2015北京顶级豪宅充满变局：有人想撑 有人想逃

网易房产讯 2015年北京顶级豪宅各路集结，而这场盛宴却充满变数。

据亚豪机构统计，包括融创·北京壹号院（优惠购、楼盘相册、最新报价）、中赫·万柳书院两个项目在内，首开琅樾、中粮瑞府、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪·中央公园广场、龙湖·西宸原著、香河园3号地、保利东坝项目、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目共13个单价超过10万元/平米的顶豪，都计划在2015年扎堆入市。

但据网易房产了解，其中一些项目正低调改变策略，以期能灵活应对竞争加剧、信心不强的顶豪市场。

权威渠道传来的信息显示，佳兆业在北京打造的开篇之作、曾六易其主的京城最牛烂尾项目佳兆业广场正放下豪宅身段，转而以内部折扣形式揽客订房。

能在2015年的顶豪割据战中抢占上风已不是主要目标，对佳兆业广场来说，全身而退或许是更加现实的考量。佳兆业并非项目的实际产权方，但在消息源看来，一系列突发事件显然已打乱佳兆业广场原有的入市节奏，“高端新盘通常忌讳提及降价、折扣等字眼。佳兆业广场势必正在承受巨大压力。”

按该公司原本的宣传口径，佳兆业广场计划于2015年年中开盘，以代建、代管方式接盘的佳兆业有可能卖出15万元/平米的高价。但集团负面新闻连环发酵，正将这个南方大型房企的顶豪项目拖入泥潭。在高端人群的预判中，发生在深圳的一连串黑天鹅事件极有可能牵连到远在北京的佳兆业广场。据悉，佳兆业在上海、珠海、大连、惠州、苏州、杭州等地的子公司资产均有可能被连带查封。

顶级客户并不缺钱，缺的是让他们把钱花出去的信心，所以佳兆业此举收效如何还待观察。但过去三十天，融创·北京壹号院、中赫·万柳书院两个顶豪项目接连以16.5万元和14.5万元的单价取得销售许可证，俨然就是为各路顶豪提振信心。虽然中赫·万柳书院还未正式开盘就提前被预定了十几套出去，但比中赫卖得更贵的融创项目，最快也要等到羊年才能开盘。

网易房产查阅北京住建委官网发现，融创·北京壹号院12月取证的所有51套房源均被抵押，目前处于不可售状态。这同时让人联想到2014年12月2日，融创发行的一笔为期5年的4亿美元优先票据。一个无需讳言的现实情况是，在将高端库存转化为巨额回款之前，每一个顶豪开发商都要面对极大的资金压力。

融创农展馆地王一期楼座很可能要等到春节前后才会解除抵押，届时，这11套商业单元和40套住宅产品将以均价16.5万元/平方米、最低4000万的总价高调进场。代理机构人士透露，融创销售团队于2014年年底正式入驻，这个项目有可能成为融创又一个快销案例。但在那之前，融创还得将一部分精力和财力分割给十三分之一的香河园3号地——作为楼面价仅次于2012年蓟门桥地王的高价盘，在后来者中赫·万柳书院已进入现房销售阶段时，融创刚从南京市政那里接手不到几个月。这又是一笔存货，能否将成熟的操盘经验成功付诸到香河园3号地，在与宋卫平大战融绿纠葛外，孙宏斌显然还要再多花一些心思。

西局同样充满变数。一年前取得2014年北京首批预售证、终结“4万元限价令”的高端项目紫辰院，正坐享龙湖、泰禾等顶豪纷争西局带来的利好。在两大开发商将西局楼面价炒到6万元水平时，紫辰院的成品售价也不过停留在“7”字开头，相比之下，无法进入顶级豪宅之列的紫辰院身段似乎还要轻盈一些。

龙湖、泰禾已经把顶豪之争从北京的东北角孙河打到了北京的西南角西局。北京豪宅营销好手、曾先后就职中赫和泰禾的紫辰院营销总监张大东表示，两大开发商都很优秀，但在西局的定价其实并不具备太多操控空间，所以要在产品设计上苦下功夫。

“他们可能会在西局选择高板楼、低密房的产品混搭方案。借助前者快速回款，依靠后者平衡利润，将是一种不错的运作思路。”张大东对网易房产表示。

似乎，顶级豪宅俱乐部正在扩容中肉搏，但在打赢竞品之外，能不能将手伸进金字塔尖财富人群的钱包，将是另一种维度的战争。根据中原地产统计，北京商品房成交历史上，均价超过10万元/平方米的住宅项目累计只有4个项目成交量超过10套，剩下发生成交的项目中，交易套数较多的项目共有6个，这6个项目累计也只成交了82套豪宅。某高端住宅代理公司人士直言，市场下滑、政商群体入市迟疑将给所有顶豪带来考验，“我们现在津津乐道的项目甚至未必能在今年全部入市，预期对金字塔端的财富客群实在是太重要了。”

“2013年北京有7个项目卖出过10万元/平方米以上的单价，2014年增至13个，高端客群正逐步接受北京顶豪新的价格标准。可回首以往榜单可以发现，这么多年以来北京一共也只成交过117套均价十万以上的豪宅，有钱人只有这么多，2015年北京顶豪项目竞争势必趋于惨烈化。”在中原地产首席分析师张大伟的个人空间中，这位知名人士用“残酷”和“恐怖”两个词汇，为2015年的顶豪割据格局做出了预计。