王石伦敦答问的8点弦外之音

1月30日，王石在伦敦商学院举行的某论坛结束后，接受了记者和与会人士的提问。攸克君在问答实录的基础上，整理出了最有价值的要点若干，但更关键的是，这些答问当中的弦外之音才是关乎万科的关键所在。请阅读如下8点：

1.“从房地产市场来讲，很简单，而且很明显是有泡沫的。但是，是不是泡沫会破，就未必了。”

攸克君批注：王石从拐点论之后就学乖了，再也不把房地产泡沫的话说死，总是留余地。2014年的多次发言如此，2015年的这次发言也是如此。但看看拐点论之后的王石对房地产市场走势的发言与万科市场策略之间的关系就会发现，现在王石的说法更像是反向指标，2015年的万科，现金流回款仍是其企业经营策略的基础。也就是说，万科依然可能继续玩跑得快。这一点，和王石说泡沫未必会破无关。

2.“成熟市场的服务业占很大比重，中国市场更多是盖了卖，成熟的房地产市场应该是盖了租，这二者提供的服务是完全不同的。”

攸克君批注：如果你希望从王石的话中理解万科，那一定要听弦外之音。王石说的国外成熟市场，在万科真正的业务份额当中，只占很小比例。如果没猜错的话，这句话是说给国内业务听的，2014年，为了冲销售业绩，万科出售了不少持有型的商业地产资产给投资机构，并由此构建了一个万科轻资产商业运营的理论体系，由于它们都开业不久，甚至刚刚开业，卖的很便宜。王石“盖了租”的言论之下，应该表达的是，商业地产（尤其是社区商业）多持有运营一段再卖，价钱才合理，才不会背上“贱卖”的争议。

3.“我们出来一个很重要的目的是学习，不会为了高回报去承担一个很高的风险。”

攸克君批注：王石这么说，表面上看是万科的稳健，但事实上，只能说在战略层面，他和万科都清楚，企业最大的重心是在国内。至少到现在为止，海外只能说是一种尝试，连一个主要战略都算不上。这一点，和万达、绿地甚至安邦都有根本的区别。所以，在可以预见的将来，海外市场对于万科就是试试、玩玩、看看，其实，在万科内部，海外业务的尝试能够得以成行，还主要有赖于王石个人的价值取向支撑和护航。

4.“现在最大的问题其实在国内二三线城市，因为现在资源都集中在大城市，所以现在二三线、三四线城市问题非常大，所以我们的策略更集中在东南沿海城市，这样风险相对小一点。另外就是要分配15%到20%到国外去投资，来平衡国内的风险，当然这个过程需要时间。”

攸克君批注：这句话要好好理解，重点是前半句，分配15%~20%投资到国外平衡风险这句话是“虚晃一枪”。就连王石自己都说这需要时间，但风险防控岂容过长的时间？实际上，具体到万科，二三线、三四线城市风险的防控，才是王石真正要表达的，今年万科可能会对考核体系、激励机制、分配机制等做出一系列的调整，所以，如果万科2015年关掉几个三四线、二三线的城市公司，攸克君是不会觉得意外的。

5.“所以万科的和国外公司合作的原则来讲，第一，法律合同一定要签的清清楚楚，第二，最重要的不是选择项目，而是选择合作伙伴。一旦选择了合作伙伴，就给与他完全的信任。”

攸克君批注：还是第四个要点的那个逻辑，海外业务对于可以预期未来的万科，就是个锦上添花的作用。宇宙最大开发商，总要有个国际化的标签。

6.“万科是个多元化出身的公司，我们是从多元化走过来的，所以至少在我当董事长期间，我们是没有兴趣投资和房地产无关的领域的。但是相关行业我们可能会投。”

攸克君批注：这话说的信息量挺大。首先是这句“至少在我当董事长期间，我们…..”这说明王石对于万科的经营管理所持有的心态，并不像其对外界塑造的那样超脱。不过，万科在城市配套服务商这个战略上，王石是从不支持逐渐转变为赞同并最终积极支持的，但是，王石对于城市配套服务商这个战略如何落地的理解，会在一定程度上影响到2015年的万科，但是，影响到什么程度，说明的是其他更为隐晦的问题。

7.“只有一个除外，就是机器人。因为机器人会比一般想象的要快得多的在小区的服务上投入。”

攸克君批注：和住宅产业化、构建生产住宅一样，机器人是王石表达理想主义情怀和战略前瞻性的标签，万科现在的高管层，并不关心这个。

8.“当时君万之争，其实对我的影响没有外界看来的那么大。”

攸克君批注：诸君，其实王石要说的不是君万之争的事，这段历史他已经回忆的够多了。他说这些，更多意味着作为万科的董事长，他时刻关心公司的控制权问题，尽管通过合伙人的不断增持，万科已经度过了2014年初时野蛮人来敲门的严重控制权危机（当时野蛮人确实敲了门、危机也很严重），但王石作为董事长对于公司股权架构的思考，实际上一直也没有停止，至于这种思考是否会转化为某种行动，还得谨慎观察一段时间。借用《武媚娘》传奇里高宗李治的一句话，媚娘，这恐怕是朕的劫数。你懂了吧。