中原张大伟：央行救市至少可增加30%可购房人群

央行终于没有顶住房地产下滑的压力，在国庆节前一天，释放了巨大的利好：房地产在限购取消后，全面松绑限贷。9月30日消息，央行今日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限 为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通 商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住 房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合 政策条件的非本地居民发放住房贷款。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是各级政府能够想到的最容易救经济的办法。首先这信号意义非常惊人，中国人对房产投资的热衷，货币的超发导致房价处于高位。在这10几年的楼市发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标，也是最关键信号。所以这一信号的意义将非常非常大。

中原地产首席分析师张大伟表示，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑。其次：事实上释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。第三：楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。第四：后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市的将会很快反弹。

详细分析：

1：　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍

分析：本条政策影响不大，目前央行并未大规模放水，这种情况下，贷款利率的7折不可能出现，但是松绑已经出现，预期后续出现9折左右的首套房利率可能性是非常大的，购房者的压力将明显降低。

2：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

分析：本条政策影响非常非常大，实际执行影响，不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。不仅事实上可以使得改善型客户全面回归，不收信贷政策影响。而且对于银行来说，这部分客户也将是优质客户。

如果针对这部分客户银行执行首套房不上浮的利率，预期整体市场将全面止跌，虽然房地产市场再现2012年的扭转难度很大，但成交量触底反弹将是可以期待的。

3：对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

分析：在本政策之前，针对第三套房以上贷款是禁止的，本条政策实施上将配合全国各地松绑的政策，在实施效果上将明显发挥之前松绑的效果。对于投资需求的促进影响将非常大。