北京第一“囤地”大户10年“坐地生财”史

北京市东四环东风北桥上矗立的广告牌上新换了一幅广告，上面写着4个大字“泛海，荣归”。距此不远的姚家园北路和姚家园路北的泛海国际小区之间，4栋住宅楼正在施工，其中两栋已经封顶，另外两栋刚刚盖到地面以上。

这是自2010年被列入国土部闲置土地名单以来，被命名为“泛海国际二期”的项目再次回归北京楼市的视线。但“荣归”的背后则是泛海长达10年的“坐地生财”史——近30万平米建设用地、高达87万平米的建筑面积，囤积10年之后，最终获利或远超400亿元。

“囤地”10年后售价10万元/平

上述4栋已经施工的住宅小区被命名为“泛海世家”，它仅是“泛海国际二期”的一小部分。泛海集团人士透露，项目将在今年10月18日首次开盘，对外宣称的售价高达12万元/平米。

泛海控股副总裁吴道缘告诉网易房产，考虑建委审批的因素，泛海世家的实际售价可能在9-10万元/平米，与星火西路相隔的泛海容郡的售价约为7万元/平米。

在业内人士看来，地处北京东四环边上的泛海国际二期有足够的理由标出如此高价。与泛海世家同在东四环沿线的广渠金茂府后期售价超过了7万元/平米，北边四环里的霄云路8号卖出了13万元/平的天价；而全国单价地王融创农展馆北路地块与泛海世家仅相隔着朝阳公园，其楼面价就高达7.3万元/平米；从泛海世家继续向东则是东坝板块，按成交楼面价预测，未来也将出现高达10万元/平米单价的房源。

但与上述新晋豪宅不同，泛海世家高售价的背后是长达10年的囤地和由此带来的高额利润回报。

被曝“囤地”6年后再囤4年

2010年8月，网易房产“独家披露国土部1457宗囤地黑名单”。“泛海国际二期”的四宗地块全部位列其中，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平米，是在京囤地规模最大的房企，泛海建设因此遭遇停牌。

泛海最后给出回应是因三次规划调整导致了开发缓慢，但或许是迫于舆论压力，泛海国际随即在当年10月份举办了一场声势浩大的开工仪式。

网易房产查阅北京市住建委的公开信息显示，前述4栋在建住宅楼工程被命名为“东风绿隔第一宗地J-2地块2-11#楼等4项、东风绿隔第一宗地J-2地块2-8#住宅楼等4项”工程。上述工程在被通报后不久就获得了施工许可证，施工许可发放日期为2010年10月18日，工程规模为71622平方米。

但直到2014年10月初的4年之后，这4栋住宅楼仍未完工。

2010年8月，泛海国际二期4宗地块被列入国土部囤地“黑名单”

泛海国际的囤地范围并非仅限于此。此外东风家园一区J-1地块、东风家园四区、东风家园五区都位列名单之中，前3宗地块是泛海国际控股公司北京泛海东风置业有限公司所有，东风家园五区地块为泛海国际全资子公司北京星火房地产开发有限责任公司所有。这4宗地块的土地面积共计约29.16公顷，与此对应的工程建筑面积高达约87万平米。

国土部门的信息显示，2004年泛海国际获得东风乡4宗地块的总价仅为约2.25亿元，综合楼面价仅262元/平。

泛海国际的年报显示，与上述4宗地块对应的开发投资总额为189亿元，即使以7万元/平米的最低售价计算，泛海国际上述87万平米的项目将能获得约420亿元的利润，是地价款的186倍，如果最终售价达到10万元/平，将获利680亿元。

泛海国际在房地产业务板块的高利润体现到了公司报表中，2014年上半年泛海建设房地产销售板块的毛利润高达62.64%，远远超过了中海地产上半年房地产业务35.8%的毛利润率。

在泛海公司的区域版图中，武汉占据了上半年营业额的大部分，对应的毛利率为60.27%，而北京地区的毛利率仅为16.73%，原因是北京在报告期内缺乏房地产销售业务录入。

拆迁仍未完成

囤地给泛海国际带来了高额的预期利润，但泛海公司相关的解释是北京东风乡地块拆迁进度缓慢、规划更改造成了泛海公司被动囤地。

泛海世家销售负责人向网易房产确认，目前整个泛海国际二期的拆迁工作尚未完成，但其拒绝透露拆迁的具体情况。

一份泛海国际项目效果图显示，J-2地块中，已经施工的4栋楼北边还会有一些低密度住宅，与华章路相隔的另一边也有相等规模的住宅区需要建设。待开发的J-2地块其余住宅部分，将建设在坐落于姚家园北路的辛庄村。

记者近日实地走访了该片区域。在经历了前后拆迁时间长达十余年的拉锯战之后，此刻的辛庄村牌楼依然竖立在华章路上，但辛庄村已成为东四环外著名的城中村，断壁残垣中，废品收购站、村民自种菜地及村集市清晰可寻。

尽管泛海公司声称东风乡地块拆迁缓慢，但据网易房产了解，围绕该小区的拆迁工作自“非典”爆发之年已经开启。辛庄村李姓、王姓居民向记者透露，2003年开始，辛庄村即已着手拆迁，如今的泛海国际一期正是在当时离开的村民家园上拔地而起。

“但在一期建设后，拆迁工作就停了。现在需要建设二期，这一轮拆迁又从2013年9月重启。到了今年9月，一批村民开始搬走。”

记者观察发现，截至目前，辛庄村中仍居住大量居民，这与王姓村民此后讲述的观点大致相符。据他观察，二轮拆迁中，与政府达成拆迁意向的村民不足一半，“到现在也就搬走了五分之一的人，大部分还是觉得补偿太低。”

网易房产了解到，除原始村民外，辛庄村以做小生意者和打工者居多，在一间平房可以租到500元/月的待拆迁区域中，真正的房主早已搬离，只留下院门上张贴的租房信息和一些租客。

记者辗转自一位房主处了解到，针对村子拆迁，政府给出的补偿是：分配位于豆各庄的回迁房，政府每平米额外提供18500元的补助；如果不愿回迁到该区域，将只能领到每平米38500元的拆迁补偿款。

媒体报道显示，早在2002年，泛海的前身“光彩建设集团”就与北京朝阳区东风乡人民政府、北京市朝阳区东风乡农工商公司以及信华发展有限公司签订了一份《合作补偿合同书》，合同约定土地开发面积为350475.45平方米，用地补偿款共计约15.77亿元，拟分6期支付，并以合作的方式共同开发北京市东风乡项目。最初的拆迁补偿标准为7000元/平方米，王姓村民口中的“2003年搬走的那一批村民”，正是拿到了这一标准的补偿。只是，北京房价在10年间已经飙升到令人震惊的程度，数年后，辛庄村所在的东北四环区域豪宅价格已飙升至10万元/平方米台阶，面对如今约定的拆迁补偿价格，拆迁难度可想而知。

现在，泛海国际二期泛海世家多栋建筑已开始浇筑，项目售楼处也已开放，工地围挡的数米外，豪宅和尚未完成拆迁的城中村形成鲜明对比。对于拆迁进度缓慢，更改规划是有意为之还是出于客观原因，泛海公司并未公开给出明确声明。

而令人感到蹊跷的是，在北京之外，泛海公司提到的“具有较高价值的项目”所在的上海地区也发生了类似情况。

在上海董家渡地区房价日益飙升的同时，泛海手中的上海董家渡10 号地块因“块住宅部分规划发生了变动”而施工进程缓慢。泛海建设的半年报中则说“上海董家渡 10 号地块项目拆迁工作进入收尾阶段”。

实际上，除了上海董家渡 10 号地块，董家渡12、14号地块也在泛海公司手中。10号地被曝已经囤地超过10年。

泛海国际年报则透露了它对上述情况的清晰认识，“公司在重点城市核心区域拥有大量低成本的优质土地储备，项目规模优势明显，产品持续增值能力强”，泛海控股2014年上半年的半年报中写道。