首个卖不完的自住房：政策房与商品房的定位摇摆

9月17日是住总正华新国展满庭芳选房的最后一天，大量申购者在场外阅读楼书等候选房。
但最终，3.8万人都没选光1168套房源。

网易房产讯 住总正华新国展满庭芳一夜成名，因为它成为了自住型商品房诞生以来第一个“卖不完”的项目。

在9月4日公开摇出28854户优先家庭选房顺序号和9400户非优先家庭选房顺序号后，9月12日至17日，这些申购家庭来到位于地铁十五号线花梨坎站西侧1000米的项目临时接待中心选房。在先后经过约3.8万户家庭选房后，住总正华新国展满庭芳总共1168套房源仍有330套未售出。

从被曝“优先家庭选房弃购率高达97%”，到项目销售结束去化率仅有71%，住总正华新国展满庭芳正从自住型商品房建立许久的神坛跌落。

楼市低迷时代，与商品房相比不再具备典型价格优势的“自住型”光环正失去色彩。这个诞生于高房价背景的政策调控产物，正真正回归到其“商品房”的本质上来。与所有正常拿地、盖房、销售的普通新建商品房一样，自住型商品房在定价、建造、营销时，同样需要面对市场和需求的苛刻检验。

一个卖不动的典型

黑车司机王斌（化名）最近一个礼拜非常关注自住型商品房信息，而他并没有向政府递交买房申请。之所以注意起相关政策，是因为平日里习惯在地铁15号线花梨坎站出口“趴活儿”的他，过去每天都能在地铁站门口看到大量自住房选房者的身影。

“经常是一对夫妻一起来选房，从地铁站出来的时候大家嘴里会商量着户型、配套等话题，等一两个小时过去选完房回家的时候，他们的对话又变成了弃选。”

王斌告诉网易房产，他有时会跟这些申购家庭聊上几句，其中大部分来到现场选房的人都没买房。到了昨天（18号），王斌在网上看到，经过优先家庭、非优先家庭将近4万人选房，这个家门口的热门项目竟然还有300多套房源没卖完。

事实上就在四天之前，住总正华新国展满庭芳第一次在其申购论坛上被曝“可能卖不完”。数据显示，截至优先家庭选房结束，近3万户只买走了668套房源。“与自住房一直给我买房靠抢的印象比，这样的结果比较意外。”

据网易房产实地采访观察，处于遭弃的舆论风暴中心，不能简单理解为自住房无人青睐。在9月17日最后一天选房日，张扬（化名）中午饭没吃就从三元桥的公司风风火火赶来，排在第6400多号的他下午2点终于进入选房现场。张扬觉得，并不是每个自住房项目都能给非优先家庭选房的机会，“别人不要，正是我的好机会”。当天下午，自住房选房现场人头攒动，热情仍如申购时一般。

但最终，张扬也弃选了。这位等着买房结婚、自嘲“大龄男屌丝”的青年面对销售展板犯了难：合适他的小户型没有了。由于住总正华新国展满庭芳的单价并不便宜，总价太高最终让他败兴而归。

是自住房，更是商品房

北京市住建委官方信息显示，住总正华新国展满庭芳主力户型为95平方米的两居、105平方米的三居，其中前者578套、后者584套，最小户型约65平方米，仅6套。由于销售单价为每平方米19000元，该盘实际主力户型总价处于180万至200万区间。

张扬发现，这个坐落于顺义的自住型商品房项目，与商品房相比，并没有那么大的竞争力。“排在我前面的那些优先家庭，（弃选）估计也是跟我一样的原因。”

当天下午，一些申购家庭在接受网易采访时表示，他们中的不少人同时申购了多个项目，住总正华新国展满庭芳无论单价、总价都不便宜，相比之下并无明显优势。而距离该项目数公里外，商品房中粮祥云国际生活区售价也不过23000元/平方米，该盘80平方米的小户型总价也不过180万元，与住总正华新国展满庭春主力户型总价基本持平。

除此之外，其他一些被提及的弃选原因还包括：物业费过高、交房时间较晚、配套不足等。

一位申购者表示，住总正华新国展满庭芳作为自住型商品房，却有着超过3元/平方米的物业费，这让处于中低收入阶层的他不能接受。另一位非优先家庭虽然最终交了定金，却对2017年交房耿耿于怀：“很多项目都是明后年交房，这个总价没便宜多少，还要等那么长时间才入住，多等的每个月都要承担不菲房租。”

对于购房人的部分质疑，选房期间始终在场外接受申购家庭咨询的一位项目发言人并不以为然。在他看来，住总正华新国展满庭芳若按商品房销售，其价格将定在25000元/平方米左右，同等配置之下，该盘的物业费设置、建筑风格、交房时间等硬件不会为购房能力不足的申购人做过多倾斜。

“自住房入市会按常规进行。关于物业费等问题，开发商不会因为是卖自住房就干涉定价。”

最终，与一般商品房都需面对销售压力相同，住总正华新国展满庭芳这个具备“自住型”的保障性色彩、实际仍属“商品房”定位的项目，也遭遇了与普通商品房去化难一样的尴尬难题。

后市迷局

在接受媒体采访时，住总正华新国展满庭芳销售经理郭凯解释称，该项目高弃选率的背后有着项目自身的独特原因。

“首先，这个项目整体设计户型偏大，总价偏高是重要一点。另外，开发商在项目入市前期宣传造势较少，这导致最初吸引的网申人数整体偏少，而零成本的申购、弃购，最终拉高了弃购率的数字。”

半年之前，亚豪机构市场总监郭毅与网易房产记者聊起自住型商品房话题时曾有过共识：随着自住房入市数量逐渐增长，其也将面临与普通商品房相似的竞争局面。“之前开发商在完成商品房销售挑战时需做足功夫，未来自住房地块越来越多，企业同样需要在规划、产品、营销上投入心思，否则客群很容易就被别家抢了。”

根据网易房产观察，住总正华新国展满庭芳自申购开始的确并未通过网络等平台释放过多信息进行宣传，与之形成强烈对比的是，一些堪称“买上比中彩票都难”的自住房如金隅汇星苑、金隅汇景苑等，在推广期仍十分注重广告作用，但就是这样，前述类似热捧项目依然出现弃选问题。此外，住总正华的选房地址虽设置在地铁线附近，但沿路没有任何标示，若自捷径步行至选房地址，还需翻越尚未开发完毕的工地，黑车司机王斌倒是借此便利收获了不少客源。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出，自住型商品房同时兼具政策房及商品房的双重属性，价格上不遵循市场规律，销售时却又面临市场竞争，开发商一旦搞不清楚自己真正的定位，很容易被套牢。

“之所以前期不打广告，应该是觉得不愁卖，但事实上并非如此，并不是每一个售价便宜的自住房都有人买，因为市场已经不同了。现在北京商品房深幅降价，价格优势方面，自住房已经没有竞争力。”

而郭毅认为，受于政策售价确定的限制，自住型商品房的开发商还深陷品质与成本的权衡抉择中，开发商高价拿地卖低价房，就必须充分控制开发成本，这很容易造成自住房在地段位置、户型设计、配套建设等方面不能充分满足购房者需求。虽然一些硬件及软件要素不能令购房人绝对满意，但据记者掌握信息，截至目前，住总正华新国展满庭芳已先期投入19亿元，该项目总货值22亿元，即便本周售罄，也仅能填平成本，并且，最终还没有售罄。

网易房产了解到，由于自住房在北京尚无卖不掉的先例，住总正华目前没有明确措施应对剩余房源的二度销售，该发言人称，最终解决办法须在与住建委沟通、商讨后才能确定。

值得注意的是，未售房源若重新推向市场发售，其后续营销推广成本的追加，将使本就利薄的开发商雪上加霜。倘若如此，在开发商慎重拿地的2014年，有关部门用于建设自住房地块的推出极有可能进一步受冷遇，届时自住房的未来走向将再成迷局。