新贵板块台湖楼市遇冷 地价下跌 高价地去化难

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时隔两年 地价跌35%

3月27日招标地块为通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地，该地块吸引了住总、北京建工、首开万科等联合体参与竞投，其中首开+万科+千方集团联合体20亿元的报价最高，该宗地块规划最大建面为258968平方米，以此计算楼面价仅为7723元/平米，而2013年4月11日成交的泰禾1号街区，名为“通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块”的成交楼面价达到约11802元/平米，同一个区域的两个地块，时隔两年，报价下降了约35%。

"新贵"板块去库存压力大

2014年楼市整体下行，台湖被称为“压力山大”板块之一，区域高地价楼盘居多，整体定价偏高，区域去库存压力较大，特别是50年产权的商住小户型。

2012年年底，万科首开联合体将近16000元的楼面价让台湖一跃成为“新贵”板块，泰禾又把楼面价刷新到19000元以上，再加上2011年大体量拿地的东亚新华地产，3家构成了台湖楼市的主要版图。高地价促使区域楼盘定价较高，即使在2014楼市下行期，区域降价盘数量仍在少数。区域内楼盘仅有东亚新华地产旗下楼盘有较大的降价空间，项目2011年9月拿地，楼面价仅为2900元/平米。旗下的东亚·印象台湖的住宅房源即降了1000-1500元左右，目前报价19800元/平米起，近日还推出了部分特价房18660元/平，该项目也是区域内价格最低的住宅产品。

除了东亚旗下项目有降价表现，区域内其他项目并无明显的降价表现，但都面临去库存的压力。其中东亚·尚品台湖目前推出1869套房源，网上签约仅63套；东亚·印象台湖取得预售证的期房共2359套，网签共642套；首开万科公园里共取得2个预售证，共推出房源726套，网签276套，网签率仅38%。泰禾1号街区共推出房源1007套，住建委网站已经签约892套,签约率75%；泰禾·拾景园目前取得1个预售许可证，共推出房源469套，目前住建委网站签约198套，网签率42%。纵观台湖板块的楼市，高地价催生下的楼盘2015年去库存或仍将是主旋律。

规划利好 区域楼市潜力较大

台湖区近两年已成为北京最热门的土地以及商品房成交区域，自2013年以来区域共有9个地块入市，吸引了万科、泰禾等多家企业进驻。

台湖板块规划利好，北京环渤海高端总部基地设置在通州台湖区域，政府致力打造环渤海经济圈，且近年来发展较为迅速。区域内有京津高速、京哈高速、六环路连接市区，另外亦庄线可链接通州新城、顺义新城，另有规划的R2线、S6线，连通CBD与未来科技城。总部基地内规划将布局一批幼儿园、小学、中学，还将积极引入北京名校资源、兴建三甲医院和大型体育文化设施等。此外，环球影城落户通州，与通州环球影城仅一路之隔的台湖区域，受益于这一利好。随着名校入驻、大型社区的成熟以及生活商业配套的日趋完善，地铁、公园、医疗等配套设施的不断完善，台湖板块的升值潜力将引众多购房者的关注。

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