2014年三季度 住宅市场格局被自住房改写

网易房产讯 2014年第三季度，随着自住房地块陆续入市网签，北京住宅市场的格局被彻底改写：自住房成交一路高歌猛涨，而纯商品住宅成交却低迷依旧。网易房产数据研究中心统计显示，2014年第三季度，北京市纯住宅成交15538套，比2013年同期下滑约31.6%，价格微涨约1.4%，与去年同期基本持平。

成交套数：自住房唱主角 前十楼盘占四席

进入2014年三季度以来，北京自住房成交量一路攀升，在成交排名前十的楼盘里，自住房稳据四席，如果单纯以成交量占比论，说自住房占据半壁江山也不为过。据网易房产数据研究中心统计，2014年三季度，成交套数前10名的楼盘中，自住房占4个，定向安置房占1个，仅有5个项目是纯商品住宅。

其中，位列三甲的项目分别是：金隅汇星苑、金隅汇景苑和北京恒大城，成交套数均超过1300套，是2014年二季度成交三甲的两倍不止。即使是成交排名第四的当代采育满庭春MOMA，成交套数也高达789套，超过二季度成交冠军接近160套。

自住房集中入市，在带动住宅市场总体成交量的同时，也有效抑制了成交价的上涨。从三季度成交排名前10的项目来看，除了朝阳老项目后期首开·常青藤之外，其他9个项目的成交均价均未超过2.2万元/平。而2.2万元/平，恰巧是首批入市自住房的通用限价。

网易房产数据研究中心分析认为，自住房入市的影响在2014年四季度仍会延续，至于是否会进一步扩大尚有待观察。目前已摇号的自住房项目，曾出现过大规模弃购、质疑房屋质量或贷款方式等问题，但由于价格优势明显，相当数量的刚需购房者仍把希望寄托在自住房上。

成交金额：总额三甲被刚需盘占据

2014年上半年，北京住宅市场成交金额排名靠前的楼盘，多是均价3万元/平以上的改善型楼盘或均价2万左右但成交量高的刚需盘。进入2014年第三季度，情况发生了变化：成交金额排名前五的楼盘两极分化，要么是低价自住房、安置房，要么是均价6万元/平左右的准豪宅。

2014年下半年以来，自住房地块集中入市生成网签，用超出普通商品房数倍的成交额弥补了项目单价低的短板，金隅汇星苑甚至创下了33.83亿元的成交记录，成交金额比2014年上半年金额总冠军还高出接近7亿元，数目非常惊人。

在自住房密集成交的同时，准豪宅项目也在迅猛发力。成交均价56693元/平的华润·萬橡府成交147套，位列第四；成交均价68985元/平的京投银泰·琨御府成交124套，屈居第五。这两个项目和上半年热销的臻园、西华府等相比，价格略高一筹，能创下如此的成交记录，实属不易。

从成交金额维度来看，第四季度北京住宅市场成交金额约412.7亿元，比2013年同期下降约34%，但环比2014年第二季度上涨约21.6%，在自住房入市的带动下北京的住宅市场明显有起色。如果剔除自住房、安置房，单算纯商品住宅成交金额，则成交总额环比并未上涨，甚至有所下滑。

主力区域：朝阳占3成 大兴市场份额下滑

第三季度朝阳区大热，对不少人来说当是意料之外、情理之中。说意料之外，是因为近几年北京楼市的主供应区集中在大兴、通州等远郊区县，朝阳区算不上主力供应区；说情理之中，是因为朝阳区的自住房地块数量多、入市早，加之和周边二手房差价大，入市即热销的局面不难预料。

和2014年上半年相比，大兴区的热度略有下滑，市场占比降至17%，尚不足两成。总览成交量排名前十的楼盘，大兴区的占3个，其中当代采育满庭春MOMA和首创·悦都汇都是自住型商品房，仅住总万科橙一个项目是商品房项目。朝阳自住房挤压，区域刚需盘成交乏力，或是大兴未能卫冕冠军的主因。

网易房产数据研究中心预测，2014年第四季度，区域成交冠军可能仍会在自住房集中的区域诞生。目前自住房地块分布超过5个的区域有3个，分别是朝阳、大兴和顺义。综合考虑区位优势和差价幅度，拥有9个自住房地块的朝阳很可能在四季度延续热销传奇。

楼盘均价：顶级豪宅成交可观

2013年，北京地王频出，楼市高端化的趋势已现端倪。2014年，随着保利海德公园等地王项目入市，顶级豪宅开始占据高端市场，楼市高端化局面正式成型。2014年三季度均价排名前十的楼盘，均价都在7万元/平以上。均价8万元/平以上的项目占8席，比去年同期多出3个。

从分布格局来看，朝阳区仍是顶级豪宅的主力供应区，2014年三季度均价排名前十的楼盘，有8个出自朝阳。目前豪宅项目仍集中在传统的高端项目板块，如奥北、市区环路沿线等区域。蓟门桥地王项目保利海德公园是三季度成交的一匹黑马，以91975元/平的成交均价实现了季度30套的成交量。

网易房产数据研究中心认为，在楼市风雨如晦的2014年，北京住宅市场了出现两极分化的局势：刚需盘平价跑量，高端盘做品质豪宅。然而，豪宅供应显著增长，成交量却相对稳定，加上高端市场的政策调控，急锣密鼓的反腐措施，豪宅市场还能端着卖多久？尚且是个未知数。