高薪抢夺经纪人——北京房产中介陷入内战

一个还没有开出一家门店的二手房中介，引发了北京地产经纪行业的一场集体焦虑。而这正是最近一段时间中介频繁变局的真正原因。

试探，混战

今年12月2日，链家地产宣布要做开放性平台，2015年在国内新成立10个分公司，实现2万亿的交易额，并将旗下经纪人的规模扩充到5万人。

为了实现快速扩张，链家将旗下经纪人的提佣比例最高提升至70%。通过链家在线、店面、经纪人实现E2E闭环。业内人士向网易房产透露，为了实现布局，链家地产不排除会通过加盟方式进入其他城市。

在北京二手房地产圈内其他中介公司看来，链家地产的方式极具攻击性。北京二手房市场上，我爱我家、麦田地产、思源地产、21世纪不动产都在担心链家模式会导致自己公司旗下经纪人的流失。

业内传闻称，链家地产董事长左晖甚至在内部会议上提出过设想：如果链家地产将旗下二手房租赁业务全部免费，将会实现怎样的格局？这并非不可能，爱屋吉屋已经在上海打响了房产租赁业务的战役。

我爱我家不得不担心链家的举动带来的影响。在北京二手房市场上，链家地产的二手房买卖业务是无可争议的“老大”，能占到当月销量的40-60%，在链家地产的业务中，房屋买卖和租赁的比例大概为7：3。但我爱我家的业务比例构成正好相反。

如果链家地产提供免中介费的租赁业务，我爱我家约7成的业务将会被“灭掉”，继而在北京市场上面临生存困境。很快，3天之后的12月5日，我爱我家提出了自己的“3O模式”（Online + Offline + Owner），宣布将要实行全员持股，意图增添经纪人黏性。

“让经纪人成为企业的主人”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房地产经纪行业O2O潮流涌动的今天，不管拥有多大流量的线上，也不管拥有多少门店的线下，回归客户体验都将是经纪行业O2O模式的根本。”

随后的话语直指链家，“此前某家经纪企业推出的经纪人抽佣上限最高70%”……“越高的佣金提成，不仅难以有效提升行业的服务水平，反而会更容易促使经纪人以促成成交、抽取高额佣金为目标，增加客户交易风险。”

截至目前，链家地产和我爱我家都没有进一步宣布“开放平台”和“3O模式”的具体执行方案。北京市住建委的统计数据显示，2014年11月份，链家地产和我爱我家合计签约的存量房占到当月成交量的56.2%。

排名第三位的是麦田房产，第四位是中原地产。据悉，麦田房产为了留住经纪人，也计划推出相应的措施来提高经纪人的归属感。中原地产更能感受到Q房模式的威胁——它深圳的部分区域业绩已经被赶超，如今链家又发出了北方的威胁。中原地产首席分析师张大伟在微信中说道“链家的开放让人焦虑，都在找那个猪，我们该上路了”。随后中原地产宣布加大互联网投入，并推出“全民利润分成”计划，将股份持有覆盖面下沉到骨干员工。

就在我爱我家宣布新模式的同一天，思源地产发表了一份公开声明，将买卖佣金服务费从2.7%下调至1.5%，租房佣金直接打5折，并将旗下经纪人的提佣比例提高至32%。

思源地产业务策略部总监张叶松在接受记者采访时表示，公司声明发布之后，即使有业主在签合同时愿意签超过1.5%比例的服务费，公司要求超过部分也要全部退还给客户。

21世纪中国不动产集团中国区市场推广经理陈太怡拒绝了记者的正式采访，并表示21世纪不动产将会有动作跟进，但“官方一点的答复就是，目前暂不方便透露”。

狼，来了！

从链家第一个拿出新玩法开始，诸家中介依次放风，以应对可能出现的挖经纪人墙角大战——这是最现实的威胁。

从表面上看，这场可能将会带来北京房产经纪行业新格局的对阵由链家地产引起，但实际上链家地产是为了挡住一个敌人：Q房。

Q房在今年12月初宣布进入北京，但迄今为止尚未开出一家门店。这家来自深圳的中介公司称自己是业内首家完成二手房电商平台的经纪公司，并在深圳极大地冲击了本地市场。

Q房带着房产经纪公司的“新模式”北上进京，他们自己评价其是“自我颠覆的产物”。

在今年9月29日的发布会上，Q房集团副总裁花蕴说，Q房网是“中国房地产经纪首个O2O模式平台”。今年6月份Q房网上线了该模式平台的1.0版本，9月份很快又推出了2.0平台。

在Q房的2.0平台中，新增了两个核心产品，一是引入了合伙经纪人的模式，二是引入外界资本。

与以往中介公司给予经纪人“底薪+提成”的利益分配模式不同，Q房将合伙经纪人分为4个档位：培养期合伙人、预备合伙人、合伙人和超级经纪人。Q房网深圳世华营业总经理林家乐介绍，培养合伙人可以拿到底薪，预备合伙人是没有底薪的。合伙人和超级合伙人甚至要承担门店的开店成本，但是级别越高，拿到的提成也越高，最高达85%——比链家地产给的还高。

上述模式导致其他公司大量经纪人流向Q房，Q房内部统计，9月22日至10月21日的一个月内，有1300多名中介经纪人舍弃行业其它平台跳槽到了Q房网。其中的一周就有约350个经纪人跳到了Q房网。而经纪人是达成二手房买卖和租赁业务的关键之匙。

李伟，Q房回流的“老人”，他选择了超级合伙人。离开Q房2月的时间内去了中原地产，在Q房推出合伙经纪人模式后又回到了Q房。回流后的2个月，李伟的业绩达到75万，超过了他2013年的总业绩，“我选的是超级合伙人，两个月的收入应该起码能拿到35万，如果按旧模式，拿到手的最多应该就17万。”李伟说。

Q房网发迹于深圳，两千公里外，总部在北京的链家已经担心Q房模式蔓延将导致自己被挖墙角。Q房网今年9月正式诞生，经纪人的大量流失直接撼动深圳二手房市场老大中原、老二中联的地位。超车方式的变化令各家猝不及防，链家忧心Q房，我爱我家等中介又在忧心链家。

最新消息是，Q房引入资本正助其实现快速扩张。10月20日，不到其2.0模式发布1月之后，Q房收购了苏州好旺角公司，布局扩充至深圳、珠海、上海、苏州。

花蕴表示，Q房未来6年要投资30个亿，进入100个城市。中国二手房市场交易量、交易额最高的北京将是Q房的下一站。

而原苏州好旺角总经理左东华真是负责Q房“北拓”的人，这个链家地产董事长左晖的本家在大连好旺角期间还曾和链家地产有过合作。据悉Q房宣布进京之后，目前已经超过10家中介洽谈加盟。

嗅觉敏锐，早已设想打通线上线下实现O2O闭环的链家地产，在Q房北上的消息传出之后，提前做出变动，并使用了“进攻性很强”的经纪人自我经营模式——和Q房的合伙经纪人异曲同工。

羊毛出在猪身上？

但合伙经纪人模式不得不面对的一个问题是：公司运行成本增加。据经纪公司内部比较认同的统计，传统模式中中介公司的利润高达40%，而实行合伙经纪人之后利润将随之下降到10%，公司将利润空间让渡给了经纪人。

因此，思源地产核算后认为将中介佣金从2.7%下调到1.5%，并提高经纪人提佣比例至32%，虽然会导致利润下滑，但因为房价上涨而带来的暴利基本可以平衡这一部分成本。2010年至2014年间，北京房价上涨接近翻倍，在中介佣金比例不变的情况下，购房者需要多交一倍的中介费。思源地产只是让中介费回到了4年前。

但这只是暂时的平衡术。今年北京、上海等二手房成熟区域的各大中介纷纷撇掉了搜房网、安居客等主打线上的网站。在北京，链家地产、我爱我家都在大力推广自己建设的网站，其他中介也有“后来者”，因为在房产经纪行业内部，打通线上、线下实现O2O闭环已经成为共识，唯一的歧见在于投资互联网的钱能不能收回来。

在线网站已经初具效果，线下交易又在北京处于绝对霸主地位的链家地产，推出开放平台之后，给北京其他经纪公司带来了强烈不不安全感。Q房是未来的威胁，而链家呢——跺一跺脚，北京中介行业得晃三晃。

长远些看，若链家地产将佣金利润压低，钱又从哪里赚？答案是多样的，网站流量、金融产品、一手代理等等。今年链家地产推出了自己的金融品牌“家多宝”，而我爱我家官网上公布的P2P产品年化收益率也高达12—15%。手里握着一堆客户资源，在互联网时代房地产中介忽然发现他们可以做很多事情，链家称之为“羊毛出在猪身上”的“键盘+水泥”时代——但对于眼前这个盘子，中介们首先要做的是颠覆自己，别被吃掉。

占据北京二手房买卖半壁江山的链家地产是可怕的，但如果线下公司和线上公司结盟了呢？搜房计划入股21世纪不动产，但因对方股东反对而被迫中止……“威胁”会不会上今年刚刚敌对的线上、线下两个阵营形成盟约？