平台。”有港股分析师表示。
据今年初碧桂园总裁莫斌透露的信息，当时碧桂园还未形成明显的产业投资方向，大多数业务还在研究探索之中，今年新业务的投资也不会超过总资产的1%即30亿元，如今随着平安的入股，碧桂园的新业务蓝图可能很快就能呈现。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
